（1）土地增值税的纳税人。

土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是一种收益税，也是1994年税制改革中新开征的一个税种。

（2）土地增值税的征税对象和征税范围。

土地增值税的征税对象是有偿转国有土地使用权及地上建筑物所取得的收入，包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地面上的一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。

（3）应纳税额计算方法。

在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。最后加总各部分增值额应纳土地增值税税额，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算步骤如下：

①计算增值额：

增值额＝收入额—扣除项目金额

②计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例：

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

③计算应纳税额：

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

（4）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如表5—4所示。

表5—4 土地增值税四级超率累进税率表

（5）土地增值税的申报与缴纳。(www.daowen.com)

纳税人应当从房地产合同签订日起7日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。

如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。

纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。

如果纳税人未按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更登记。

（6）免税、减税项目。

下列项目经过纳税人申请，经当地主管税务机关审批，可以免征土地增值税：

①建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的民用住宅）出售，增值税未超过各项规定扣除项目金额20%的。

②由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。

③由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。

④个人之间互换自有居住房地产的。

⑤个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过主管税务机关批准，在原住房居住满5年的，免税；居住满3年不满5年的，减半征税；居住不满3年的，全额征税。

下列项目暂免征收土地增值税：

①以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

②合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。

③企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。