（1）我国的土地所有制。土地是一种基本的自然资源，是由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。从管理和利用的角度来看，土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。土地是一种有限的资源。

我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权可以是不一致的。

我国实行土地公有制，土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。

国有土地所有权包括国有建设用地所有权和国有农用地所有权。农村集体土地所有权包括农用地所有权和农村集体建设用地所有权。

依照《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及其他相关法律、法规，国有土地和农民集体土地的范围如下：

国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

农民集体土地的范围：①农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；②宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；③土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。

在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于房地产的开发经营，属于集体所有的土地是不能被用于房地产开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征收后，便可以用于开发。

国家所有的土地被用于房地产的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用权出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事房地产开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨；二是有偿出让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿的还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。

另外，国家还实行以下土地制度：

1）国家实行土地登记制度。属于国有土地的，核发“国有土地使用证”；属于集体土地的，核发“集体土地所有证”。(www.daowen.com)

2）国家实行国有土地有偿有期限使用制度。除国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有期限使用制度。

3）国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途变更须经有批准权的人民政府核准。

4）国家还实行耕地保护制度。

（2）农村宅基地制度。

1）宅基地，是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。

2）一户一宅，是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

根据规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3）根据2010年《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护好农民权益的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

4）根据规定，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。