商铺租赁注意十大问题

商铺租赁时一定要注意细节，签订合同之前要作调查。下面的10个比较寻常的问题希望商铺投资者一定要认真查看，以免日后留下问题。

（1）调查商铺的档案

承租商铺之前，应当到该商

铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

①房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

②房屋权利人，以确保与房屋权利人或者由其他权利人签署租赁合同。

③房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

（2）免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后发现实际不能办公或营业，需要对房屋进行装修才能投入使用，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”是非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除所不用支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

（3）租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“耍赖”行为。

（4）税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

①出租：

营业税及附加租金×5.55%

房产税租金×12%

个人所得税所得部分×20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税租金（总额）×0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

②转租：

营业税及附加转租收入×5.55%

印花税转租租金（总额）×0.1%

在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标

准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

（5）营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

①原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；(www.daowen.com)

②商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

③房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

④涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格并取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

⑤因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第①、②、③、⑤条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第④条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

（6）装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

①明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

②解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

③明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

（7）水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。

（8）租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

①登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效；

②经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

（9）转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

①转租必须取得出租人书面同意，同样，承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也需要征得出租人同意。

②原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让操作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除前提。

（10）买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全不必担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两种特殊保护：

①出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

②即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

（11）其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免承担不必要的违约责任。