销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。它主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。其中修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。

销售费用一般占销售收入的3%～5%。其中，广告宣传费一般占销售收入的1%～2%，销售代理费一般占销售收入的1%～2%，其他销售管理费用占销售收入的1%。其中销售收入包括出售及租赁收入。

当房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营运用费用称为运营费用，主要包括管理费用和销售费用。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的开发费用估算

参考点评：本案例列表把各项开发费用进行说明，并对估算依据也进行了阐述。案例中的管理费用（2609.98万元）占开发成本（109340.27万元）的2.39%，它的估算依据是土地费用等四项费用之和的3%（表9-49）。其实，这四项费用已经占了开发成本相当大的比重了。由于本案例既有出售收入又有租赁收入，所以出售和租赁收入即为销售收入。

表9-49 项目的开发费用估算表

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的开发费用估算

参考点评：本案例中的各项开发费用的计算依据不用图表而用文字进行说明。其中，土地出让金为11648万元，前期工程费为150.32万元，基础设施及公共配套设施建设费为1034.37万元，建筑安装工程费为4430万元，销售总收入为23444万元。

管理费用按前期工程费、建筑安装工程费和基础设施及公共设施建设配套的2%计，为112.29万元。

销售收入按销售总收入的3%计，为703.32万元。

财务费用按自有资金的60%计（基于本公司自有资金对费用支出情况及公司财务情况而定），并从土地出让金一直到销售费用综合的6%计，即是开发成本加上销售费用和管理费用总和乘以6%再乘以60%为财务费用，结果为660.93万元。

优秀案例三：某住宅项目可行性研究的开发费用的估算

参考点评：本案例中的住宅项目包含了商品房住宅与公租房住宅两部分，因此计算开发费用时分别按95%计算商品房和5%计算公租房。案例中，管理费用按开发成本的2.5%估算；销售费用根据销售收入的3.5%测算；财务费用则是根据开发成本、销售费用和管理费用进行估算。案例计算逻辑清晰、步骤详细，使读者能够很容易地理解每一项费用的估算依据和过程。

（1）管理费用的估算

商品房管理费用=开发成本×2.5%×95%=2287069000元×2.5%×95%

=54317888.8元

公租房管理费用=开发成本×2.5%×5%=2287069000元×2.5%×5%

=2858836.2元

（2）销售费用的估算

（注：销售费用以销售收入为基准来计算，通过前期分析商品房销售均价为14000元，本项目公租房按规定来计算）(www.daowen.com)

商品房面积=总建筑面积×95%=242348.23m²-12117.411m²=230230.81m²

公租房面公租房销售面积=总建筑面积×5%=242348.23m²×5%=12117.411m²

商品房销售收入=14000元/m²×230230.81m²=3223231340元

商品房利润总额=商品房销售收入-商品房投资成本

=3223231340元-2172719000元=1050512340元

每平方米利润=利润总额÷总建筑面积

=1050512340元÷230230.81m²=4562.9元/m²

公租房销售单价=楼面地价+建安成本（3000）+3%×每平方米的利润

=5347元/m²+3000元/m²+136.9元/m²=8483.89元/m²

公租房销售收入=公租房面公租房销售面积×公租房销售单价

=12117.411m²×8483.89元/m²=102802782元

商品房销售费用=商品房销售收入×3.5%

=3223231340元×3.5%=112813096.9元

公租房销售费用=公租房销售收入×3.5%=102802782元×3.5%=3598097.3元

（3）财务费用的估算

商品房财务费用=（商品房开发成本+销售费用+管理费用）×6%×60%

=（2172719000元+112813096.9元+54317888.8元）×6%×60%

=84234599元

公租房财务费用=（公租房开发成本+销售费用+管理费用）×6%×60%

=（114350000元+2858836.2元+3598097.3元）×6%×60%=4349049.6元