房地产项目的市场风险主要是因为原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张、销售价格定位不准以及楼市同业之间的激烈竞争所造成的风险。

经济状况的兴衰，通货膨胀的发生严重影响居民的购买能力，构成购买力风险。当物价上涨时，房地产价格随之上涨，由于居民的购买力是有限的，货币的贬值，使居民实际购买力下降。其次出现通货膨胀，银行利率提高，使房地产造价提高，售价随之上涨，使居民购买能力降低，出现产品滞销、供大于求的局面，资金严重积压，难以实现资金的良性循环，严重影响投资收益。另外通货膨胀本身使投资的现金收益相对贬值。规避市场风险可采取以下措施：

1）通过降低开发成本相应降低销售价格，赢得市场，减小风险。

2）做好方案规划。

3）找准目标市场。

在编写房地产项目可行性研究报告时应根据项目的具体情况进行风险分析，不必面面俱到。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的市场风险分析

参考点评：本案例通过对当地住宅市场需求供给情况的分析，得出项目不容乐观的销售前景，同时又看到了未来的需求趋势，并提出了一定的建议以规避风险。

从本市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况。据统计，目前已积压商品房达80万m²。除了市场有效需求不足、改革滞后、福利分房与货币分房双轨并行、购房者举棋不定、房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻、设施不配套、交通不方便、住宅小区环境不尽如人意、缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售进度方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前本市房价每平方米售价为1200～1800元（中低档商品房），一套建筑面积100m²的住房平均售价达12万元～18万元，相当于家庭年收入的8～12倍，难以形成有效需求。本项目销售房价只是这一标准的近1.2倍，目前本市中产阶层毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

虽然目前本市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远来看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的市场风险分析

参考点评：本案例项目存在三个方面的市场风险：一是保障房投放市场带来的风险。保障房作为国家规定的硬性指标，投入市场是必然的，且其低价必定吸引大量消费者，对项目推出市场带来风险。二是规范租赁市场带来的风险。严格监管租赁市场会抑制投资客买房进行出租的行为，给项目增加了销售风险。三是同业竞争带来的风险，进一步提升了项目开发的不确定性。

1）保障房大量开工建设：政府加大投入力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。央行、银监会联合发布《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求银行加大力度，支持和配合地方政府做好保障房建设工作。保障房的大量投放市场，必然给房地产价格带来冲击。

2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强2月24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务。

据某市城乡规划局资料，2011年某市主城区将建设面积约为12.1万m²的经济适用房，同时规划1.8ha土地用于廉租房建设，将建成1496套经济适用房及718套廉租房共2214套保障房。公租房方面，今年某市公租房建设规模将从原定的4500套增加至17455套，建设套数跃居全省地级市第一。目前公租房建设任务已分配到32个镇街，所有公租房项目必须在10月底前开工。

2）租赁市场更加规范：政府要求规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨，加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。规范租赁市场可能导致投资客取消买房意愿。

3）另据数据显示，今年7月，某镇推出楼盘18.41万㎡，在全市居首位，主要是龙泉豪苑、龙泉华苑及丰泰观山碧水。(www.daowen.com)

优秀案例三：某商业综合体项目可行性研究的市场风险分析

参考点评：本案例首先罗列出三方面的市场风险，然后针对项目现实情况，研究风险对项目开发带来的影响，认为项目所在区域经济条件良好，房地产市场发展前景可观，且项目具有较强竞争力。最后提出转移和规避风险的建议。案例的风险分析完整，逻辑清晰，值得借鉴。

市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。

由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：

1）消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离。

2）市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响。例如，新的大型写字楼、酒店的兴建，将分流项目的客户群。

3）由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响。例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，本市的国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之一，得到众多海内外投资商的认可，这些都为本市房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作为金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新的竞争对手或替代项目的可能性也较小。另外，项目的经营成本在建成后可以通过销售、租赁等方式转移给经营商。所以，以上三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规避措施：

1）与相关的单位签订预定、预售协议。

2）成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。

优秀案例四：某住宅项目可行性研究的市场风险分析

参考点评：本案例列举了项目所在城市的商品房的可售面积、住宅均价及变化幅度等指标的具体数值，以真实数据说明该市房地产市场情况，总结得到房价虽是上升态势，但市场总体不热，消化程度不佳。而项目的销售定价略高，存在着市场风险，需要通过控制开发费用和增加产品附加值来化解风险。案例采用数据说明法分析风险，尤其是市场情况，特别依赖于由真实数据来反映，值得借鉴。

从监控数据来看，本市上半年受国家政策影响较大。在强大的调控政策下许多开发商都把“以价促量”作为应对低迷市场的举措。在市场不见底以及前景不明了的情况下开发商拿地的积极性也相对较低，开工面积也下降。据统计本市上半年新批准上市预售商品房面积118.21万m²，同比下降19%。然而，就算是在开发商降价让利的市场行情下，许多消费者还是举棋不定，处在观望的态势下。这造成价格下降了市场对商品房的消化量却不大。截至5月末，本市累计可售商品房面积为420.16万m²，同比增长44.78%。在相对较大的存量下开工建设存在很大的风险。

除了在整体市场行情下存在的风险，在价格方面也存在很大的销售风险。

从商品房网签均价来看，前三季底本市市区商品房销售均价为13489元/m²（含各类保障房），同比上涨16.07%。其中商品住宅均价为13522元/m²，同比上涨24.04%。而从国家统计局分布的新建住房价格指数变化来看，前8个月，本市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在3.8%～5.2%，环比最高不超高1.5%。在1月和6月都出现了一个相对的低位。但从前三季度福州市房价走势来看，总体房价呈上升的态势。当然房价上升并不能完全肯定市场的回暖，最重要的是本项目的均价定在14000元/㎡与之相比房价还是存在差距。而且，市场价格又是处在一个不明了的环境下。可以看出本项目在价格上还存在很大的软肋，没有多大的优势。因此，从市场的总体行情来看本项目存在一定的风险性。为了防范风险，开发商应严格控制开发期间费用，严格把控各个环节的运行。除此之外，提高产品质量，增加产品附加值以达到提高销售价格的目的。