黄金商铺与边商铺利润倒挂

随着各大商业项目的崛起，投资者浏览着大量的商铺信息与漫天的广告，不禁开始迷茫：选商铺，到底应该把握哪些要素？而随着城市中心商铺门槛越来越高以及城市发展速度越来越快，有些投资者开始怀疑：城市中心商铺，就一定比边缘商铺好吗？

商铺的投资已进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代。

下面给投资者进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算一笔清晰的投资账。

（1）以某广场的某一商业项目为例

假设目前售价10000元/平方米、租金10元/平方米/天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1000000元、月租金回报30000元、年租金为360000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000元-30000元（空置期一个月租金）-物业费36000元-供暖费15000元=279000元。

年投资回报率为7%，投资回报年限为11.3年。

（2）以边缘地段的商铺投资为例(www.daowen.com)

假设目前售价为12000元/平方米、租金5元/平方米/天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000元-15000元（空置期一个月租金）-物业费30000元-供暖费15000元=120000元。

年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。

注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）÷投资总额×100%。

通过以上的对比我们不难看出，一个是投资黄金旺铺，一个是投资边缘商铺，但测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了众多投资者的关注。

我们知道，回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报。按照这几年的形势来看年回报率平均高于7%的商铺投资都是不错的投资选择。如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。

如果小业主以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，这实际上是一个杀鸡取卵的危险做法。

投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，最终将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。