物业服务费没涨成物业未提前知会凌晨撤离遭质疑

2011年7月9日早晨，为××小区服务的××物业已经人去楼空，将一封“致××小区全体业主的一封信”贴在门卫室的墙上，告知居民物业已经离开。

物业服务费没涨成，物业公司凌晨撤离，居民们可遭罪了。“我还奇怪这路灯咋还不亮了呢？物业费不是交到今年10月份吗？还没到期呢！”昨日，××小区的一位居民为此苦恼。“大门上的通知写得明明白白，就是没涨成物业费才走的。”物业撤离，让居民觉得很突然，“没提前说，咱们上哪儿找新物业啊？”“咱们物业费都交到今年10月份呢！你看看这收据我还有呢。”居民宋先生拿出了交物业服务费的收据，上面清晰地写到，收费日期是2011年10月至2012年10月，单位是××物业。“7月9号早晨4点多，物业弄了一个面包车把东西都拉走，人也没了，然后这大门就敞着。”早起晨练的居民看到物业就这样撤离了，“门禁也没了，晚上路灯都黑着，监控也关了，垃圾没人收拾，成弃管的了。”居民陈莹越说越来气：“物业是××公司指派给职工服务的，盈利不是主要目的吧？涨到5毛也不多，居民也承受得起，就是觉得这个服务不值。”居民陈康觉得，虽然物业服务费不多，涨价也没啥，但是物业的服务不值得涨价。他家楼后堆的杂物都一年了，物业也没来收拾。“一到晚上小区大门就敞开着，啥人都进来。外院的人都跑小区里盖车库了，这也太可笑了，物业竟然不管。”陈莹觉得小区居民的公共利益竟被外院的人给占了，心理很不平衡。“旁边的××小区和我们××小区都是××物业管的，××小区都没涨，我们为啥要涨？”居民们说，××街45-2至45-6号楼，这5栋楼都属于××小区，共有225户居民，也由××物业经营有限公司管理。

小区办主任认为，“物业离开前应提前公示，告知居民是为什么要撤离，将小区交由社区接收，然后由居民召开业主大会，选出新的物业或者居民自治管理。如果合同没有到期，物业还差3个月才到期，那么居民将多交的费用进行核算，向物业索要，如果物业不给可提出法律诉讼。”

××花园退管移交工作顺利完成

1987年12月1日，我国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，某公司以525万元的竞价赢得了中国土地“第一拍”，两年后修建了××花园。××花园自1989年10月入住以来，已走过23个年头。在物业服务企业不计得失的诚信服务和通力维护下，在广大业主大力支持和热心关注下，××花园多次获得市、区、街道等有关部门的表彰。

然而，与物价不断上涨、经营成本不断攀高和最低工资多次调升形成明显反差的是，××花园物业服务费十几年未作调整，仍然处在按1998年政府指导价收取的低水平，管理处经营早已捉襟见肘、入不敷出。尽管公司和管理处通过各种手段降低人工成本，仍难以扭转多年亏损的状态，自1998年至2010年已累计亏损超过180万元。

为扭转亏损局面，公司一直在做着各种努力，从未放弃。今年5月，公司决定了把××花园物业服务费由0.7元/（平方米·月）提高至1.0元/（平方米·月），并于5月23日至6月15日期间，在街道办的主持下召开了××花园业主大会，6月16日下午3时在街道办的工作人员、辖区民警和两位业主代表的督导下，按相关程序规定举行提费投票表决。按照《深圳经济特区物业管理条例》规定，投票权数与户数双双过半，提费决议获得通过。但由于随后报备手续办理出现困难，个别业主不断到政府部门上访投诉等原因，物业服务费收取一直未按新标准执行，致使管理服务工作无法继续开展。

20多年来，××花园各项设备设施老化严重，经费短缺导致维修养护欠账较多，近年来地铁施工也使小区地面下陷，楼体开裂，亏损状态下继续服务××花园将面临较大经营风险。经公司领导班子反复研究，不得不作出了于9月30日24时退管出××花园管理服务的决定，并成立了退管工作领导小组，负责与街道办、社区工作站和区住建局、水务局、供电局等部门沟通协调，做好有关退管工作，并与清洁、绿化、机电维保等分包商协商终止相关服务合同。

退管移交工作总体顺利，期间××街道办曾因个别业主反对要求退管事宜延期举行。经与街道办、业主多次协商，9月30日公司副总经理带领退管小组与相关各方在移交资料上签字，并达成一致意见，于当天24时顺利退出了××花园，实现了平稳交接、平稳过渡，为有效施行“退出机制”作了成功的尝试。至此，公司告别了××花园，结束了对该小区业主长达23年的管理服务。

某物业公司成功退出××小区始末(www.daowen.com)

××小区是公司早期接管的老旧住宅小区之一，因建筑面积只有5952平方米，按照每平方0.8元的物业服务费，管理处每月收取物业服务费仅4716元，且无任何其他收入。又因××小区与××苑不属于同一个物业管理区域，仅维持最基本的管理运作，管理处每月支出就多达1万多元，每年约有9万多元的亏损，占××苑每年亏损数额的30%。常年的入不敷出，已使管理处和公司的经营不胜重负。加之近几年，管理成本一直节节攀升，而提高物业服务费却难上加难，××小区已成为公司发展的沉重负担。

2012年3月，在公司第九届物业管理研讨会上，退出××小区管理，就作为××苑减亏的主要措施被提上了议事日程。对于退出服务了近30年的××小区，管理处员工在感情上都有些难以割舍。许多年来，公司一直都想方设法改变××小区亏损的现状，组织过多次关于××小区如何减少支出、节约成本、维持管理服务的讨论，并采取了具体措施，如建立监控系统，采用智能监控代替岗亭值班，采用对外承包责任制等。但每种措施都无法从根本上减亏，规避风险。如果通过提高物业服务费，需每平方米提高到2.4元才能维持收支平衡。而根据深圳市2007年制定的关于物业服务收费标准的规定，普通住宅的最高收费标准每平方米只能达到1.3元，属于普通住宅的××小区每平方米若提高到2.4元，政策上通不过，业主也难以接受。感情上难以舍弃，但市场规则又严酷无情，让公司不得不说“再见”。公司领导经过研究，决定于2011年6月30日正式退出对××小区的物业服务。

公司成立了退管工作小组，负责公司物业管理项目的退管工作，并多次召集公司法律顾问及退管工作小组成员开会，专门研究有关退出工作，确保××小区平稳顺利退出。公司领导要求退管小组成员全力做好与相关部门和业主的沟通协调工作，力求在和谐圆满的气氛中退出××小区的物业服务，对业主负责，对社区负责，对社会负责。

根据公司的部署，相关部门积极协助、配合，管理处和主管退管工作的经营发展部具体实施，投入了紧张的工作。

以××小区的实际情况，公司一旦退管，便很难再有物业服务企业进驻接管，后续管理衔接不上，就会产生垃圾无人清理、保安岗亭无人值守、公共水电停用等一系列的问题，严重影响业主的正常生活。公司几十年的管理服务一直得到政府主管部门和广大业主的认可，政府相关部门可能不同意退管，广大业主也可能挽留。为了妥善应对各种可能发生的情况，退管小组尽可能把工作做得细致周到，不出差错。

退管小组重新梳理了近几年的财务账目。××小区早就实行了独立核算，但为了经得起查询、推敲，并作为××小区退出有说服力的依据，管理处在财务部、经营部的帮助下，对近几年的账目进行了重新梳理，做到有条有理、心中有数，能够经得起任何质疑。

4月25日，公司分别函告区住房和建设局、街道办、社区工作站，告知公司将于6月30日起退出对××小区的物业管理，并逐个上门拜访。果然，街道办和工作站得知公司要退出管理，便极力挽留，并承诺一旦有政策扶持，就会为我们争取补贴。经过多次沟通，他们才表示对企业行为的理解，但为了确保8月世界大学生运动会期间社会稳定和谐，公司将退出时间推延到9月底。9月初，公司再次函告退出时间时，又恰逢国庆，退管时间再次推迟到10月31日。虽然一波三折，但退出时间总算最后敲定。

过好业主这一关，是整个退管计划中的重点工作。9月初退出××小区管理的公告一贴出，便陆续有业主来管理处或打电话要求公司继续××小区的物业管理。有些业主对市场经济下的企业行为表示理解，但是希望双方能坐下来想办法，解决目前的困境。有些业主认为退管也要经过全体业主同意。更有人情绪激动，到管理处吵闹。管理处工作人员耐心地做解释工作。社区工作站及时召集业主代表开会就××小区后续管理问题认真讨论，会上达成共识：公司退管后××小区的日常管理采用业主自治模式。

退管当天，公司邀请了社区居委会主任、社区民警及部分业主代表出席了移交仪式。10月31日下午3时30分，退管工作现场会在××小区大门口进行。在简短的情况介绍之后，公共设施设备的移交确认工作立即进行，管理处及各方见证人一起抄下了公共水电表读数，查看了公共设备设施，并签名确认。社区工作站作为见证人，与业主代表一道在设备设施等移交文件上签字。4时30分，××小区所有工作人员全部撤退，公司对××小区的物业管理从此结束。

这次退管工作，经过了充分酝酿和协商，时期选择是成熟的，避开如重大节日等敏感时间。前期准备工作细致周到。提前贴出了退管公告，表现出对业主负责的坦诚态度，耐心细致地做好解释工作，有效化解和避免了矛盾纠纷，做到有理有节。提前准备好移交资料，尤其是财务账目经得起查询、推敲，资料的收集、整理和归档到位，做到有理有据。妥善做好了收尾工作，站好了最后一班岗，树立了良好的企业形象。