房地产项目政策性风险分析也称房地产项目政策性风险评估，主要是指对政府的城市规划政策、企业政策以及土地政策等方面对项目开发所产生的影响进行分析。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的政策性风险分析

参考点评：本案例分析了政府相关政策对该项目开发所产生的风险，也提出了抵抗风险的措施和可能。

1）项目周边的××居住区刚开始启动，新开工面积在30万m²左右，是由政府组织实施的项目，本项目上马一定会对××居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样本项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，本项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据本公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

2）政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的5%～7%收取，但该项目能否顺利按7%执行，是一个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施。同时在与土地方的合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到7%以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出7%的部分费用。

优秀案例二：某商业综合体项目可行性研究的政策性风险分析

参考点评：本案例主要从宏观政策和产业经济政策两方面分析政策为项目开发带来的风险。针对全国性调控房价政策对项目所在城市的影响，分析总结出项目政策风险不大。并且，对于宏观政策变化这种系统性风险，案例从事前事后两方面提出防范措施，普遍适用于房地产开发项目应对政策性风险。

政策风险主要来自两个方面：一是国家宏观经济政策，如税收政策、贷款政策等变动所带来的风险；二是产业经济政策变动带来的风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，一些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。

近期出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定90m²以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控后，市场反应较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着一线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。本市出台的《关于贯彻落实国务院文件精神促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将按照国家要求执行差别化信贷政策。本市没有明显的支柱产业，市场上较高的房价主要靠周边八县企业主和本市自身的高购买力客户，大都以投资为主。在政策调控后，价格将逐渐回落。今年将有一批土地集中入市，目前市场出现的供不应求现象，将随着供给量的不断提升有所缓解，成交价格上涨速度也将放缓。

宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可以从两个方面着手：一是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施；二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时、有效地调整，并制订相应的执行措施。通过事前和事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。(www.daowen.com)

该项目的建设内容包括：大型购物中心、精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、商铺和酒店式公寓等。该项目列入了本市发展规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合市政府的发展规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。

该项目为本市推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时本集团作为全国房地产龙头企业之一，商业信用颇佳，银行信用等级为AAA，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。

优秀案例三：某商业综合体项目可行性研究的政策性风险分析

参考点评：本案例首先对政策风险进行评估，分析出消费者执币待购和开发商拖延项目上市的两个由政策风险引起的不利因素，揭示出政策风险对整体经济安全的威胁。进而，纵观政策出台的目的对政策风险防范进行研究，认为出台的政策是为了稳定长期的房价及其增速，房地产发展态势仍然良好。最后针对商业综合体项目的开发，案例认为房价调控政策对投资性的商业地产项目影响较少，项目政策风险较低。

（1）项目政策风险

宏观调控政策的不断出台，对房地产市场的运行构成实质影响。尤其是信贷和预售制的严控，遏制了商品房的供给速度。信贷资金和预售制的严控，遏制了商品房新开工与竣工的速度。在严控房地产开发预售制度的背景下，开发商的资金链条越来越紧，构成开发资金主要来源的定金、预付款和其他资金来源的增速明显下降，而以往这些资金却是开发商的主要资金来源。这些资金比重和增速的降低直接导致开发速度和有效供给的降低。此外，银行对主体封顶后项目才能准予的政策，在更大程度上拉长了房地产的建设周期，直接遏制了有效供给速度。目前政策带来的市场态势不明朗，导致整体楼市进入观望期，主要表现在以下两方面：一方面是消费者执币待购，等待房价下降；另一方面是开发商拖延项目上市，“硬托”楼市冷冬以保利润不减。现在不同类型的商品房销售都受到了一定的影响。因为现在是期房销售，消费者会担心项目烂尾，钱房两空，楼市一旦崩盘，就会进入恶性循环，危及金融系统安全和国内整个经济安全。

（2）项目政策风险防范

总体来说，目前的市场环境处于政府宏观调控作用开始发挥效用的时候，房地产市场处于敏感时期。假如政府认为宏观调控未能达到预期效果，将会出台更严厉的政策。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价，因此，从长期来看，全国范围内的房地产市场仍然良性发展，房价的增长速度也会回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。本项目属于商业地产范畴，是纯投资产品，因此就总体而言，受目前政策影响的程度不大。