对于全国经济环境的分析通常包括国民经济整体情况、固定资产投资、通货膨胀因素、全民的消费需求以及全国重大利好事件等。

1.国民经济整体情况分析

国民经济整体情况可以用一系列的经济指标进行描述，如国内生产总值及其增长率、消费品零售总额及其增长、经济景气指数等。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的国民经济整体情况分析

参考点评：本案例给出了一些经济指标的实际值及预测值，并结合国际国内需求的变化情况及企业景气情况分析得出对本项目的正负面影响。

在全球经济增长趋势减缓，一些权威机构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在项目开发本年度一季度增长8.1%。需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行也提出预测，认为中国和东南亚各国经济本年增速分别在7%和6%以上。

目前观察，国内需求今年是呈上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。

综上分析，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。

2.固定资产投资分析

对固定资产投资分析之所以单独列一项是因为房地产投资属于固定资产投资的一部分，且与其关系紧密，因此需要研究。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的固定资产投资分析

参考点评：本案例通过固定资产投资的总额及增长率的分析并结合固定资产投资所具有的特点得出房地产投资具有良好前景的结论。

本项目开发当年1—4月国有及其他经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。1—4月份，在固定资产投资的地区分布中，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9个百分点和12.9个百分点。

在投资增长中，有两个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸组织（WTO）的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。

3.通货膨胀分析

通货膨胀作为一种经济现象给投资者的成本及各类产品价格带来了一些波动，直接影响项目的盈利能力。所以对通货膨胀的分析也常见于房地产项目可行性研究报告中。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的通货膨胀分析

参考点评：本案例分析了居民的消费价格上涨率及上涨趋势，并指出一些原料价格的上涨会对房地产项目的成本产生负面影响，提出控制成本的建议。

本项目开发当年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成来看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%，工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。

预计物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，开发商应注意把握开发节奏，合理控制成本。(www.daowen.com)

4.消费需求分析

由于后面章节还会重点分析项目的需求情况即客户群情况，所以在此只是从全国的角度来简略分析全国居民的消费需求。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的全国消费需求分析

参考点评：本案例首先指出了全国消费的活跃态势，然后分析了工资的增长提高了居民的消费水平，促进了国内需求的进一步提升，接着指出住房制度改革也扩大了消费需求，这些因素都扩大了房地产市场的市场需求。

改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份外，GDP增量的比重60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。

国内消费品市场继续保持活跃态势，社会消费品零售总额增长9.7%，增幅比上年同期高0.6个百分点。同时，从1月1日开始从三个方面增加工资：一是为机关事业单位职工每人每月增加工资；二是给艰苦和边远地区发放津贴；三是实施干部称职考评，发放年终奖。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。

随着我国住房制度改革的逐步展开，全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家扶持个人住房消费贷款，均将进一步扩大市场需求。

5.重大利好事件分析

重大利好事件即如同中国加入WTO、举办奥运会之类的重大的对经济有很大促进作用的事件。

优秀案例：某写字楼项目可行性研究的重大利好事件分析

参考点评：本案例是写字楼项目的重大利好事件分析，它把加入WTO对写字楼市场的有利影响和不利影响进行了对比分析，并从短期与长期两方面得出加入WTO对本项目的影响。

中国已加入WTO，这对北京高档写字楼将产生积极的影响。“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加速调整，房地产业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。对于高档写字楼市场来说，入世肯定会有积极的影响，这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行业，会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许经营本地业务，尤其是金融业最明显，因此这些行业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的，人员通常只有3～4人，有的甚至更少，因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务的发展而逐渐扩大，随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出来。

入世对北京高档写字楼市场带来许多的有利因素，但是并不能由此而盲目乐观，应持谨慎态度。原因主要有：

1）入世的利好因素对房地产市场尤其是高档办公楼的影响都不会立竿见影的，至少需要半年甚至一年的时间，这是因为房地产市场相对于整个国民经济的发展有一个滞后期。入世也一样，它对北京写字楼市场的影响需要一段时间才能显现出来。

2）全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大的一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。

3）尽管目前需求不旺，但写字楼的供应却相当多。根据统计，北京高档写字楼的供应量将接近80万m²，这还不包括原有写字楼中未被消化的部分，如果全加起来的话，实际有效供应将超过120万m²，这一供应量已经超过了北京写字楼供应高峰年1997年的供应量（116万m²），因此未来半年到一年北京写字楼市场的供应量将是比较大的。

基于以上诸多因素，我们将不得不对北京高档写字楼市场未来半年到一年的发展抱着谨慎乐观的态度。实际上，这种谨慎的态度也是目前写字楼开发商普遍存在的，这与以前北京写字楼开发商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。在1999年中美刚签署世贸准入协议的第二天，东方广场就把其租金报价上调了1美金，而现在中国入世已经大局已定的情况下，许多开发商不仅没有上调租金报价，相反却降低了租金报价；一些开发商虽然没有调低租金报价，但成交价与报价却相差很大，有的甚至超过30%；有的写字楼虽然成交价表面上也不低，但免租期却给的很长，并且附送了装修等优惠条件，因此实际租金也很低。以上种种情况表明，开发商目前表现得更加理智，更能从市场的实际供求关系来决定其租金的定价，而不是盲目地跟风。

不过尽管有上述不利因素的存在，我们还是应该看到积极的方面存在。实际上，一些不利因素本身就能够转化成有利因素。例如，前面提到的美日经济不景气，在这种情况下，外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会，就会转向其他更加有利可图的市场，而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的发展中国家正好吸引了这些资金，这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的发展，当然这种影响在短期内也不会体现出来。实际上，目前已经有不少这样的公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备到中国来投资。

总之，对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势，我们认为在短期内不会有很明显的影响，在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大甚至会出现走低的可能。但从长期来看，尤其是入世后半年到一年的时间，随着原有写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现，并且随着入世的有利因素逐渐释放出来，北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡，某些位置好、素质高的楼盘会出现供不应求的现象，高档写字楼的租金也会稳步回升，空置率将相应地降低。另一方面，租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼，以减少未来租金上涨所带来的办公成本上的压力，更多的投资者也会购买写字楼，甚至经营写字楼，以谋求高租金情况下的高的投资回报，这些都会进而促进写字楼的开发建设，从而形成写字楼市场的一个良性循环。