香港以金融、地产为主业，其他产业空心化的状况，其实，并未香港九七回归以来形成的。早在港英时代，房地产经济就是香港经济的特色。香港房地产经济，并非因为香港“人多地少”，而是香港经济环境的特色所决定的：

第一，香港没有消费税，全港实现自由港政策，香港自开埠以来就实行“卖地”政策，卖地是政府库房收入的最大来源。

第二，香港继承了英国的土地批租制，而不是美国的土地私有制。港府可以通过批租进行城市规划，形成符合经济集聚效应的最优城市规划。

第三，港府建立了配合私人房屋的公屋制度。香港有三种类型的房子，一种是公屋，类似内地的廉租房；一种是居屋，类似内地的安居房、经济适用房；另外一种是私人房屋，也即商品房。前两种由政府财政拨款兴建，面向低收入人群进行租售。(www.daowen.com)

正是由于在港英时期高楼价就被诟病。1997年10月，首任特首董建华在发表的首份特区政府施政报告中，正式宣布“八万五”计划。该计划表示要实现三大目标：每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套（1997年前是每年两万个套间）；10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。限制卖土地给私人开发商，大量的土地用来修建公屋。将香港兴建的政府公屋和私人楼寓1∶4的比率颠倒为4∶1。新建的公屋的质量要向私人住宅的质量，屋内空间的大少看齐，让香港的低下收入的居民也能有体面和有尊严地生活在一个舒适的环境里。这是一份充满理想的施政报告，最后由于亚洲金融风暴，香港楼价暴跌，买楼的负资产阶层产生，香港经济几乎滑倒了崩溃的边缘等诸多原因，这个计划被束之高阁。

香港九七回归之后，由于董建华的“八万五”被废置，香港丧失了解决高楼价的最佳时机。香港的高楼价的实质是让港人支付“超级地租”，相当于港府收税的权力部分让渡给了地产商，地产商成为了超级食利阶层。回归15年的管治结果是，大多数港人并没有分享到经济发展的成果，未能分享“惠港政策”的好处，香港贫富悬殊拉大，贫困人口增加，普通港人生活窘困、年轻人看不到希望，大学生毕业难就业。

2011年，香港房屋委员会网站的数据显示，全港总人口710万人，共有家庭236万户，户均人口3人，其中有110万户住在政府提供的廉租房和经济适用房，占全港家庭的47%，自己买了商品房的是85万户，这85万业主中还有34万户（40%）没还清按揭贷款，尚不能算真正意义上的业主。全港实际全产权业主仅占总家庭数的21%。