天津模式的特点是以宅基地换房进行集中居住，同时解决好农民的就业和身份问题，将城镇化与农民的集中居住和产业化有机结合起来。具体地说就是：实施“以宅基地换房”进行新型小城镇建设，解决农民进城后“住有所居”的问题；建立实施示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹联动发展，解决农民进城后的就业问题；实施农改非、村改居、集体经济改股份制经济的“三改一化”工作，解决农民进城后的身份问题；发展“城镇金融”。

2005年，天津市为破解小城镇建设中普遍存在的土地和资金约束等难题，实施“以宅基地换房”推进示范小城镇建设的政策。其政策举措是，坚持承包责任制不变的中国政策框架，坚守可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平地规划、设计、建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地则统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。在新的小城镇里，除了农民住宅区外，还划出一块可供市场开发出让的土地，用土地出让的收入来平衡小城镇建设资金，从而实现人口向城镇集中，工业向园区集中，耕地向种田大户集中，农民由第一产业向第二、三产业转移，明显改善生活居住环境，提高文明程度，享受城市化成果，真正实现“安居”“乐业”。天津“以宅基地换房”政策的实施主要分四个步骤：

第一，区县政府科学制定“以宅基地换房”程序，对农民可复耕的土地进行统一编制，明确验收标准及时间安排，向更高等级的政府申报建设规划及复耕规划。

第二，成立“以宅基地换房”工作小组，为后期的管理工作做好准备。

第三，建设投资机构作为小城镇开发的投融资主力。

第四，动员向城镇迁居的农民签订“以宅基地换房”协议，待农民完成搬迁后将农民宅基地交由土地和房屋管理部门管理。

“以宅基地换房”的城镇建设模式，不仅得到了国家有关部门的支持和肯定，也得到了广大农民群众的广泛支持和真心拥护。实践表明，“以宅基地换房”建设示范小城镇符合天津实际，反映了广大农民的意愿，是解决小城镇建设中土地和资金制约的有效途径，是对新型城镇化的新探索。(www.daowen.com)

2010年，为了扩大和完善示范小城镇建设，天津市委、市政府提出了“三区”统筹联动发展新战略。“三区”联动统筹发展战略是指在开展示范小城镇建设试点的同时，大力推动产业发展，高标准启动示范工业园区、现代农业产业园区建设，形成示范工业园区、现代农业产业园区、农民居住社区“三区”统筹联动发展的格局，为城镇化建设提供新的动力，在更高水平上实现农民的“安居”“乐业”。以“三区”统筹联动发展推进新型城镇化建设，实质就是要精确小城镇发展定位，科学合理布局，加快区县基础设施建设，引导产业向规模经营区集中、工业向园区集中、农民向城镇集中，加快推进农村的工业化、城镇化和农业的现代化，为城镇化发展提供强有力的支撑和动力。

“三改一化”即将农民改为居民，村民的农业户口改为非农业户口，与城市居民享受同等待遇；将农村改为社区，撤销农村村委会，建立社区居委会，完善配套的社区管理和服务体系；将村集体经济组织改为股份制公司，采取资产变股权、村民变股东的方法，实施股份制改造，按照先试点、再推开的原则，分类指导，稳步推进。为推动“三改一化”，必须要以示范小城镇建设为龙头，推进农村居住社区、示范工业园区、农业产业园区“三区”统筹、联动发展，逐步消除农村城镇化进程中的体制性障碍，促进城乡资源要素合理流动，全面助推天津经济社会又好又快发展。

“三改一化”强调的是统筹规划、整体推动，切实保护农民权益，试点先行、稳步推进。实践证明，实施“三改一化”有利于系统解决工业化、城镇化进程中的“三农”问题，消除城乡二元结构，加快形成城乡一体化发展新格局，维护社会稳定以及实现农民的“安居”“乐业”。

随着天津城镇化步伐的不断加快，农村经济形态和社会形态发生了巨大变化，市场对金融服务的质量、层次以及深化金融改革提出了新的需求。但是农村金融资源配置的城市化倾向和农村金融资源的外流，对于天津农村区域和城镇金融支持明显不足，尤其对于农村转移剩余劳动力和小微企业，金融“信贷配给”现象普遍存在，城镇化进程面临金融供给与金融需求的失衡。为了缓解金融不平衡发展的影响，有效发挥金融融通功能和优势，天津市推出了“城镇金融”的“小银行、大战略”。

这一战略的载体是村镇银行，它立足于“三农”，支持当地小企业、微小企业、个体工商户的贷款需求。针对城镇金融支持宽度窄、强度弱、频度低的问题，对金融产品的设计、经营模式、贷款制度进行针对性创新，通过增加城镇金融供给，完善金融服务的各项功能，成为影响城镇经济和城镇化进程的重要推动力。目前天津村镇银行的营业网点布局在天津市的主要新型城镇。作为金融服务体系的重要部分，正在发挥资本的聚集和配置能力。一方面解决现有区域银行业金融机构覆盖率低、服务缺位等问题，完善城镇金融生态环境，另一方面加快农村剩余劳动力转移，满足了城镇居民的多种金融需求，推动了当地产业结构升级和公共服务质量的提升，成为提升城镇化质量的重要方式。

天津模式的形成和其资源禀赋紧密相关。随着天津经济的快速增长，城市中心区空间资源日益稀缺，在人口空间需求和原有中心区产业外溢拓展的双动力下，中心城区外围和近郊具有基础设施和空间临近等优势，成为天津城市空间拓展的优先选择。从现实情况来看，天津市郊区城镇和村庄规模普遍偏小，村镇人均建设用地较大。人口密度低，建设用地集约利用的空间大，为天津市实施“宅基地换房”的城镇化提供了客观条件。“三改一化”是天津市城镇化进程的高级阶段，也是“去农民化”城乡统筹的深化阶段。