社区商铺投资便利好赚钱

买商铺，到底买什么类型的铺好获利呢？不妨考虑投资社区商铺。由于城市战略重心转向居民生活区，社区商铺成为投资者追捧的投资项目。

社区商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础，社区商业地产更高的开发和投资空间也令众多开发企业和投资者趋之若鹜。而投资成本低、回报高，拥有强有力的消费力支持，又使社区商业成为投资商业地产的重中之重。但不管是投资自用还是炒作出租，商铺投资者都必须直面社区商铺投资高回报的诱惑和已经凸显的风险。

下面我们来深入剖析一下社区商铺，让投资者有个明确的投资方向。

（1）什么是社区商铺

从性质上来说，社区商铺体现的是一种区域化的商业功能，即针对居住区的居民，而非中心的供应；从建筑形态上来说，它是一种住宅加商业的结合；从业态来说，主要业态分为人们就近消费、日常消费，比如美容、干洗、餐饮。那么这就从功能、建筑形式、业态组合三个方面界定社区商铺必须以社区居民消费为主的商业投资。

（2）社区商铺的特点是什么？与其他商业商铺有哪些区别

社区商铺的主要特点是体量规模是以区域可支撑市场为依据，供给与需求是一定要成对等的，如果体量太大，可能区域人口不足，导致消费不旺，那么里面商铺会有空置。另外一个方面，它的建筑形式是分割的，比较小型的，便于后期经营、招商和销售，商铺面积从规模来说是比较小，适合于投资和租赁。

社区商铺与其他商业投资之间有明显的区别。一方面，一般商圈商铺经营很广泛，有的可能从外地过来，有的从别的区域过来，主要是看中商铺的位置和出于对人流的考虑，而且业态做的也比较全，不受社区消费业态的限制。另一方面，其他商业租金水平可能因为不同业态差距很大，有的租金能力特别强，而对于社区商业来说，租金相差就不多了。另外社区商铺覆盖的人群比较有限，以区域为主。

此外，常规性的、不确定的人流给商圈商铺经营带来的机会也不一样。而相对社区商铺来说这样的机会就比较少，消费群体是比较固定的。

（3）投资社区商铺要考虑哪些因素

社区商铺有一个“五、十、十五”原则。如果说五分钟路程会吸引到那些消费者群体，那么这主要看消费者所辐射到的五分钟附近有哪些商业点。投资者不仅要判断周边住宅档次，是中高还是中低，而且要观察消费者的消费形式是怎么样。从投资角度来说，要从商业点的习惯性的人群来源作为着手点，可能一些消费者到这个商业点是五分钟，到别的商业点也是五分钟，至于最终怎么选择就要看个人的消费习惯。

另外，10分钟就涉及商圈或者购物中心，购物中心的投资灵活性比较差，这主要是看主力消费人群，其他可能是一个渗透。比如五到十分钟，有一些人就想到你这来，但这是渗透，不能视为主力人群，主要是看你的物业的位置，另外投资者要分析人群到达你这里的频率，还有你物业的优势，就是你这个环境能够吸引人来。如果你商铺很小，很孤单，有一些人可能吃完饭会去买包烟，而你这餐饮很少，所以他会去看周边其他地方。

商铺的规模以及未来消费的群体的定位，这是应该考虑到的。规模的考虑是看将来的商业氛围，对于覆盖人群应该是主力消费群的是哪些。第二要考虑消费人群，然后再判断进行投资。

（4）如何正确计算社区商铺的投资回报率

投资回报率有个统一的算法，不管是投资写字楼、商铺还是社区商铺，用年收益除房子总价然后乘100%。这是一般的算法，但是要注意到这里是忽略了契税以及利息。如果用纯年收入除总成本，这是更为准确的计算方法。但是，我们通常所说的是毛收入，利息、税是不在考虑范围内的。

（5）社区商铺投资过程中存在哪些投资风险？应该如何规避

投资风险中最主要是财务风险，财务风险是可以尽量避免的。在投资者选择之前会对不同地段租金的增值进行判断，有的可能是正确判断，有的可能是错误的判断，就要看投资者对这个区域的了解有多少，对区域未来发展的预测是准还是不准，这些是在选择之初就要解决的问题。

在选择之后，投资者是否能够独资经营控制这个商业也是很重要的，比如租金是多少以及营业时间，看投资者是否能够单独控制这些因素。如果是大型商业就不可能自己控制。另外，在投资管理过程中，投资者的租金回收的情况也是财务风险之一。比如投资者租给了商家，商家付出的持续性和经营的能力是否能够让出租期间无断档期，这对于投资者的收益稳定性也是很关键的。(www.daowen.com)

还有，投资者要考虑目前的市场租金水平与当时投资时算出的收益率是否合理。如果发现租金满足不了最基本的还贷水平，那么肯定要吃亏，现金流就会出现问题。

（6）在商铺市场成熟度逐渐提高的基础上，投资者在投资的过程中应该注意哪些投资策略

首先，要有一个财务做后盾，就是以投资者的经济实力做后盾。其次，投资者还要有一个投资额的控制。最后，就是后期的管理经营，这是关于时间和精力问题。很多投资者未必都在本地，他可能仅仅做投资，包括后期租金收取都不是靠自己来实现的。这时候可能有一个新的物业出来，你可以马上购买下来，它是物有所值的，但是后期经营、出租都出现了问题，过两年你没有时间了，但是商铺要还贷的，所以这里要考虑你后期经营的时间和精力的问题，这也是风险。

另外，在投资者有良好的财务做后盾的时候，注意投资额度要适合你的经济状况，再后来要看到市场的变化，就是商铺周边环境的变化、市场的变化所带来的正面、负面的影响。有的可能周边竞争项目出现，导致商铺的租金水平和商铺入驻率开始下降，这也是投资风险的关键。有个关键的要点是，要看商业市场后期商业氛围是否良性的，注意消费场所是否在转移。这时候如果业态不再适宜社区的发展，则可能要进行业态升级，这也是一种风险，除此之外，消费者业态兴趣的转变也会是一种风险。

所以投资者在投资之后，不但要保证有足够的精力去经营管理，另外也要随着市场的变化来调整商业业态。可能投资到一定水平后，商铺要转手或者售卖。这还要看周期，来决定继续经营还是转卖，在任何环节上如果不去作良性的判断，那么都可能会出现风险。

（7）社区商铺投资实战四问

①哪些商铺易升值？

从投资者购买期铺到商铺交付使用，这个阶段商铺的升值主要取决于商铺房产价值的增值。

那么，何种社区商铺最容易看涨呢？据悉，社区商铺的房产属性决定了商铺升值的空间。整个社区商铺数量越少，所能服务的顾客数量越多，其价值就会因为稀缺而比较高；如果单个独立经营的商铺面积在50平方米以下，其投资价值也越高；单个商铺的门幅越宽，进深越浅，铺内立柱越少，其价格就越高；位于小区居民出入口处、马路转角、靠近车站位置的社区商铺，其价值较高。

②哪些行当最赚钱？

商铺买好了，经营内容如何决定呢？一般来说，不同业态决定了不同的获益期限，租金收入差异达10%～15%。成熟阶段的商铺业态一般可分为四类：生活类、服务类、休闲类和维修类。不同的业态大致可分为两类：

一类是租金低、租期长、获利小，但收益较稳定的行业，如便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等；

另一类是租金高、租期短、获利大，但收益不稳定的行业，如棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴、音像制品等。

据悉，社区商铺中高获利的业种有：建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等，但是提醒社区商铺投资者要根据自身情况选择经营自己比较熟悉的行业。

③自己做还是别人做？

许多投资者在购买社区商铺时，往往更多的是从投资回报角度去考虑，但在经营方面缺少经验。很多投资者由于对很多行业不熟悉，因此经营的商铺不仅经济效益差，而且还可能因为其店铺形象差、经营的商品档次参差不齐、卫生条件不好等原因，而收到小区物业的“驱逐令”。很多社区开发商，为了尽快回收投资成本，同时也为消除投资者的后顾之忧，纷纷推出了有产权但无经营权的商铺，同时还对商铺的投资回报率给予一定的承诺。社区中的所有商铺，均由开发商进行统一的设计和经营管理，因此，投资者若无经营经验不妨可以考虑让别人来经营。

④社区商铺涌向何处？

在众多的商铺中，如何觅到称心的物美价廉的社区商铺？投资者不妨从以下途径多加留心：在旧区改造中新建的社区商铺，这是由一些沿街企业、仓库和一部分住宅等非居住用房改建成的商铺，但是这类商铺存量的挖掘数量有限，特别是在大规模的旧区改造后，这部分存量的供应量将日益减少。所以很多投资者不得不转战到机会较多的新建的社区中去寻觅商铺。