房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地使用出让金、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

虽然土地来源不同费用也不同，但是通常，土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农用土地）。基本报表见表9-1。

表9-1 土地费用估算表 （单位：万元）

（1）土地使用出让金

土地使用出让金的估算一般可参照政府出让的类似地块的出让金数额进行适当地调整修正而得出。在进行调整或修正时主要需考虑所在城市地政策及土地地段、用途等具体因素。有些城市对土地使用出让金订立了基本地参考价格（基准地价），编写者可据此地价来进行适当地调整。

（2）土地征用拆迁费

土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

1）农村土地征用拆迁费也称为土地征用费或简称征地费，它主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费等。它主要根据《中华人民共和国土地管理法》及各省市地有关标准进行估算。

2）城镇土地拆迁费也称为拆迁安置补偿费，它主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。它主要根据城市房屋拆迁管理条例进行估算。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。

（5）土地投资折价

房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的土地费用估算

参考点评：本案例不涉及土地征用及拆迁补偿问题，所以土地出让金就是土地费用的全部，其计算也相当简便，就是直接用土地出让单价（万元/亩）乘以项目的用地面积（亩）即为土地费用总额。

项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为万元，土地出让金分两次偿还，年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2013年付清，即3636万元。

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的土地费用估算

参考点评：本案例属于使用农村耕地作为开发用地的情况，因此开发商需要支付不少补偿和复垦费用作为土地征用费用。本案例的每一笔费用都有计算公式，令读者清楚费用的来源。

（1）征地费

1）征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05万元

注：征地补偿单价按19万元/亩，由村委会包干。包干范围包括：①土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；②配套费1万元/亩；③区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩。

2）填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.5万元

注：填土工程单价按25.5元/m³，由村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m，故每亩面积的填土包干价为666.67m²/亩×2.35m×25.5m³=39950.2元/亩。

3）工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77万元。

4）耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66万元。

注：按8元/m²计征，666.67m²/亩×8元/m²=5333元/亩，交市财政局。

5）耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01万元。(www.daowen.com)

注：按12元/m²计征，666.67m²/亩×12元/m²=8000元/亩，交市国土局，可申请减免。

6）新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26万元。

注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免。

7）征地管理费：496.266亩×19万元/亩×2%=188.58万元。

注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局。

8）土地登记费：约为2.42万元。

注：首1000m²收200元，每超过500m²加收40元。

9）已支付利息：到2012年7月止，开发商已支付给村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91万元。

（2）土地使用出让金

根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697～820元/m²不等（依楼层而定），结合村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/m²，则其土地使用权出让金总价合计为：351476m²×200元/m²=7029.52万元。

（3）合计土地费用

将以上各项汇总，见表9-2，合计土地费用为22850.77（万元）。

表9-2 各项费用

优秀案例三：某房地产项目可行性研究的土地费用估算

参考点评：本案例把土地费用按总建筑面积进行分摊得出楼面地价为621元/m²，这样就便于开发商或投资者对开发成本及楼盘定价进行总体的估计。本案例涉及城镇土地的征用和拆迁安置问题，与上例不同的是，本案例用图表显示出计算公式及过程，即“面积”乘以“每平方米费用”为“合计”。注意，数值均经过四舍五入。

本项目土地出让金与征地补偿费拟按照19000万元考虑，楼面地价为621元/m²。即：

1）本项目土地出让金：11116万元，按照总建筑面积305712m²进行分摊，则单方成本为：364元/m²。

2）拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7884万元。

3）地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为0元。

土地费用估算表见表9-3。

表9-3 土地费用估算表

（续）

优秀案例四：某房地产项目可行性研究的土地费用估算

参考点评：本案例的土地费用构成简单，包括土地出让金与拆迁平整的费用，因此用表格列明面积与单价，再相乘便得出总金额，一目了然，适合呈现主要经济指标时使用（表9-4）。

表9-4 某房地产项目可行性研究的土地费用估算表