近年来，引入品牌集成商的服务区管理者显著增多，使服务区运营实践复杂性显著上升，但房屋租赁在服务区经营中仍居于重要地位。在相当程度上，“企业经营本质即为海量合同集成，使得合同管理与相应风险规避对于企业经营至关重要。”^[14]对于服务区经营中合同要素分析，房屋租赁合同不啻为一个良好的切入点，可以此剖析服务区运营主体在合同相关实践中的短板与风险。

随着服务区运营模式的持续进化迭代和业务范围日益扩展，此类风险主要集中在两个方面：①房屋租赁合同订立后二次转租相关争议。基于合同相对性，合同约束力体现在合同签订人之间，二次转租承租人与路桥单位间在缺少合同关系情形下，服务区运营主体可能对二次承租方欠缺有效制约手段。基于运营实践，二次转租在中国商铺房屋租赁中存在较为普遍，且房屋所有权人对此类转租往往欠缺有效对策。此外，基于企业经营的不确定性，在租赁合同订立后承租企业经营情况可能发生较大波动，进而导致转租发生。②房屋租赁的租金欠缴与预期违约问题。服务区商铺租金欠缴，在实践中存在恶意欠缴和非恶意欠租的区分。非恶意欠缴通常存在租金收取和缴纳的事前沟通缺乏，主要因商户资金周转等问题存在一定周期内的付款延迟；而对于恶意欠缴则应重点关注。恶意欠缴和预期违约间联系紧密。(www.daowen.com)

对前一风险，在签订商铺房屋租赁协议前，应充分对潜在签约方进行尽职调查和信用评估，对关键要素存在瑕疵的意向租赁方审慎缔约，并在租赁合条款中对二次转租详细规定限制措施。同时，在租赁合同生订立后，密切跟进合同相对方经营和履约能力变化，对于可能存在的履约能力波动及时预警。围绕后一风险，需在房屋租赁合同签订前，对合同相对方进行合理尽调和评估。其中，“对于履约信用存在瑕疵的商户，可以在合同中适当提升保证金缴纳月数或总额，以增强面对违约风险的应对能力。同时，对于恶意欠租商户及时预警，充分利用协商和诉讼等手段应对预期违约，必要时应借助不安抗辩权的行使以保障合法权利。”^[15]