商铺投资市场调查方法

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市场调查或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度也会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。下面是关于投资集团的市场调查方法，供个人投资者参考。其中有很多方面包括调研方法、调研思路、调研手段等等，还是对个人商铺投资者有很好的指导意义。

（1）市场调查分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

①按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查。

②按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查。

③按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查。

④按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察。

（2）市场调查准备

无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。一般市场调查的准备工作有以下几项：

①明确任务——明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求。

②团队分工——明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系。

③工作计划——why、what、where、when、who、How、Money（5w1H1M）。

④资料预热——有关调查城市区位（商圈、项目书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）。

⑤配齐工具——准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等。

⑥考察线路——前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排。

⑦时间安排——市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

（3）基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词，需要有共同的界定：

①区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标。

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简而言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50%～80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15%～25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5%～25%顾客的范围）。

显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧义的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语，指观察者步行人进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

应用这些术语要注意：

上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围。

上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

出书面正式报告时，应使用准确、学术性用语。(www.daowen.com)

②业态、业种。

零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国10多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

应用这些术语要注意：

策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功。

市场调查必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析。

传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如建材、IT、文仪、药品、图书等业种。

零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

（4）市场调查内容和考察次序

商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

当然，不同的内容需要采取不同的观察方法。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

调查过程及内容，按当时的要求分工来细定，但调查结果均要反映下述内容：

①商圈范围、业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌、重点商户经营概貌。

②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）。

③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）。

④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性。

⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性。

⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度。

⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）。

⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管理水平等。

（5）市场调查的方式

在进行市场调查的时候，我们主要采用简便、实用的方式方法。

①实地观察法。

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

②访谈法。

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

③问卷法。

通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

④参展法。

参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会，大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向，收集营销推广材料及区域市场信息。