正确评估商铺价值的要素

任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金越大意味着风险越高。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近店铺实际价值甚至大于其价值呢？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资者从以下几个方面进行考虑。

（1）投资商铺是否处于核心商圈

商圈有大有小，例如，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。例如在福州市，已经成熟的商圈如东街口、中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常少。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

（2）注意商圈的变动因素

在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2～3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。

（3）是否具有主力店效应

“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资者都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。如某城市广场虽然当前的营业能力只能算中下，但是新进驻的家乐福将有利于改善这里的商业氛围，尤其是2～3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的盈利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺做旺并不断升值。

（4）有广场就有冲天人气

什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，投资者可根据实际投资环境参考投资商铺的规模和未来经营业态的选择。

（5）品牌店效应

目前在商铺租赁和购买市场上，品牌客户比较多。例如西式餐饮有肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡有星巴克、上岛；服装有鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来所要投资的商铺区域也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：(www.daowen.com)

①品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。

②知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会促进商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

（6）立地条件

商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。正所谓“一步三市”，立地差之毫厘，都有可能会导致经营业绩失之千里。

一般而言，一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。

首先，道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为，所以位于道路边的商铺的价值就比较大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别；其次，靠近商业区的交通干道。主力与辅助力量兼并，因此，商业价值巨大。

除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，例如交通隔栏。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。我们同样以福州的东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且不存在人流穿插的障碍；但交通隔栏对商铺价值影响有多大，我们只要留意东街口附近的双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏，没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流去购物都比较困难，而拆掉过街天桥和隔栏后使来往的顾客非常方便，尤其对其他街巷的未来的人流注入有很大支撑。

（7）了解商铺的通用性

一些投资者因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，例如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺并没有这些，当有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不清楚这些潜在问题，有些发展商也不一定清楚，因此，投资者在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

（8）周边租金水平

如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映投资者所投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣只会往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。