（1）物管中心的部门职能

物管中心的部门职能见表1-6。

表1-6 物管中心的部门职能

（2）物管中心的主要岗位职责

1）工程部经理的岗位职责：

①安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。

②组织各专业技术主管参加项目入伙前接管验收；发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。

③提出物业区域设施增补改造的初步方案。

④掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。

⑤办理有关工程机电方面的各项业务。

⑥向物业管理中心介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。

⑦负责对物业技术资料、设备说明书、技术档案等整理存档工作。

⑧负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。

⑨完成领导交办的其他工作。

2）工程专业技术主管岗位职责：

①领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保电器、通信设备和电梯、空调系统的正常运行。

②认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划下达到班组，并检查落实情况。

③负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况；掌握设备技术资料，负责解决有关技术问题，负责设备事故的处理。

④协助工程部经理制订专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。

⑤组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为管理处主任提供奖惩依据。

⑥坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。

⑦带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。

⑧完善分管专业资料的收集、汇总、归档。

⑨完成领导交办的其他任务。

3）电工班班长的岗位职责：

①按照主管下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工，检查全面供电情况，保证正常供电。

②负责组织物业区域内所有安全通道指示灯、电器标牌、室内外灯箱、楼层强电井、开关柜的检查、修理。

③检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝设备及人身安全事故的发生，确保物业区域弱电设备、系统的正常运行。

④负责组织物业区域内的服务区域、办公区域、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、插座的日常保养、检修工作。

⑤做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计，妥善保管好班组的共用工具。

⑥搞好班组建设，做好配电室、井内的清洁卫生工作，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，为业主排忧解难。

⑦负责制订供电线路及设备的维护保养计划，并按计划检查维保工作质量，组织好全班的技术学习和培训。

⑧完成上级领导交办的其他任务。

4）水工班班长的岗位职责：

①按照主管下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工。

②保证所管设备处于良好的技术状态，定期检查所管设备的使用、维护、保养的情况，并做好所管设备的安全检查工作。

③负责安排物业区域内各种主管道、阀门、卫生洁具的维护、维修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。

④负责所有给水排水、空调、冷凝水的主管道和阀门正常运行及消防系统的维修、保养、检查。

⑤确保各类泵站正常运转，地漏、下水道、集水坑及时疏通清理，妥善保管好班组的共用工具。

⑥督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝各种事故发生。

⑦做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计、记好考勤。

⑧搞好班组建设，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修。

⑨完成上级领导交办的其他任务。

5）维修电工的岗位职责：

①坚守工作岗位，按规定着装并佩戴工作证，仪表端庄，精神饱满，全天候热情地为业主服务。

②管理好各种用电设备使之正常运行，保证管区用电设备每天都处于最佳状态，为业主创造理想的工作、生活环境。

③负责管区的各项设备及管线的保养和维修，每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查，并做好保养记录。

④积极参与改造完善公共设施及配套设施，对业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。

⑤发现用电设备运转过程中的异常现象，要立即报告上级，对突发性故障应以最快时间修妥，减低对业主工作生活的影响。

⑥坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。

⑦讲文明、有礼貌、接受监督，业主投诉及时解决，发现重大问题立即向上级报告。

⑧按时完成领导交办的其他任务。

6）高压值班电工的岗位职责：

①必须保证管区电气设备安全运行，不得擅离职守，不中断连续供电，发生停电故障，迅速报告有关部门和领导，起动备电供电。

②值班电工应严格执行两票三制（工作票，操作票，工作许可制，工作监护制，工作间断，转移和终结制），迅速正确地按命令进行倒闸操作，确保安全运行。

③值班电工应了解配电房内设备的性能状况，严格遵守巡回检查制度，定期、定时按巡检规定，认真检查，遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。

④进入配电房内进行维修保养设备，值班电工应严格按规定布置现场安全，做好安全防范，保证人员安全。

⑤值班电工应严格遵守各项制度，按要求穿戴劳动防护用品，严守岗位，持证上岗。

⑥做好配电房内设备和现场清洁卫生工作，防火、防水、防小动物进入配电房，搞好文明生产。

⑦严格遵守配电房管理制度，执行配电房出入制度，未经批准不得擅自允许外人进入配电房内。

⑧完成领导交办的其他任务。

7）空调工的岗位职责：

①空调工应严格按照操作规程及要求，精心操作制冷机组、水泵及辅助设施。

②每班调节设备负荷以达到合理的程度，定时巡查各设备的运行，重点检查空调运行、温度，做到节能降耗。

③认真做好各类设备的维护、保养工作，检查压力表及添加剂，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。

④做好空调设备运行记录，值班日记、工作日报表力求准确无误，正常履行交接班手续，并在值班记录本上签字。

⑤每班做好机房值班范围内的环境卫生和设备清洁、安全保卫工作，定期检查空调管线和风机及阀门，确保空调运行正常。

⑥坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。

⑦热情接待业主投拆，遇有突发事件立即向上级报告，为业主排忧解难。

⑧按时完成领导交办的其他任务。

8）电梯工的岗位职责：

①电梯工必须正点上下班，坚守工作岗位，按规定着装并佩戴工作证，仪表端庄，精神饱满，实行定时值班制，随叫随到，热情为业主排忧解难。

②自觉遵守公司制订的各项规章制度，工作时思想集中，不闲聊、不抽烟、不做与工作无关的事情，严禁酒后上岗。

③熟练掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合设备厂家或承揽维保方做好电梯的维修保养工作，搞好电梯的年检、年审。

④持证上岗，每天负责对电梯、电梯机房进行清扫、保养、巡视检查，严格执行电梯定期保养制度，做好维修保养记录备查。

⑤维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口处挂停用牌，严禁违章操作，保障检修安全；电梯在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赴抢救人员，抢修设备，减低对业主的影响。

⑥工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决。

⑦值班时必须严格执行交接班制度，修旧利废，节能省耗，维修中不浪费材料，努力降低维修成本。

⑧讲文明，以礼待人，虚心接受业主监督，全心全意为业主提供优良服务，业主投诉要立即处理，重大问题要迅速向上级汇报。

⑨完成领导交办的其他任务。

9）机械维修工的岗位职责：

①负责物业责任区域电梯、空调等机械系统的维修、操作等工作。

②负责按维修保养计划的要求，实施相应的维修保养工作。

③负责电梯设备的应急处理工作，保证电梯设备的安全、正常运行。

④负责空调系统的应急处理工作，保证中央空调系统的安全运行。

⑤负责电梯设备的委外维保工作的检查监督、配合工作，做好电梯设备的年检工作。

⑥负责空调系统设备的开机、运行工作，保证空调的正常供应。

⑦空调系统停用期间，负责对系统设备进行维修保养工作。

⑧完成领导交办的其他工作。

10）水工的岗位职责：

①负责保证管区的生活用水、消防用水的供应和污水排放；热情为业主提供周到服务，随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。

②每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各类给水排水维修任务。

③负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂物堆放，设备无灰尘、无锈迹。

④做好管区日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作保证质量，工完场清。

⑤每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池、污水坑和积水坑。

⑥按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，对大型管道进行防锈和水处理。

⑦修旧利废、厉行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。

⑧负责管区小规模管道安装工作。

11）综合维修工的岗位职责：

①全面负责管理区域内土建、木工项目的维修养护工作。

②保质保量完成土建、木工等各项维修任务。

③做好日常的巡查维护，发现问题主动及时处理，做到维修质量上乘，工完场清。

④修旧利废，厉行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。

⑤热情为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。

12）安全部经理的岗位职责：

①领导并负责安全部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。

②负责编制安全部人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。

③负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握人员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。

④负责按要求编制安保通信和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。

⑤负责查处整个安全部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事。

⑥负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台账。

⑦安排部门行政例会，不折不扣地执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。

⑧完成公司领导交办的其他任务。

13）消防主管的岗位职责：

①配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自救能力。(www.daowen.com)

②组织和领导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安全护卫队员进行消防实战训练。

③建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。

④组织安全疏散，控制局势，调查火警火灾原因，提出处理意见。

⑤负责按规范配置消防器材，做好日常的测试、保养、管理工作。

⑥完成领导交办的其他任务。

14）保安班长的岗位职责：

①在主管的领导下，做好班内各岗位的工作安排，并做好班内的日常管理工作。

②检查班内队员的着装、仪表，坚持每天巡查各岗工作执行情况。

③处理当班发生的各类情况与问题，遇重大情况或问题时，立即上报。

④熟悉管区消防控制中心的设备，遇突发事件带领全班按应急程序快速反应，妥善保护现场并及时上报。

⑤抓好班内的学习、训练工作，掌握队员的思想动态，做好思想教育工作。

⑥做好所辖队员的考勤、考评工作，发现违规违章及时纠正，并记录在案。

⑦做好交接班工作，确实做到交接清楚，责任明确，并起承上启下的作用。

⑧尽职尽责，文明执勤，秉公办事，敢于向各类违法行为做坚决的斗争，保卫管区的安全。

⑨热情接待客户，文明服务，礼貌待人，努力完成领导交办的其他任务。

15）巡视队员的岗位职责：

①按巡更要求负责管区巡逻，并认真做好巡更记录。

②处理突发事件，对危害公共安全，公众利益的人和事敢于挺身而出做斗争。

③劝阻小摊小贩及各种推销人员进入管辖区域；扶老携幼，为老弱病残提供帮助。

④纠正管区内不文明、有碍观瞻的行为或现象，确保管辖区域整洁有序、文明安全。

⑤加强管区各楼层的房间门窗、走道、电梯间、设备间、卫生间的巡查，检查有无异常情况。

⑥巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供电有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。

⑦巡查施工人员是否佩戴临时出入证，是否按装修管理规定规范施工，是否有非该作业区域的人员进入和乱扔装修垃圾等情况。

⑧检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运作是否正常。

⑨积极主动调解民事纠纷，防止矛盾激化，防止发生治安案件、刑事案件。

⑩夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员，加强人员进出管理，确保管区安全。

⑾完成领导交办的其他任务。

16）监控中心值班员的岗位职责：

①正确操作和爱护消防报警设备、安全监控设备等。

②做好值班详细记录和交接班工作，保持室内整洁和设备无故障。

③对安全监控设备有关摄录资料做好存放管理工作，确保正常使用，随时协助调查各类案件。

④加强重点部位的监控，遇有特殊情况或嫌疑人及时与所在区域安全护卫队员联系，妥善处理。

⑤工作认真仔细，精益求精，监控值班中遇事要及时判明情况，重要事件要及时报告主管领导。

⑥未经批准，任何人不得将摄录资料外泄，值班中禁止擅离职守和会客，确保监控工作安全、有序。

⑦完成领导交办的其他任务。

17）停车场各岗的岗位职责：

①按时交接班，值班时不得擅离职守，交班前必须抄车号交车，认真做好交接班工作。

②严格按照车场管理制度及有关规定，履行车辆登记手续；查验出入证，指导车辆停放到位，不得一车占二位。

③督促驾驶员熄火、拉驻车制动、切断电源、取下点火钥匙，关锁车门和车窗玻璃，保管好物品。

④加强车场巡逻，看护场内公共设施及车辆停放情况，发现有异常、可疑之处要及时查明，发生重大事故必须奋力抢救，保护现场并立即上报。

⑤对闲杂人员进入车场实施管理，遇可疑人员必须核实，做出判断，妥善处理，对夜间车辆出场必须核对清楚后方予放行。

⑥管理好车场交通安全秩序，对在场内修理汽车、加放汽油、吸烟者进行劝阻、警告，禁止其违规行为。

⑦对车场文明清洁进行督促管理，对从车辆上抛弃垃圾者，要对其进行教育和制止。

⑧发现车辆携带易燃、易爆、有害、危险品及污染物品进入停车场，要立即报告上级，采取果断措施，劝其出场。

⑨妥善保管车场收费票据，收取的现金清点后与发票存根要按规定时限及时送交公司财务部，做到账目清楚。

⑩临时停车车辆进出场必须按公司规定查验“临时停车证”，不得利用工作之便谋取私利。

⑾严禁携带易燃、易爆、有害、有毒危险品及污染物进入停车场。

⑿完成领导交办的其他任务。

18）门卫固定岗的岗位职责：

①认真做好交接班记录，按时交接班。

②熟悉管区的基本情况（包括楼层结构、消防、监控等器材与业主入住情况等）。

③观察是否有可疑人员、可疑情况等，对进出入人员发现异常、异样情况，必须立即上报，按规定和管理权限做相应的应急处理。

④完成领导交办的其他任务。

19）保洁绿化部经理的岗位职责：

①全面负责辖区内物业公共部位的清洁卫生和环境绿化工作，并随时提供业主（客户）所需的有偿清洁服务事项。

②协助行政人事部做好清洁员工的招聘、培训、考核和管理工作，并对清洁工作标准进行技术指导与示范。

③按管理要求，定期组织员工清理沟渠、井道，协助设备部搞好水池、水箱清洗，化粪池清理。

④负责公司清洁工作的月度计划和对清洁绿化工作进行具体安排和检查。

⑤负责清洁物品及设备采购，管理和建立领用制度，搞好成本核算，提高经济效益。

⑥负责城管、环卫、街道等与环保工作对口部门的具体联系与业务往来，做好垃圾清运工作。

⑦完成上级交办的其他工作。

20）保洁领班的岗位职责：

①合理安排班次，做好清洁卫生和环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作。

②协助部门经理做好清洁工的接收、调配、辞退、考核和管理工作。

③巡回检查各清洁员工执行岗位责任情况，以及清洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见，落实整改措施。

④经常性对清洁工进行技术培训和服务规范教育。

⑤根据各清洁工的工作情况，每月提出对清洁员工的奖惩意见。

⑥加强对清洁设备、用具、材料的管理，节约开支。

⑦协调垃圾的清运和废旧物品的回收工作。

⑧完成领导交办的其他工作。

21）保洁工的岗位职责：

①负责物业管理区域室外公共区域的清洁工作。

②负责物业管理区域室内公共区域清洁工作。

③负责物业管理区域内日常垃圾收集与处理工作。

④负责管理区域卫生消杀工作。

⑤负责物业管理区域的地面、墙面清洁工作。

⑥负责物业管理区域玻璃、不锈钢等制品的清洁工作。

⑦负责完成临时交办的任务。

22）绿化助理的岗位职责：

①认真执行公司制订的绿化养护计划，不折不扣地完成绿化养护工作，严格执行绿化养护考核标准。

②通过工作实践，不断摸索绿化养护工作经验，改进绿化养护工作方法，以求高标准的做好绿化养护工作。

③恪守职业道德，认真履行工作职责。

④定期对卖场内外的盆景、花木、草坪进行检查，发现病虫害立即向主管领导汇报，并采取防治措施。

⑤遵守公司的各项管理制度，及时完成领导交办的其他工作任务。

23）物业服务部经理的岗位职责：

①制订年度、月度工作计划，检查督促各岗位员工认真履行职责。

②负责管理专业文件和资料的保管。

③负责物业客户报修管理及物业运营调度。

④负责日常维修，对设施设备及工程改进、维修进行质量监督，协助监督设备厂商严格履行维保合同协议。

⑤对管理项目日常工作的巡查监督整体服务质量。

⑥坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，做好内部协调和对外联络事宜，处理投诉问题及时准确，做好本部门文明服务工作。

⑦完成领导交办的其他工作。

24）物业助理的岗位职责：

①配合上级做好日常管理工作。

②负责巡视公共区域，检查水、电、空调、电梯的供应和运行情况，以及清洁工工作完成情况，绿化养护情况，消防、安全护卫工作情况。急需解决的事项及时处理，并做好巡视记录，若不能及时处理，应立即向分管领导汇报并提出处理意见。

③熟悉所辖楼宇的结构、单元数、管线路的走向、各种设备开关、计量仪表位置，负责做好巡回检查记录。

④熟悉国家有关法律、法规和有关政策、物业管理有关规定以及各种费用收费标准和计算方法；做好管理费及水、电等各项费用的收缴工作。

⑤熟悉客户背景情况，建立客户档案，所有客户资料必须保密，妥善保存。

⑥定期将欠费情况编制明细分析表，及时上报，提出积极措施和建议。

⑦熟练掌握突发事件应急处理方法，以便及时处理出现的各类紧急情况。

⑧接受客户投诉，协助上级帮助客户解决问题。

⑨做好回访工作，虚心听取客户的批评与建议并及时上报，同时，积极宣传国家有关的法律、法规，及时传达公司各项通知，经常与客户沟通，保持彼此良好的关系，熟悉和掌握租户的经营动态，最大限度地满足客户物业需求。

⑩完成上级安排的其他工作并及时反馈信息。

25）仓库管理员的岗位职责：

①对仓库管理工作进行自检，做好库内物资各种标识。

②负责库存物资的验收、发放和保管工作，物品做到分类摆放、整齐有序。

③对物资的收、发、保管要做到手续完备，账目清楚，账、卡、物一致。

④定期清仓查库，掌握物资使用消耗动态，及时提醒采购人员实现计划采购，保证供应。

⑤做到库房内无鼠害，库存物品无腐烂变质，无受潮，破损率减小到最低程度。

⑥加强物质周转，减少物品库存时间，对积压时间过长，数量过多的物品要及时报告领导进行处理。

⑦修旧利废，节约挖潜，对回收的废旧物资要合理利用，为企业节约开支。

⑧注意防火安全，对易燃易爆、有毒有害物品，应按有关规定严格管理。

⑨对不合格物品不准入库和发放使用。

⑩完成领导交办的其他工作。