交通设施商铺的创业结构

交通设施健全的地方，能吸引强大的人流，而且具有巨大的消费群体等等有利的因素，那么投资者自然不会错过如此具有前景的投资项目。下面我们就为感兴趣的投资者深入分析这类投资项目的特点和要注意的事项。

（1）交通设施内部商铺的特点

①规模特点。

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个人商铺的规模整体主要以中、小型商铺居多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。

以北京首都国际机场为例，依托庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在80～200平方米之间，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺有较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便利店的面积较大的在200平方米左右，较小的是80平方米左右，中餐厅所占面积较大，大约500平方米。这些商铺成为服务于广大乘客的重要商业设施。

②规划设计特点。

交通设施的规划设计应该从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面有利于提高商铺的“可视性”，以此提升商铺的价值。

③运营特点。

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。

④商铺特点。

商铺的形式：交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。

投资回收形式：交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

（2）交通设施外部商铺的特点

①规模特点。

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定。机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。

②规划设计特点。

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其“可视性”。

③运营特点。(www.daowen.com)

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

④商铺特点。

商铺的形式：交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其“可视性”价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不菲。

投资回收形式：交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好以出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求而将商铺出售，较少属于开发商开发，整个项目进行出售的情况。

（3）道路两侧商铺的特点

①规模特点。

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。

②规划设计特点。

道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，追求个性化的同时不可违背商业规律。

③运营特点。

道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。

④商铺特点。

商铺的形式：道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。

投资回收形式：目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然“变成”的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。

道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。

（4）投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价过高，租金收益率低于10%～12%，那么建议商铺投资者要谨慎考虑。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施所服务的乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，若该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。