闹市也有人气孤岛

在商业地产投资领域有一铺养三代的说法，选对了地方固然可以实现一次投资几代人受益，但也不是没有看走眼的时候。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，它对投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节全面把握上有较高的要求。对于投资商铺业内专家提供以下建议作为参考。

（1）人气旺是好铺的基础

各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。选铺要注意，旁边人气旺，不等于铺的人气旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人的问题一定要尽可能弄清楚些。

现场蹲守是最笨的办法，却是最实用的办法。全球知名的大型快餐连锁在选择新店地址的时候，通常会在新址周边分几个角度进行1～3个月的人气调查统计，以降低新店风险。作为普通投资者，从早到晚看上一个星期，对于这个铺的情况就会有个大致的了解。

有些商铺的人气是分时段旺盛，有的商铺白天人群摩肩接踵，但是到了晚上8点钟之后，就逐渐安静下去。而有的商铺白天平淡无常，到了晚上就兴奋起来。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测他可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。

（2）纵深比约1：2的商铺较好用(www.daowen.com)

有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内也采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。善于经商的潮汕人对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。

但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般1米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。

（3）了解周边的未来规划很重要

投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。

周边规划往往对商铺的发展带来很大的影响，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。