堵住买铺合同漏洞

投资者购得了满意的商铺，别以为就可以坐收渔利了。接下来的“纸上谈兵”任务依旧很重要，不然之前所做的努力就会白费了。所以，关于合同上的问题投资者千万不能掉以轻心。

买过房的人都知道，由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。国家新颁布《合同法》规定：“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款。”所以，补充协议比正式合同更重要。

一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消或者变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的补充条款，而这些条款偏偏对投资者是很不公平的，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。

（1）补充合同中的常见漏洞

①关于不可抗力。

导致发展商逾期交付房屋的原因很多，“不可抗力”即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如，将施工过程中出现的重大技术问题或其他发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。

对此投资者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时，发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件，才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，投资者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

②关于分摊建筑面积。

作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响投资者实际获得的使用面积。对此尽管相关法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积来调整实测面积和暂测面积的误差。投资者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当发展商交付的房屋如果达不到约定的标准，投资者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

③关于装修标准。

对于商铺来说，原先的装修标准已经显得不是特别重要，因为大部分商铺都会重新按照自己定位装修，但是有关发展商是否负责接入煤气等问题要规定明确，因为日后若要自己去申请煤气，将是一件相当麻烦的事情，并且费用不菲。而是否接入煤气也决定了今后商铺经营方向的限制。(www.daowen.com)

对于预售商品房，特别是约定了精装修的预售商品房，投资者一定要明确该类商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。

以上是投资者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及投资者个性的多样化，投资者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。

例如房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商做出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保投资者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，投资者还可以退房并要求发展商承担由此给投资者造成的经济损失。

同时，由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、投资者本人的资信状况等因素。如果投资者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷款得不到批准，则投资者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。

（2）为自己度身定做补充协议

在购买商铺的时候，投资者可能被其吸引的最大原因，就是开发商所做的五光十色惹人眼球的广告，一些广告中对于投资回报吹得天花乱坠，看了之后颇为让人神迷，但商铺真的出了问题的时候，开发商却又置若罔闻，似乎原先的广告跟他们完全不搭界。

按照我国《合同法》的规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如，商铺所在市场何时开张，入驻不满是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；开发商将如何为市场进行整体营销宣传；开发商将如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等。

最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理，这是不妥当的。譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价，或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。

在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。譬如在女人街里卖男性服饰可以吗，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。

商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。譬如，有些市场内，时不时要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。

投资商铺是为逐利而来，如果市场行情看好，则什么规矩、制度、合同等等，不需要花费那么多工夫去处理。诸多矛盾和纠纷，被大发展所掩盖。而一旦市场行情平淡，这些被掩盖、被忽视的问题就会集中爆发。大多数情况下，受伤害的总是规模和实力比较弱的投资人。