看香港人是怎样投资商铺的

香港房地产业界流传着这么一种说法——投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。

作为当前房地产市场上的两大主要投资形式，投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别，笔者在此予以对比和总结。

（1）投资类型

商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的，投资者用商铺来经商或租给客户去经商，其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。

（2）地点和环境

商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外，具体位置，商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅，而商铺需要人气鼎盛。

（3）租客和租期

客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造，并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金，也需要稳定地长期经营生意，就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以，商铺的一次租约的租期往往会达到3～5年，甚至5+5年（5年选择权）。并且，商铺租客的生意越好，其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子，一般租期也短。(www.daowen.com)

（4）租金

商铺的租金可以用单位面积平方英尺/年的租金来计算，也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳总租金，也可让租客只交纳净租金，然后让租客自己去交纳其他种种费用（如管理费以及水、电、气、保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定，在续租约时租金涨幅则会随行就市，不受政府限制，故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算，租金中往往包括管理费或水、电、气等，每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。

（5）利益

商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好，租客的投资回报越好，则物业主的投资回报会水涨船高，商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺，商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多，容易被损耗，则该民宅的升值性会深受影响。另外，如果商铺租客欠租，有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具，不让租客做生意。而民宅租客欠租时，物主（房东）不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租，房东是不容易处理的。

（6）投资回报

商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅，在目前房地产市场，住宅投资收益率约为3%～6%，商铺的投资收益率一般约为7%～10%，其增值空间更大。记住：小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺，10年前买期房时的商铺只需6万元左右，现在普遍以20余万元甚至30万元成交。

（7）投资风险

毋庸讳言，投资商铺一般比投资民宅更具风险。如新商铺刚开始可能“淡”，出租收益率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租。而民宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比民宅为高（如高一个百分点左右）等。但正因为较高风险才会有较大的回报。世界上没有十全十美的事。如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小，但价位就高，进一步的增值空间可能也小。当然，风险是应该和可以尽可能规避的，盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。