从商业地产的特点来看，商业地产是长线投资，需要有长达几年的市场培育期，无法在短期内回收资金，因此资金回收和市场培育的矛盾是商业地产开发商必须要解决的问题。归根结底是如何在合理周期内回收资金，即采取何种经营模式的问题。根据所有权和经营权的不同组合方式，商业地产的经营模式主要有只售不租、只租不售以及租售结合等。

（1）只售不租。只售不租的经营模式是指开发商为了尽快回收资金而出让全部产权，具体包括以下3种模式。

1）零散销售，统一经营。在商业地产发展初期，由于资金压力，许多开发商沿用了住宅地产的经营方式，物业开发完后分散出售给不同的商户。这种模式的好处是开发商可以在短期内回收成本和赚取应有的利润，但给后期的管理造成极大的麻烦。商业物业需要统一管理，统一招商，统一规划，统一经营平台和统一管理规范。但由于这种模式业主是分散的利益主体，他们对物业具有处置权，没有任何法律意义上的义务配合商业经营管理公司做到这一点。同时，由于有的开发商在物业销售时对业主有投资回报的承诺，更加大了后期经营管理的难度，有的甚至出现了恶性纠纷。尽管目前仍然有开发商在沿用这种模式，但有实力的开发商已经弃之不用。

2）零散销售，各自经营。这种模式一般存在于商业物业面积不大，开发实力较弱的开发商。开发商急于收回投资，在前期销售时大肆造势，使得物业出售时价格很高，开发商也很快收回投资并且获利，但是，由于后期的经营管理出现各自为政的状态，往往导致整个项目的失败。目前，开发商基本上已经不采取这种模式。

3）整体出售，整体经营。有些商业地产开发商急于收回投资或者对商业运作不熟悉，也不准备进入商业领域，往往采取拍卖或者其他形式把物业整体出售给商业经营管理公司，购买者经常是那些对商业经营管理比较内行又有资金实力的公司。这种模式对商业地产商来说，可以尽快回收投资，但由于整体出售也会导致售价较低。

（2）只租不售。只租不售的经营模式是指开发商或者投资者对商业物业只出租，不出售。商户虽然分散经营，但都实行统一管理。这种模式是商业地产比较理想的发展模式，但对资金和管理要求都很高，风险也较大。只租不售的经营模式具体包括以下4种模式。

1）整体出租模式。整体出租模式是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业公司，由这家商业公司进行商业规划及经营，开发商每年向商业公司收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前两三年主要是帮助商业公司培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业公司向开发商缴纳相当于2～3个月租金的押金。

①整体出租模式的优点：

A.无须设立专门的商业经营管理公司和配备专业的商业人员。

B.交易简单，结算方便。

C.物业可进行抵押贷款，有利于开发新的项目。

D.物业的升值空间较大。

E.带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

②整体出租模式的缺点：

A.收益低，其收报率在3%～5%。

B.租期长，物业就算升值，其套现的难度很大。

C.不排除租户经营失败而没法交租的可能，因此对租户的评估要求准确。

③整体出租模式的适用类型：

A.无商业专才的开发商。

B.资金实力雄厚的开发商。

C.经营相对保守的开发商。

D.售后返租的产权式物业开发商。

E.物业面积一般不超过30000m²。

2）分层或分片出租模式。分层或分片出租模式与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。

①分层或分片出租模式的优点：

A.租金相对整体出租要高一些。

B.风险分散，租金相对有一定保证。

C.物业可进行抵押贷款。

D.比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺。

E.某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。

②分层或分片出租模式的缺点：

A.需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）。

B.需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才。(www.daowen.com)

C.各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。

③分层或分片出租模式的适用类型：

A.资金实力雄厚的开发商。

B.售后返租的产权式商城。

C.物业面积在20000～50000m²。

3）分散出租模式。分散出租也称为零租，是指开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年。采用分散出租模式的开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开销售发票、财务结算等。成功运用该种模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。

①分散出租模式的优点：

A.租金很高，开发商收益可最大化。

B.物业升值空间大，容易出售。

C.租期短，容易改变功能或调整经营。

②分散出租模式的缺点：

A.需设立专业的商业经营管理公司负责经营管理。

B.需充分重视前期的市场定位、功能定位等策划工作。

C.招商能力的要求极高。

D.日常经营能力的要求高。

E.经营风险最大。

③分散出租模式的适用类型：

A.商业区或城郊的大型商业物业。

B.物业面积在10000～500000m²，停车场及卸货区的面积足够大。

C.售后返租的产权式商城。

4）层（或片）与散结合出租模式。层（或片）与散结合出租模式是指将上述分层或分片出租模式和分散出租模式结合。开发商在确定了商业项目的功能后，采用分层或分片出租模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。

①层（或片）与散结合出租模式的优点：

A.大小租户的结构使项目稳定性提高。

B.主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功。

C.有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件。

D.为开发商创造经常性收益。

②层（或片）与散结合出租模式缺点：

A.要求开发商具备很雄厚的自有资金实力。

B.需设立专业的商业经营管理公司和配备相关的商业专才。

C.对主力店的招租能力要求极高。

③层（或片）与散结合出租模式的适用类型：主要是50000m²以上的购物中心。

（3）租售结合。租售结合模式是指把大部分物业低价出租给国内外著名的商业品牌，尤其在开发前期就已经建立战略联盟，对其他物业则采取高价出租或者销售，但都采取统一管理。这种模式是实力比较雄厚的商业地产开发商的通行做法。它利用了大型品牌商业企业的人流带动作用，使其他小商户分享了足够的客流，同时，由于实行统一管理，大小商户都在统一的平台上经营，也有利于整个商业物业的品牌形成和保值增值。这种模式虽然投资回报的时间比较长，但对有实力的开发商来说，随着物业的升值，其长期回报会更大。