社区商铺要分阶段调整投资策略

随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自“执政”从而导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其中。

一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。社区商铺只有“正本清源”后，真正起到为社区服务的目的，才能实现市场健康有序的发展。

（1）你的商铺适合租给谁？

投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商，投资者在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如，想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。(www.daowen.com)

（2）不同阶段应该寻找什么样的商家？

正如前面的章节内容强调的，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家，这是很多投资者容易忽略的一个方面。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平但尚未达到高峰时期，引进便利店是最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店等。

（3）如何计算商铺的合理价格？

投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺良好的出租率。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。