（1）如何确定土地使用权转让后受让人的权利义务范围和土地实际使用年限？

根据规定，以出让方式取得土地使用权的转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务的范围一致。其实际使用年限为出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。转让房地产后受让人如需改变原有土地用途的，必须经土地转让方和规划部门的同意，签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（2）在什么情况下房地产不得转让？

房地产转让最主要的特征是发生权属变化，所以《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

1）以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》规定的条件的，即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2）司法机关和行政机关依法裁定决定生效或者以其他方式限制房地产权利的。

3）依法收回土地使用权的。

4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5）权属有争议的。(www.daowen.com)

6）未依法登记领取权属证书的。

7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（3）房地产转让时所签订的房地产转让合同包括哪些内容？

根据规定，房地产转让必须签订房地产转让合同。房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。

合同的内容由当事人协商拟订，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所；②房地产权属证书的名称和编号；③房地产坐落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦违约责任；⑧双方约定的其他事项。

（4）非法转让、倒卖土地使用权将受到哪些惩罚？

根据规定以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。