农村住宅和宅基地入市交易提供了一种方便的农村宅基地退出方式，但对于绝大多数农村地区而言，这种方式只是为“退出”提供了一种微乎其微的可能性。因为除了城市周边农村或经济较为发达、有大量外来务工人员的东部农村外，即使允许农村住宅上市交易，也并不存在购买者市场。在当前农村大量住宅闲置、“空心村”现象日益严重的背景下，住宅交易（除非以成本价销售）的可能性较小。在这种情况下，如何才能实现农村宅基地退出呢？当前，农民之所以不愿意退出农村闲置的住宅和宅基地，一是因为无法销售，二是因为放弃住房和宅基地也不能得到补偿或者补偿标准极低（如河南洛阳的案例）。在没有销售市场的农村推进宅基地退出，唯一的办法是大幅提高宅基地退出补偿，使农民在宅基地闲置的情况下愿意退出宅基地，复耕为耕地，或由集体收回卖给需求宅基地的家庭。农民退出宅基地的补偿款从何而来呢？这需要从建设用地的供需市场来寻求解决方案。在国家禁止对农村新增建设用地审批的情况下，建设用地指标将成为珍稀资源。这样国家就可以通过设置“建设用地指标交易平台”的方式实现建设用地指标的供需平衡。随着城市化的发展，城市所需的建设用地指标可以从农村宅基地退出所增加的建设用地指标中得到满足。随着建设用地指标价格的上升，一方面能够极大地提高宅基地退出补偿，另一方面也对用地方产生压力，迫使其节约使用建设用地，提高土地的利用效率。

【注释】

[1]谭韵.论农村宅基地使用权流转制度[J].韶关学院学报，2013（3）.

[2]罗光宇，欧阳晨.农村宅基地使用权流转的合法性探析[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2013（2）.

[3]李谱，韩立达.建立农村宅基地使用权流转制度问题探讨[J].理论导刊，2008（10）.

[4]刘李峰.农村宅基地使用权制度面临的问题及对策[J].城市发展研究，2008（4）.(www.daowen.com)

[5]张云华.完善与改革农村宅基地制度研究[M].北京：中国农业出版社，2011：56.

[6]章合运，吕颖洁.新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建[J].农村经济，2008（9）.

[7]刘俊.农村宅基地使用权制度研究[J].西南民族大学学报（人文社会科学版），2007（3）.

[8]陈金田.关于我国农村宅基地使用权流转问题的若干思考[J].延安大学学报（社会科学版），2008（2）.