1.管理资源的完善与优化

在物业管理实践中，往往是业主入住之前虽然已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容如下：

1）管理用房到位。建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业服务企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

2）物资配备到位。一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

3）物业管理人员到位。

①补充人员。

②对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能。

③对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构。

④加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

4）管理制度和服务规范的完善。在前期管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

2.签好合同

国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是物业建设单位指定的还是自己直接成立的物业管理公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物业管理公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利，可以减少物业建设单位不必要的干扰，更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。

3.确定物业管理单项服务的分包

对具体物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。

4.做好物业的承接查验(www.daowen.com)

承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容。首先，物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物业管理人员还应熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等，以便业主的查询；其次，物业服务企业要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改；三是要当业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成破坏而向下渗水推卸责任（详见本章第四节）。

5.业主入住及装修管理

业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物业服务企业在业主入住及装修之前要制订周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。

6.前期卫生保洁

前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理中，由于装修的业主比较集中，往往是前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染；其次是加大宣传和督查力度，严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物；三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象；四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

7.前期安全防范

前期物业管理的安全防范工作，首先是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案；其次是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区；三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生几率；四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序。

8.前期关系协调

前期物业管理中各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等，甚至装饰装修引起的邻里纠纷也需物业服务企业协调解决。物业服务企业对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序，同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间内协调解决业主反映的问题。

此外，前期物业管理活动还涉及许多政府及社会相关部门，如城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等政府管理部门。物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及与物业管理项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立良好的合作支持关系，不仅有利于前期管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础。

9.工程质量保修

物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是对物业共用区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。

10.搞好告示

前期物业管理是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物业服务企业作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将管理规约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。