售后返租，不可盲目跟风

太原市住宅市场因“限购令”影响而陷入低谷，与此同时，商铺销售却被空前拉动，各类主题商场和专业市场纷纷入市，曾经被明令禁止的“售后返租”销售方式也再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达10%的回报率吸引投资客。

“商铺返租”究竟有什么吸引人的地方？投资者购买带返租回报的商铺风险大不大？出手前要提防些什么？

某商铺项目宣称：“最高10%返租回报率，5年内回本近半。”该项目商铺类型从70平方米到1000多平方米应有尽有，集餐饮、服装、娱乐、休闲于一体，产权为10年。据销售人员讲，目前已有90%的商铺出租完毕。“以最小面积70平方米的商铺为例，售价是110万元。您只要交了钱，后期运营就不用操心了，只等坐地收钱。开发商会和客户签订10年的售后租赁合同，每年返还客户房款的9.5%，也就是9.5万元，10年基本上能收回大半成本。”销售人员的说法让很多投资者动心。

其实，“售后返租”并非新事物。早在2001年，××市××街一商铺就曾经采取这种营销方式。这个项目的1～1层全是商铺，约1000平方米，5层以上是写字楼。2001～2005年，100多位业主购买了大小不一的商铺，总面积约2850平方米，并与开发商签订了协议。

按照协议，5年之内，业主们所购买的商铺由开发商代为出租、经营，每年业主们可以拿到各自总投资额8%的返利。但由于种种原因，商铺出租率并不高，到合同期结束，开发商仍然拖欠业主们8个月的返利。从合同期结束至2011年年底，这些商铺再没有出租出去，业主们也就没有拿到应得的返利。

对此，市房管局非住宅管理中心的相关负责人称，“售后返租”是投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的3～5年内每年给予投资者一定的租金回报，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种高回报必定伴随着高风险。

此外，这种营销方式也是违规的。国家住建部《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。(www.daowen.com)

对于“售后返租”这种诱惑力极大的赚钱方式，投资者该如何选择？事实上，这种所谓高回报的投资，最大的风险是商业项目的地理位置及经营定位。而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。

此外，这种高风险高利润模式的运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、管理等各个环节，对开发商的综合运营能力要求极高。一旦出现问题，投资得不到回报，商铺有可能被连环抵押，吃“苦果”的还是投资业主。

作为10年前的小康之家，如今的中产阶层，李阿姨的投资意识很早就有。2001年，和平村附近建起了一个商场，当时那里已经形成了很浓的商业氛围，看准地段优势，李阿姨以每平方米1万元的价格买了2楼的一间9.2平方米的商铺，商场要求业主不能自行经营或者出租，要服从商场统一经营规划，“当时承诺租金每月650元，我算了一下，一年就有7800元，12年就能收回成本了，还是不错的”。

然而事与愿违，从2002年开始，商场经营每况愈下，最后直接关门大吉。由于商铺位于商场2楼，在整体歇业的情况下，李阿姨也没有办法出租，只能在毫无收益的情况下苦苦等待了几年。

“后来这个商场终于有了新的经营方，当时宣传做得很大，我们估计可能要火了。”李阿姨回忆，这个关闭已久的商场几年后终于重新开业，销售服装百货，定位为中低端，“本来以为这些小东小西生意应该不错，可不知道为什么还是很冷清”。李阿姨无奈地表示，现在这个商铺每个月租金在300元，一年3600元，“买个商铺10年不但没有升值，租金还在下降，多像一个笑话，投资真的要谨慎”。

投资者虽不是专业人士，但也要学会对比周边商业业态，投资时不要盲目相信返租和投资收益的承诺，要尽量选择有规模、有信誉的开发商。业内流行“五不选”原则，同质化严重的，不选；品牌比不上周边商家大的，不选；大商场交通不便利的，不选；缺乏规划支撑的大商场，不选；小区内街铺，不选。