筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有资本金、预租售收入及借贷资金，具体还可分为：①国家预算内拨款；②国内银行贷款，包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；③国外资金，包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；④自筹资金，包括部门、地方、企业自筹资金（包括企业的房地产项目预租售收入和自有资本金）；⑤其他资金来源。不同的资金来源风险各不相同，比如借贷资金的风险最大。

（1）资本金

资本金即自有资金，它是企业自主支配用于开发建设经营活动的资金，是项目投资者的出资款，对投资项目来说不是债务性资金，而是全部或部分注册资金。

（2）预租售收入

房地产项目的收入也是资金来源之一，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。对项目收入的预算很重要，但却不复杂，前面市场调查分析后对价格作出了定位，现在就用价格乘以数量即可。

合理运用项目的收入，一方面可降低开发商使用自有资金为公司运营带来的压力；另一方面可减少贷款产生的利息支出和财务费用。同时，由于收入具有较大的流动性，利用收入进行项目开发灵活性更强。

1）租售收入。租售收入也叫租赁收入，是预期收入，等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意：可出售面积比例的变化对销售收入的影响，空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响，以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。

用公式表达则为：销售收入=销售数量×销售价格；出租收入=出租产品数量×单位租金×出租率。

注意，在租售收入估算之前，还应在项目策划方案的基础上，制订切实可行的出售、出租、自营（下面会讲到自营收入）等计划（简称“租售计划”）。租售计划应遵守政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合。房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。

①租售房地产的类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。

②租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。

确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求状况进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。

2）自营收入。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入，如宾馆及其他从事服务业企业所使用的开发产品，收入来自服务。在这些服务的价格与提供服务的产品数量相乘即为自营收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

为了使读者对收入的预算更加了解，下面举一个例子：

根据对周边楼盘的调查和分析，加之对市场的判断和预期，对本项目各类业态的销售均价在留有余地的条件下作如下保守评估：

①多层住宅花园洋房均价为3500.00元/m²。

②高层电梯住宅均价为3500.00元/m²。

③商铺折合均价为7000.00元/m²。

④养老院折合折算均价为2800.00元/m²。

⑤农贸市场均价为3500元/m²。

⑥地下汽车库按每个车位平均售价8万元。

⑦物业管理用房按2800.00元/m²分摊。

⑧会所按3000.00元/m²折价。

⑨商业服务用房按4000元/m²折价。

根据以上价格定位可以计算出项目销售收入，即用销售均价与建筑面积及数量相乘得出合计金额。

本项目可实现的销售总收入见表10-1。

表10-1 销售总收入

（续）

注：可实现销售总收入153764.50万元，销售均价3473.82元/m²。

3）收入估算的相关表格。以下三个表格是辅助性表格，它们并不是可行性研究报告的基本表格，所以并不是必要的，应根据具体要求而定。

①销售收入与经营税金及税金附加估算表很显然，这是在销售收入的估算后编制的表，主要针对销售收入，其格式见表10-2。

表10-2 销售收入与经营税金及税金附加估算表

表10-2中“1.3 销售比例”即为预计可实现的销售面积占可销售面积的百分率，通俗地说就是预计能卖出百分之几的产品。

在估算出销售收入后即可把数字填入1.1～1.3，而“2 经营税金及税金附加”在费用估算这一章的开发经营期间税费中已经有计算依据，在此不再赘述。

②出租收入与经营税金及税金附加估算表。这是针对出租收入的估算表，其格式见表10-3。

表10-3 出租收入与经营税金及税金附加估算表

（续）

注：1.当房地产开发项目有预租时，在开发期存在租金收入。

2.净转售收入一般在期末实现。

表10-3中“1.3 出租率”即预计可以实现出租的面积占可出租面积的百分率，也就是预计能租出去百分之几的产品。

其经营税金及附加计算依据见开发经营期间税费。

表10-3中“3 净转售收入”即房地产产品从出租转为出售而得到的收入（也是估算），公式为：

“3.1 转售收入”ד3.2 转售成本”-“3.3 转售税金”=“3 净转售收入”

③自营收入与经营税金及附加估算表。这是针对自营收入的估算表，其格式见表10-4。

表10-4 自营收入与经营税金及税金附加估算表

表10-4中“1自营收入”即格努估算填列，“2经营税金及税金附加”计算依据见开发经营期间税费中。

（3）借贷资金(www.daowen.com)

借贷资金即企业向其他单位或个人借入的资金，其中以向银行或其他金融机构贷款最为常见。这部分资金对项目来说是债务性资金，需要偿还并计算利息。

借贷款项又分为短期借款和长期借款，前者是指偿还期限在1年以内及大于1年的一个经营期内的各种借款，后者是指偿还期限在1年以上及大于1年的一个经营期以上的各种借款。

其中关于利息的计算方法参见后面第11章财务评价中的11.3清偿能力分析之中，在那里会对一系列的计算方法进行具体呈现。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的资金来源

参考点评：本案例直接用文字表达资金来源，是一份写给开发商决策者用于工程招标前资格预审阶段的可行性研究报告的一部分。案例中提到资金筹集的三个来源，并且对筹集数额和难度进行分析，对该项目的资金筹集持乐观的态度。其中资金需求额即为每一建设期需投入的资金额度及需筹措的资金额度。

本建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程、带资建设承包的交钥匙工程等显得尤为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。

签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此，要注意从以下几个方面去筹措资金：

1）筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种应收款项等，如应收的银行票据、已完合同的应收工程款等。

2）用银行贷款5002.61万元。贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押，从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险。

3）房屋预售。房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法：一种是现售，指房屋在建成后再售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于本项目处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达5879.50万元。

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的资金来源

参考点评：本案例虽然对三大资金来源的文字说明不是很详细，但是各项资金来源的数据却很清楚，其中向银行分三批贷款的计算方法很符合实际操作。

1）资本金。遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金5.32亿元，并保证在项目运作期内及时到位。其中项目一期占地约31.95ha，总投资约10.9亿元，项目法人承诺出资2.18亿元。项目法人资本金占总投资比重20%，保证满足资本金制度的要求。

2）借贷资金。本项目计划向银行融资6亿元，约占直接投资资金的23%，贷款利息为7901.6万元。

项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押。考虑到银行的融资制度和运营压力，计划分别于2013年、2014年、2015年分三批向银行贷款，每批融资额度为2亿元。

贷款利率三年期为5.49%，五年期为5.58%。制订分批贷款计划，尽量缩短还款年限、减少利息成本的支出。

3）预售收入。项目建设资金不足部分拟通过预售房产解决。

按市场调研预测：项目产品在运作期内平均售价3500元/m²（考虑了商铺部分价格比重）；预计年销售量平均在10万m²左右，即年销售额平均在35000万元。

优秀案例三：某房地产项目可行性研究的资金来源

参考点评：本案例用表格的形式列示出项目的三种资金来源，包括自有资金、其他渠道融资及销售净利润。除了列出各项资金的金额，案例还计算出各项资金占总开发成本的比例，可见项目主要的资金来源为销售收入。项目中自有资金比例较低，接近2/3资金来源于销售净利润，一方面，这样能减少占用开发商的自有资金，有利于开发商运营；但另一方面，销售情况的不确定性增加了项目开发的风险，万一市场对项目接纳程度不尽如人意，开发商将面临继续建设资金短缺的问题。

本案例所用表格有助于读者了解资金的构成，通用性强，值得借鉴。

项目开发总成本为317316万元，经测算资金来源包括：现有股东投入、其他渠道融资（吸收新股东或银行贷款）、销售净利润（收入减各项营销税金及期间费用）。其中：自有资金50000万元，其他渠道融资70000万元，销售净利润197316万元，见表10-5。

表10-5 某房地产项目的资金来源表

优秀案例四：某房地产项目可行性研究的资金来源

参考点评：本案例主要是分析资金来源中的销售收入来源，见表10-6。案例用表格的形式展示了项目的住宅部分和商业部分的销售面积、销售单价、销售收入以及销售情况、进度预计，内容十分饱满，列示清晰，表格设计优秀，值得借鉴。

案例中，去化率为预计销售情况，及销售期中售出部分占总可售部分的比率。销售收入为住宅或商业对应销售期内销售面积与销售单价的乘积。项目从2010年下半年起开始销售住宅，预计至2012年上半年全部售出，而商业部分计划在住宅销售开始后进行，预计销售期由2011年下半年至2012年上半年。在预测销售单价时，案例特别考虑到物价上升导致的价格上涨，并预测价格涨幅为8%，考虑比较仔细。从案例的销售收入表中可清楚看到每期销售收入流量，有利于开发商利用不同时期所得的销售收入进行再投资，以保证项目开发顺利。

表10-6 某房地产项目资金来源中的销售收入来源分析

优秀案例五：某商业综合体项目可行性研究的资金来源

参考点评：本案例先用文字介绍了资金的三个来源渠道，再重点介绍了营业收入。在营业收入的估算中，案例将项目分为销售项目、出租项目和自营项目估算收入。由于开发建设资金主要来源于预售收入，因此在估算表格中特别列示了销售进度表，以说明预售期的估计销售情况和可用于再投资的预售收入金额。

在销售收入估算中，表格中的售价除了酒店式公寓地下停车位为估算销售总价，其他均为单价，因此，每年的销售收入为项目中不同物业的销售面积乘上售价再乘上每年销售比例的加总。由于前三年为预售期，因此预售收入为前三年销售收入的和，共390312万元，可根据建设需要再投资与开发中。在租金收入估算中，小计为建筑面积与出租价相乘。而自营项目酒店的收入估算由市场比较法同比得出。

综合体项目的开发中，大部分采取租、售、自营三种营业方式的结合，因此在资金来源的营业收入估算中可参考此案例。

（1）资金筹措

该项目资金来源于三个渠道：

1）自有资金160000.00万元，约占总投资的35.24%。

2）预售款反投资144038.46万元，约占总投资的31.72%。

3）银行借款150000.00万元，约占总投资的33.04%。

（2）营业收入估算

1）销售收入估算。该项目的销售收入主要来源于室外步行街、底商、精装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第1年开始预售，预售3年；销售期1年，即计算期第4年。

该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考本市近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。

根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表10-7。

表10-7 某项目具体销售价格和销售进度表

注：地下车位售价为总价10000万元。

该项目销售总收入为466200.00万元。其中，第1年为42624.00万元，第2年为157222.00万元，第3年为190466.00万元，第4年为75870.00万元，预售收入为390 312.00万元。

2）租金收入估算。根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区域商务氛围会加强。

该项目购物中心和甲级写字楼用于出租，购物中心主要包括步行街、万千百货、娱乐楼、综合楼、超市。

根据市场分析具体各部分出租价详见表10-8。

表10-8 某项目各部分出租价目表

3）酒店收入估算。根据市场同类项目比较分析，确定该项目商务酒店每年收入为1000.00万元。