解开商铺投资的六大心结

随着住宅市场的政策调控，特别是限购令的执行与延伸，住宅类房地产项目的投资已经被投资瓶颈所限制，同时伴随着商业房地产业在中国的强劲发展，商业房地产的投资、开发成为目前中国房地产市场关注的热点。对个人投资者而言，商铺投资进入难度更大、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析，使自己的投资更有针对性和科学性。

（1）传统商圈还是新兴商圈

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区，过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路和北京路、深圳的老街。它们都是城市中传统的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱，在类似的区域内即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

（2）社区底商还是商街店铺

从目前各个地产项目的情况来看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以备受青睐和追捧。但是前期价格高、负担重，又使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

（3）选百货商场还是购物广场

目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，SHOPPING MALL此时应运而生。一般在类似的商业广场中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道1米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。(www.daowen.com)

（4）租用还是买产权

产权商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。这一点在目前各个商圈上表现得尤为明显，优越地理位置的商圈，极其缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以此类市场中的产权商铺更具投资价值。

（5）出租还是转手

购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段未来进行转手，考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。

（6）买期房还是熟铺

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出得就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。