1.前期准备阶段

1）获取招标信息后，市场拓展部组织人员对项目情况进行投标论证。如果论证结果认为可以参与投标竞争时，则成立××项目投标小组开展投标工作。

2）投标小组的成员一般为，主管市场经营的副总经理任组长，市场部经理任副组长，市场部人员与其他部门抽调的有经验的骨干人员为组员。重大项目应由公司总经理出任组长。

投标小组一般下设现场踏勘组、标书制作组、答辩组等。

2.报名、踏勘阶段

1）投标报名。到相关组织机构或部门进行投标报名，报名时应携带企业资质等招标文件中规定的材料。

2）领取招标文件。按招标公告中载明的时间、地点，前往领取招标文件。

3）分析招标文件。将招标文件复印下发给投标小组所有成员，并罗列出详细的问题让大家对照着分析标书。然后由招标小组集中研究招标文件，针对具体要求确定需要进一步明确的问题。

4）选定相关人员组成踏勘小组以备踏勘现场。踏勘小组成员有标书制作组主要成员、工程与设施设备方面的专业人才、在招标物业项目方面有着丰富工作经验的项目经理等。

5）踏勘现场。按招标方的要求与安排，踏勘小组前往项目现场进行详细的情况了解与考察。

3.成本测算阶段

投标单位应组织富有经验的财会人员和物业管理人员，根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，作出较为精确的测算；对国家规定的管理服务单价可不必计算。在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲。

4.制作标书阶段

1）组成投标决策组。该决策组人员一般应包括公司内能够起到决策作用的人物，以便在标书编写过程中，对一些重要事项随时决策。

2）成立标书制作小组。该制作组由市场部经理任组长，负责该招标项目的市场部工作人员，具有写作能力、工作经验并富有创意的其他部门抽调人员任组员。编写人员的挑选主要根据招标物业属于何种类型而定。

3）确定标书制作纲要。市场拓展主管领导、标书制作组成员、现场考察人员共同研究，分析项目的定位、项目特点、管理目标、标书特殊要求等，在研究与分析的基础上，确定投标书的制作纲要。

4）编写人员之间的分工与合作。在制作投标书之前，有关决策人员和编写人员应深入研究，确定好标书编写的整体方向，然后把目标分解到个人进行操作。

①投标书编制小组分工

a.财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理与服务成本、预期效益的测算。

b.品质部抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点重点管理方案、管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的拟定、编制。

c.办公室、人力资源部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供。

d.市场部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。(www.daowen.com)

②分解。投标书在招标公告发布后一般要求在较短时间内完成，一本完备的投标书基本上有几十万字，内容广泛、涉及面宽、要求高、时间短，仅靠一两个人是不可能完成的。因此，应依据投标书的整体思路，将之分解成若干块，由标书制作小组成员各自负责。其中，应有专门的人员负责测算管理与服务费用，即进行商务标的编写。

③协作。为了保证投标书的质量并符合招标项目的要求，一般由个人负责的某一部分标书完成之后，应相互交换进行修改、补充、完善，找到个人难以发现的问题；发现问题要及时改进，不全面的地方要及时补充、完善。

5）统稿与排版。在规定的时间内，标书编写组各成员分别完成初稿。全部稿件均交给指定人员，由其负责将所有成员的稿件进行集合，并按照规定的版式、字体等要求进行排版制作，然后形成投标书第一稿。

6）稿件讨论。

①第一稿集合制作完成后，发放给每一位标书编写组成员，进行集中讨论，重点讨论内容的前后统一性、数据的准确性等。根据讨论意见由各成员进行修改，在规定时间内将修改稿提交专人进行集合与编制，形成标书第二稿。

②标书编写组成员对第二稿进行讨论，重点查找编写内容是否符合招标文件的要求。如果改动内容不是很大，则由市场部负责该项目的工作人员综合大家意见进行修订；如果改动内容较大，则再分别由各编写人员进行修改，然后集合成第三稿。

7）定稿。第三稿报公司各级领导审阅，根据领导意见再次修改后即成为投标书定稿。

8）装订。定稿送印刷厂或标书制作公司等单位，按照要求制作相应数量的投标书，并装订成册。

5.送交投标文件

全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。送达之前，应按规定将标书密封；送达后应收取招标工作组织的回执。

6.接受招标方的资格审查与迎接考察阶段

1）资格审查。投标人应按招标文件规定的要求准备相应资料，选择与招标物业同类型的物业或能充分反映企业整体优势的物业，接受招标方的资格审查。

2）接受评标委员会的考察。考察一般有企业考察与项目考察两类。其中企业考察准备的资料包括企业资质、财务总报表、报税记录等。项目考察准备的资料包括相关管理资料、管理记录、设备房及其运行记录、监控记录、值班记录等。

7.参加开标、现场答辩和评标

投标人在接到开标通知后，在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。通常答辩阶段如下：

1）组建答辩小组。按招标文件的要求选择小组成员，一般包括物业服务企业的总经理（或董事长）、招标项目的拟任管理处主任等。

2）答辩预演。按照招标项目的情况，设计答辩场景，组织进行答辩预演，以使答辩人熟悉答辩环节，对各种有可能出现的问题有所准备。

3）参加答辩。答辩中，管理处主任的答辩较为重要，因为他的工作思路预示着将来的实际管理与服务效果。因此，管理处主任应对投标书十分熟悉，对本企业的情况了然于胸，对招标项目的服务方案思路清晰。

8.后续工作阶段

至此，物业服务企业的投标工作告一段落，以后的工作就是评标专家组的开标、评标、打分、公布评标结果、定标、公示、签订物业服务合同、进入项目实施管理与服务。

在这个阶段，物业服务企业只有耐心等待结果，如果未能中标，就总结经验教训以便在下一次投标过程中有所借鉴，并将相关资料存档；如果中标，则积极筹备以便顺利开展服务工作，也标志着本次投标成功。投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，及时与招标人签订物业服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关问题。