非热点区域淘铺也能创收

在我们的传统观念中，买铺就要买金角银边、黄金地段，那些城市边缘地区或者非热点区域的商铺没有什么投资前景，不值得购买。

我们知道，买房最重要是地段，这是不动产投资的铁律，因此，买房一定要尽量买热点区域，而且要买成熟地段。事实上，地段定律本身并没有错，但错的是对它的理解上。成熟地段固然会带来稳定的投资回报，但高成长性的区域则意味着更高的回报预期。

地段的成长性是该地段的市政投入和改造力度。比如，北京早年的方庄、亚运村以及后来的望京，曾在一段时期具有很强的成长性，得到了市场的关注，但近年由于交通、商业、教育等配套的相对滞后，加上地段楼盘相对饱和，成长的势头得到了遏制。而一些非热点地区，由于得天独厚的整体规划，便捷的交通路网，以及周边辐射的商业氛围，随着建设的逐步完善，成长性会进一步得到提升。

因此，在一个区域尚未成为热点区域的时候，购买那里具有开先河的楼盘，则有着巨大的潜力。

赵先生在两年前购买了位于北京郊区的一处商铺，两年过去了，商铺的租金依然不能达到预期的水平，而且商户在经营的时候效益也相当一般。这让赵先生在购买类似边缘组团商业的时候杯弓蛇影。目前，有朋友推荐他购买位于城郊外的一处临街底商，经过实地考察后，他颇为动心，区域良好的人口结构和购买力让他对商铺未来的“钱”景很看好，但购买非热点区域商铺赔钱的前车之鉴让他在决策的时候心存疑虑。那么，究竟淘商铺是否一定要遵循“金角银边”、黄金地段的定律呢？非热点区域的商铺怎么淘？

实际上，对于实力不强的个人投资者，在非热点区域“淘”出黄金铺，也是十分划算的投资选择，但必须谨记“一二三”原则。

（1）一个“明确”(www.daowen.com)

投资是目的性很强的商业行为，必须先明确自己的获利途径。可从商铺升值获利和出租赚取租金两种渠道来获取利润。前者需要具备先于市场发展的眼光或消息来源，能够在非热点区域的起步阶段购得好铺，从而获得较大升值空间；后者则能够站在租户的角度考虑问题，事先了解所在区域及适合的商铺类型，再根据实际可达到回报率来决定是否购买。

（2）两项调查

两项调查即调查区域商铺普遍售价、调查政策规划信息。其中尤其以调整宏观背景更为重要，如道路交通规划、房地产开发规划等方面。这对于提升整体区域价值，人流量的汇聚以及经营方式的选择非常必要。

（3）三项计算

首先，计算投资能力。量力而行是投资成功的关键，在决定投资之前，投资者应当算清楚能够承受的首付款、还贷额度、空置期、收回投资期限等问题，以免在资金出现问题的情况下仓促转让，无法实现应有的投资收益。

其次，计算商业比例。投资人在购买之前应当先估算一下项目的商业投放量。比如，社区商业较为合理的比例为10%～20%，以百万平方米的住宅项目为例，5万～10万平方米的商业面积正好能够得到社区内部消费力的支持，如通过合理规划吸引社区外部客流，则投资潜力更好。

最后，计算人流量。在决定购买前，对于商铺周边的交通线路，投资人最好分时段实地考察一下经过的人流量，而不要仅听销售人员的一面之词。在后面的章节，我们将为投资者详细介绍如何使用人流量测试方法。