商铺投资高手大起底（二）

（1）成熟小区的现房商铺风险小

投资者：黄先生，北京人，31岁。

黄先生的眼力在朋友圈中一向是出了名的厉害——一出手绝不落空。他最擅长的就是从社区商铺中“淘金”。目前，黄先生手上总共有1间商铺，分别位于北京的朝阳区、海淀区、昌平以及金源燕莎。

之所以会选择在北京朝阳区买商铺，是因为黄先生原来的老房子就在那里。搬了新家之后，怎样处置老房子，他一直想不好。出租吧，每个月收上千元租金，好像少了点；卖掉吧，如果售房款只是用来还银行贷款，也不太划算。

思前想后，有着商铺投资成功经验的黄先生最终决定卖了老房子，得来的钱在老房子附近买间商铺。之所以选择在老房子附近，是因为他觉得自己对朝阳区一带的商业环境比较了解。

黄先生的选择果然没有错。商铺买下没多久，就有一家美容院以11万元/年的价格租下他的店面。黄先生暗地里算过一笔账：这个店面总价70多万元，首付35万元，余下35万元10年按揭，月交不到1000元。商铺年租金11万元，即每月可得租金9000多元。他的投资款只要6年半的时间就可以收回了。

不仅是朝阳区的商铺，其在海淀区、昌平、金源燕莎的商铺分别租给了蛋糕店和小饭店、小超市，生意相当火爆，并且目前商铺的价格已经上涨了50%。

投资兵法：商铺的人气聚集很重要，并非所有社区商铺都能聚集起大量人气。黄先生认为，相对而言购买大型社区的商铺比较安全，毕竟商业需求会比较大；而小型社区、别墅区和高级公寓的商铺风险则相对较大。

此外，现在很多新建小区开盘时都还在图纸上，在这类小区中购买期房商铺不仅资金积压时间长，而且风险更大，因为即使小区交付之后商铺成了现房，也还存在一个入住率的问题。因此，投资社区商铺时，应该尽可能地选择成熟小区内的现房商铺。

（2）相信自己，敢于出手

投资者：项先生，石家庄商人，15岁。

2001年，项先生决定购买郑州德化街商铺的时候，德化街并没有像一些繁华的商业路段那么闹猛，一般人也不大敢把目光转移到这里来。但他认为，德化街是郑州市区的一条交通干道，与市区多条重要的商业道路相连，周边正在开发的楼盘也多，人气、商机都不缺，有非常大的商业发展潜力。另外，当时德化街商铺的售价只要10000元/平方米出头一点，在他的承受能力范围内。同时，德化街品牌晋升“中国著名商业街”的消息，也加强了他购买的决心。

于是，他不顾家人的反对，购买了这处位于德化街的商铺。果然，德化街品牌晋升之后，这里的商业格局愈加完整，商铺价格也水涨船高。现在，他所购买的德化街商铺售价已经比原来翻了一个跟头还不止；按目前的市场发展行情看，以后肯定还会上涨。

投资兵法：听取周围人的建议，观察商铺本身的特性固然重要。但是投资者在收集和综合分析各种信息以后，只有相信自己的眼光作出恰当的选择才不会错失良机。(www.daowen.com)

（3）商铺投资，财务分析是关键

投资者：徐总，上海某公司老总，10岁。

来自上海的徐总很有些理财天赋，尤其擅长投资品种的有效组合。这些年，无论股市、债券买卖、分红型保险市场，还是服装、皮包生意场，他都积极投入，收入颇丰。但最让徐总满意的还数两年前的那次商铺投资。

上海城隍庙福佑门商厦正式揭牌开张时，徐总看准了底楼的两套铺面，只可惜手头资金未回笼，一时愁眉不展。后来经人指点，他到建行某支行申请了个人商铺贷款。首付50%之后，办理了80万元的5年期贷款。精明的徐总是经过仔细核算才做出行动的，一年期以上的商铺贷款，还贷以按月等额还款来偿付，拿商铺租金收入还贷，还有盈余。

对徐总而言，最困难的是开始的两年，由于福佑门商厦属于将旺未旺型的商铺，当时还处于预热期，因此租金收入情况不理想，还款压力比较大。不过，该铺位处于好的地段。城隍庙旺盛的人气，不久就让徐总的铺位成了抢手货，租金还一直上涨。

投资兵法：徐总的经验值得很多投资者借鉴，商铺投资作为高投入的投资产品，在决定购买前必须进行投资理财和收益预期规划，切忌跟着感觉盲目入市。

（4）小铺加大铺，面积巧妙拓宽

投资者：杜萍，提前内退自谋职业者，13岁。

杜萍两年前投资了一个社区底商，一楼底商面积是10平方米。同时，她还在该商铺上面购买了二楼商铺的一部分，面积150平方米。她把一楼商铺和二楼商铺连通，形成了一个经营整体，有效地放大了商铺使用面积。她现在自己在经营家常菜馆，顾客都是小区的业主，由于杜萍热情友好，客气大方，很有人缘，生意相当好，街坊邻居都爱来捧场，白天晚上都有顾客上门。平时，杜萍的菜馆还可以提供各式外卖。看到顾客们整天满意而归，杜萍开心地分享她的经验：“一楼小商铺+二楼大商铺，这种组合有效地降低投资成本。后期，也可以有效地降低经营成本。”

投资兵法：做社区的生意，一定要想办法降低成本来提高收益，倘若服务好、价格低，肯定会受到众多新老顾客的欢迎。所以，这种“一楼小底商+二楼大商铺”的组合，不仅可以降低房租成本，而且也可以获得市场的追捧，获得更稳定的高收益。

（5）只要商铺在成熟商圈内，就不怕价格昂贵

投资者：周宏，某销售公司财务总经理，55岁。

1年前，周先生在某商业街投资了一个82平方米的商铺，总款达320万元。当时，该商铺已经是当地商铺的“天价”纪录了。然而，周先生经过深思熟虑下定决心投资了它。高投入常常意味高回报，该商铺买了不久，周先生就以1000元/平方米/月的价格租出去了，每月租金达到8万多元，他一年的租金坐收接近100万元。这样，不到1年，周先生就可以完全收回投资。

投资兵法：商圈是否成熟是决定商铺价值的核心，只要商圈市口好，价格就会贵。在上海和深圳，市中心商业街区，某些商铺的单价高达30万元/平方米，一个商铺的转让费用就高达数十万元。因此，商铺位置好，租金高，售价自然就高。