情景再现

过去在我们印象中，公司的房产属于固定资产。但随着新会计准则的颁布，公司旗下的房产未必都属于固定资产。要根据其用途来进行划分。如果作为投资性房地产，那么其计量方法也可以采用公允价值计量。其实我们也不难想象，如果作为个人，家里有了两套房产，那么第二套房产如果不用的话必然会用于出租。而随着近些年房地产市场的飞速发展，房价也像窜天猴一般飙升。如果想真实反映用于投资的房产价值，采取的公允价值计量就更加合理和准确了。

那么投资性房地产的范围有哪些呢？

投资性房地产在会计准则中的定义是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产，其特点是应当能够单独计量和出售。所以，除了上面提到的三类外，下面两种情况不属于投资性房地产，朋友们不要弄混淆哦。

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

小于举例：

2012年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2012年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。2012年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。

本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日（2012年6月1日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。

案例中，甲公司是从乙公司租入的土地使用权，又将其转租给丙公司，虽然是赚取租金，但并不具有该土地使用权。

投资性房地产的取得

投资性房地产是2006年新准则颁布后在我国会计界才有的概念，所以，多数情况下，公司产生投资性房地产是从原固定资产转入的。在转入的时候，也是分成本法和公允价值计量两种方法。如果是成本法，其投资性房地产的账面价值与原固定资产账面价值一致。借“投资性房地产”、“累计折旧”等科目，而贷记“固定资产”、“投资性房地产——累计折旧”等科目。

如果是公允价值计量，就需要先取得该资产的公允价值。

小于举例：

公司原有一套房产，原值为120万元，已经计提折旧20万元。从2013年2月2日起，对外出租，每年获取租金13万元。同时将该资产划归为投资性房地产，并按照公允价值计量。初始入账公允价值为230万元。（以“万元”为单位）

借：投资性房地产——成本 230

累计折旧 20

贷：固定资产——房产 120

资本公积 130

案例中，该房产公允价值为230万元，但是原固定资产账面价值仅为100万元，因此按照公允价值计量，公司资产增加了130万元，按照会计准则，该130万元计入资本公积。

试想一下，如果公允价值小于原固定资产的账面价值，那么该如何计量呢？

企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”或“固定资产”科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目。

小于举例

2012年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2012年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2013年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，租赁期为3年。

在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2012年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2012年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。

甲公司的账务处理如下：

2012年1月1日

借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000

公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000

累计折旧 150 000 000

贷：固定资产 550 000 000

投资性房地产的难点在于它后续计量有两种模式，一种是成本法，另一种采用公允价值模式计量。不过同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本法计量(www.daowen.com)

小于举例

甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

甲公司的账务处理如下：

（1）每月计提折旧：

每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）

借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000

贷：投资性房地产累计折旧 300 000

（2）每月确认租金收入：

借：银行存款（或其他应收款） 400 000

贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000

公允价值模式

小于举例

2012年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

2012年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。

在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格。结合周边市场信息和自有房产的特点。2012年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。

甲公司的账务处理如下：

（1）2012年12月1日，甲公司出租写字楼

借：投资性房地产——写字楼——成本 80 000 000

贷：固定资产——写字楼 80 000 000

（2）2012年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动 4 000 000

贷：公允价值变动损益——投资性房地产 4 000 000

两种计量模式的转换

既然存在两种计量模式，那么投资性房地产的后续计量之间是否可以随意变化呢？其答案是否定的。

投资性房地产一旦采用公允价值模式计量后就不能再采取成本法进行后续计量了。因为公允价值模式是一种更合理的计量方式。而且在采取这种方式计量前，已经具备了公允价值计量的前提条件。虽然公司的财务人员有选择哪种计量方式的权利，但并不意味着毫无规则，随意转换。

企业变更投资性房地产计量模式，从成本法变为公允价值计量，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。

小于举例

2012年12月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当时甲公司作为投资性房地产入账，采取成本法，到了2013年6月，该项投资性房地产原值为2 000万元，投资性房地产累计折旧200万元，而2013年6月30日该投资性房地产公允价值为3 200万元，甲公司决定采取公允价值模式计量。（以“万元”为单位）

借：投资性房地产——成本 3 200

投资性房地产累计折旧 200

贷：投资性房地产 2 000

利润分配——未分配利润 1 400