百货商场、购物中心商铺投资指南

很多投资者青睐于百货商场、购物中心等大型商场的商铺投资。不仅因为这些项目的可观投资回报率和安全系数较高，而且具有专门的管理队伍对商铺进行管理和经营，这让投资者少了很多的担心，还有其他的有利因素吸引着投资者纷纷加入。投资者在投资这些项目时，最好先了解一下这些投资项目的特点和相关事项，做到有的放矢，才能事半功倍。下面是关于百货商场商铺和购物中心商铺的投资指南，供投资者参考。

（1）百货商场商铺的特点

①百货商场规模特点。

一般情况下，百货商场规模在2万平方米左右，如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

②百货商场规划设计特点。

百货商场通常采用3～5层的多层建筑，不需要对设计荷载作过多考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS机系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

③百货商场运营特点。

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

④百货商场商铺特点。

商铺的形式：百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

投资回收形式：百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分来区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

（2）购物中心商铺的特点

①购物中心规模特点。

目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心项目具有不错的收益率。值得商铺投资者进行投资，但是首先要对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。

②购物中心规划设计特点。

购物中心规划设计所牵涉的技术内容很多，包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败起着决定性作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许投资者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些都对购物中心的规划设计提出了高要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。(www.daowen.com)

③购物中心运营特点。

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再以回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，但需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少有散户投资者。

④购物中心商铺的特点。

商铺的形式：购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几万平方米不等。

投资回收形式：购物中心牵涉到的经营业态比较多样化，有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型的数量不同，其中超级购物中心里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万～2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成结合的方式。

（3）投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，因为投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资团体或具有专业能力的投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作，而系统化运作正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面可以吸引个人投资者进来；另一方面可以考虑管理商“返租”等方式，以最大程度地保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目在将来面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。所以，投资者要理性地对待看似有良好前景的项目投资，要有长远的眼光。

（4）地下商铺逐步走俏

随着城市中心土地的短缺、地价的飙升，以及交通和环境状况的恶化，地下商城作为经营地下空间的重要部分在国外得到了很好的发展，现在日本、美国、法国等国在城市地下空间利用领域已达到了相当的规模和水平。目前地下商城已经成为地上商业的一部分，将对整个区域商业体起到补充作用，填补地上商区无法提供的商业服务，向地下发展已经成为新趋势。

据了解，地下商城建设可以免去地价成本，享受到成熟商圈的人流优势，并且开发商投资回本期较短，风险比较低，增值也比较快。

地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺沿着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。

随着成都地铁的开通，庞大的乘客群体让人们开始重新看好地铁商业的投资前景。

而目前成都在售的地下商城项目大多都与地铁相连，地铁也成为商家对外营销的主要卖点之一。

但是不少业内专家指出，地下商铺要比地面的更难经营，因为空调、通风、安全通道等营运成本要比地面商铺高，而且大的品牌一般都不会进驻地下商城。所以，对于投资者来讲，选择地下商铺就等于同机遇和风险热舞，不确定因素较多，投资者须谨慎。