投标邀请

湖南省政府采购中心就政府办公大楼物业管理项目（申报书编号：

招标编号： ）接受合格的国内投标人提交密封投标。有关事项如下：

一、招标项目的名称、用途、数量、简要技术要求或者招标项目的性质

项目内容：物业管理。

简要技术要求或招标项目的性质：详细内容请参阅招标文件。

二、供应商资格要求

中华人民共和国境内注册的企业法人，具有相关经营范围，注册资本不少于人民币500万元。

具有国家物业服务企业一级资质。

具有湖南省政府部门办公楼物业管理在管成功实例（以中标通知书或合同为准）。

近三年没有重大违规违纪和业主投诉事件。

三、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价

获取招标文件时间：

获取招标文件地点：

获取招标文件方式：

招标文件售价：

四、投标截止时间、开标时间及地点

递交投标文件时间：

投标截止及开标时间：

开标地点：

五、采购公告查询

http://www.ccgp.gov.cn（中国政府采购网）

联系人：

通信地址：

邮政编码：

电话：

物业服务需求书

一、招标项目概况

（一）项目简介

本次招标物业服务的对象是：

为了规范本物业的房屋本体、机电设备设施、清洁卫生、绿化、公共秩序的管理，确保机电设备状态良好；办公环境整洁、卫生；公共秩序井然有序，使大楼各项公用设备设施发挥正常功能，为全体工作人员创造一个良好的办公和生活环境，特向社会进行物业服务招标。

（二）物业基本情况

1）物业类型：办公楼

2）建筑物概况：

3）楼层功能介绍：

4）主要设备设施介绍：（设备的名称、产地、技术参数等详见附件）

供配电系统：

给水排水系统：

空调系统：

消防系统：

电梯：

道闸系统：

电视监控系统：

楼宇控制系统：

综合布线系统：

有线电视系统：

防盗报警系统：

可视对讲机系统：

巡更系统：

一卡通系统：

背景音乐系统：

应急指挥系统：

会议室多媒体系统：

电化教育室多媒体系统：

信息引导发布系统：

太阳能系统：

集中供水系统：

二、物业管理内容

1.房屋建筑本体（包括办公楼、附楼）共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间通道、门厅、设备机房）的维护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备包括共用的上下水管道、雨水管、厨房排烟管道，本物业红线内、外属物业管理范围的市政公用设施包括道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、绿化（室内外花木）、室内泵房（消防、空调泵房）、路灯、停车场的维修、养护和管理。

3.物业红线内属配套服务设备的维修、养护和管理。

4.物业红线内公共场地、大厅、办公室、餐厅、办公楼共用部分（走廊、消防楼梯、洗手间、水房）的清洁卫生，外墙面清洗每年不少于两次，垃圾的收集清运，白蚁防治，环境定期消杀每月不少于两次。

5.供配电系统、照明系统及发电机组的维修、保养和管理。

6.空调设备系统（含水处理）的维修、保养、检测和管理。

7.音响投影、扩音、舞池设备的维护、保养和管理。

8.电梯的维修、保养、检测（年检）和管理。

9.消防系统设施设备的维修、保养、检测（年检）和管理。

10.供水、排水系统（含水二次处理）的维修、保养和管理。

11.办公楼室内外绿化的摆放、养护和管理。

12.办公设备（桌、椅、柜、台、沙发、门等）的保养及维修。

13.办公楼会议室、“职工之家”的管理。

14.办公楼内电话系统的维护、保养和管理。

15.办公楼区域内外的秩序维护员配备与管理，坚持24小时秩序维护员值班和巡视制度。

16.车辆驶入办公楼区域停靠秩序及进出大门（区域）的管理。

17.物业及物业管理档案、资料的管理。

18.节日布置安排。

19.法规和政策规定由物业服务企业管理的其他事项。

三、物业管理标准及要求

1.按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理。

2.杜绝重大火灾事故、安全及质量事故、重大刑事治安事件。

3.树立机关办公大楼的办公、科研新形象，创深圳市、广东省乃至全国疾病预防控制系统的后勤管理典范。

4.常规管理的一般指标：

1）设备完好率96%以上。

2）房屋完好率96%以上。

3）业主满意率95%以上。

4）有效投诉处理率100%。(www.daowen.com)

5）物业公共区域的公共秩序维护、治安防范，协助公安机关维护秩序、案件调查等受到好评。

6）环境卫生、消杀、绿化达标率为98%以上。

7）利用现代化管理手段对物业进行管理。

8）消防管理符合政府规定，相关设备设施年检完好率100%。

9）从事物业管理人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

投标评标办法

一、评标委员会

1.本次招标依法组建评标委员会（以下简称评委会）。

评委会由五人组成。其中：采购方派出一人；专家评委四人；采购方派出一人任召集人。

2.评委会依法根据招标文件的规定进行投标文件的评审、提交评标报告，并根据评分得分高低评定前两名投标单位，其中第一名为推荐中标人，第二名为推荐中标候补人。

二、评标原则

1.评委专家独立评审原则：评标工作应依据国家和地方政府有关政府采购和物业管理招投标的规定，结合本评标办法，评委独立对实质上响应招标文件要求的投标人进行评价和比较。

2.评委会与采购方综合评定原则：评委会综合评委们的意见提出《评标报告》，推荐投标评分前二位送采购方，由采购方最终审定中标人。

三、评标依据及办法

1.依据：《物业管理条例》、住房和城乡建设部《全国优秀示范（优秀）大厦》标准，深圳市政府关于政府部门采购的相关规定，及采购方工作要求和物业管理实际。

2.办法：采用综合评分法。具体是：

1）设定总分100分。按权重分成价格20分、信誉40分、技术（能）40分三个方面。

2）各评委就每个合格投标人的投标报价、信誉状况、投标技术方案及其对招标文件要求的响应情况进行评议和比较，评出其价格分、信誉分和技术分。其中：价格分，评委会按招标文件规定核定投标人的投标价格，再按价格评分办法计算各投标人的价格得分；信誉分，由评委们根据信誉评分标准进行计算后，交由评委会审核确定；技术分，在各评委的技术评分中去掉一个最高分和一个最低分，余下评分的算术平均值即为技术分。

3）将价格分、信誉分、技术分相加得出综合得分，综合得分前二位的投标人（得分相同时价格低者优先）为推荐中标候选人。

四、评标步骤

1.先进行初步评审，确定合格投标人（投标）。

2.投标人按商务标（价格、信誉）和技术标按规定时间、地点投标。

3.投标书递交后，非经评委会讨论通过，不得变动。

4.规定时间、地点，当着全体投标人打开商务标，公布投标人的报价，此报价为一次性，采购人不接受第二次报价。

5.评委会及委员独立评标。

6.评委会将评标结果提交招标领导小组。

7.招标领导小组审定评标工作，确定中标人。

8.评委会宣布中标结果。

五、评标内容

（一）商务标评分内容（60分）

1.价格评分（20分）

价格评分方法：

采用基准价法计算。即以本项目的政府采购价为最高限价作为基准价，每偏离基准价1%扣0.5分。超出最高限价为无效报价。

以上计算精确到小数点后2位。

2.信誉评分（40分）

评委会对每个投标人按下列因素进行打分：

1）诚信：（10分）

有两个以上政府在管项目，合同实际履约5年以上（含5年），得10分；满3年（含3年）不满5年得5分；满1年不满3年得（不含3年）2分；1年以下不得分。

2）业绩：（20分）

①在管政府部门楼盘或项目，5个以上（含5个）得8分；3～4个得5分；3个（不含3个）以下得2分。

②在管政府部门楼盘或项目的物业管辖面积或总建筑面积（以有效合同为准），50万平方米以上（含50万平方米）得7分；30万～50万平方米得5分；10万～30万平方米（不含30万平方米）得3分；10万平方米以下（不含10万平方米）得1分。

③在湖南省行政区域内管理有同类型办公大楼2个以上（含2个）得5分，1个得2分；没有不得分。

3）能力：（10分）

①投标人在管政府楼盘或项目。共获2个及以上（含2个）国优得5分；1个得2分；没有不得分。

②年营业额：年营业额人民币4000万元（含4000万）及以上为5分；3001～4000万元得3分（不含4000万）；3000万元以下得2分。

以上由投标人承诺或提供证书等并对其真实性承担法律责任。

（二）技术标评定内容（40分）

评委会对每个投标人按下列因素每项进行打分：

1）物业管理整体设想及策划。

①有提高物业管理服务水平的整体设想及策划。（1分）

②物业服务的整体设想与策划具有前瞻性和针对性。（2分）

2）拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。（2分）

3）管理人员配备合理、培训上岗、管理规范。

管理人员配备合理、培训上岗、管理规范。（1分）

拟配备项目负责人有在深圳卫生系统的物业管理经验。（1分）

4）管理规章制度和档案的建立与管理。

有管理规章制度和档案的建立与管理的方式和办法。（1分）

本项目管理制度具有针对性。（1分）

5）各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。

有各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的相关措施。（1分）

项目服务计划具有特色。（2分）

6）清洁服务。

有清洁服务工作的制度、流程和办法。（2分）

清洁服务工作具有专业性、针对性及鲜明的服务特色。（4分）

7）绿化管理。

大楼绿化和摆花的维护和管理。（1分）

绿化维护和管理具有专业性、针对性及鲜明的服务特色。（2分）

8）安全管理。

安全保卫和安全防范管理措施合理完备。（2分）

安全保卫工作具有专业性、针对性及鲜明的服务特色。（4分）

9）物业维修养护计划和实施。

有物业维修养护计划和实施的具体措施。（1分）

大厦本体维护具有针对性并尽量节约。（2分）

10）设备管理。

大楼设备管理的日常维护和正常运行。（2分）

机电设备设施的维护具有针对性并有技术创新和节能等措施。（2分）

11）会务组织。

大小会议室、收发室管理措施的合理性与完善性。（1分）

会务服务流程规范、流畅，并有成功案例。（2分）

12）满足采购方采购内容以外的服务需求，有针对性、无偿提供提升采购方精神文明建设的可行性方案及实例。（3分）

有2个以上方案及实例的得2分；有1个以上方案及实例的得1分；有方案无实例或无方案有实例均不得分。

（三）得分统计及评标结果

1）将每份入围投标的价格分、信誉分、技术分相加即为综合得分。

2）评委会以书面形式写出评标报告，并按综合得分由高到低的顺序排列。