好铺的“第六元素”

购买商业地产时，名目繁多的商铺投资项目让投资者挑花了眼，到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在购买过程中对六项必究元素多较点真儿。

（1）项目规模与消费人数匹配

在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且在产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为2万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2万人左右，那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

（2）定位专业水平决定收益

确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。例如，坐落于某中低档居住区附近的商业项目如果选择高档的商业项目，那么与周边的大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、小百货等日常用品经营商业项目。因此，建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，才能获得更长久的经营利益。

（3）周边消费要具持续的支撑力

商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。(www.daowen.com)

（4）过滤噱头求实质性回报

承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。可是实际操作中，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，也就是开发商在确保获得尽量多的贷款之后，除去了税费成本返还给投资者的部分利润，投资者在此前交纳的房款中已经包含了这部分费用。

（5）商业内容须有引人之处

以引进消费者熟知或习惯于购买的品牌开发旗舰店为例，这是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为100元左右、以20岁左右的消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定项目的旗舰品牌，和旗舰店摆位对于自己铺位的影响范围等，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。

（6）布局应能构成人流交织

正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动品牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然内堂也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1/1。还有一些项目，虽然品牌店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。