新中国成立后，上海以零星拆建的方式对旧区进行改造。20世纪80年代，旧区改造渐成规模。90年代初，上海市区尚有1500多万平方米二级旧式里弄以下旧住房；其中成片危房、棚户、简房365万平方米。1991年上海市委、市政府召开住宅建设工作会议，提出“以开发新区为主，重点开发浦东，积极开展旧区改造，按照疏解的原则改造棚户、危房，动员居民迁到新区去；旧区土地主要用于发展第三产业，增加市政、公用、公共服务设施和绿化用地。通过提高级差地租，回收建房资金，改造旧区”。1992年上海市委、市政府提出到20世纪末完成市区365万平方米危棚、简屋改造（简称“365危棚简屋”），住宅成套率达到70%的目标。

大规模旧区改造首先面临的就是巨额资金问题。1987年，经国务院同意，上海市在国内率先发布《上海市土地使用权有偿转让办法》，在1988年完成了六个配套实施细则和两块用地的招标试点工作。1988年8月，上海虹桥开发区26号地块的使用权进行国际招标，由日本孙氏企业有限公司以2805万美元价格获得，期限为50年。但在1991年前，上海土地批租进展缓慢。

邓小平南方讲话之后，上海开始探索土地批租和改造旧区相结合，利用国内外资金加快旧区改造的新路子。卢湾区打浦桥斜三地块内棚户、简屋、危房密集，居住环境极差，属于急需改造的旧区。海华房地产有限公司出资2300万美元，受让了其中19790平方米土地级差效益较高的地块，由政府组织易地安置批租范围内的864户居民。此后上海土地批租势不可挡，迅猛发展。也正是借助土地批租的市场化运作，上海营造出中国最大的房地产市场之一。

1990—2000年，上海拆除包括“365”危棚简屋在内的旧房2800万平方米，竣工住宅面积达1.2亿平方米，人均居住面积由6.6平方米增加到近12平方米，人均使用面积已达到14.6平方米，约有近130万户380万市民乔迁新居，约占上海城市中心人口的四成多（表5.4、表5.5）。

表5.4　上海土地批租情况(www.daowen.com)

资料来源：耿慧志《上海土地批租对旧城更新的影响》，《北京规划建设》1998年3期。

表5.5　上海市近年来拆迁数据表（统计范围为10个中心城区）

资料来源：袁恩桢等《上海30年：改革开放与经济发展》，上海财经大学出版社，2008年，167页。