CM(construction management，可译为建设管理，但一般直接采用CM简称)模式，又称“边设计、边施工”方式，是指着眼于缩短项目周期，采用快速路径法进行施工时，业主从开始阶段就雇用具有施工经验的建设管理公司(CM单位)参与建设工程实施过程，以便为设计人员提供施工方面的建议且随后负责管理施工过程。此方式通过施工管理商来协调设计和施工的矛盾，使决策公开化。

这种模式其特点是由业主和业主委托的工程项目经理与工程师组成一个联合小组共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工。完成一部分分项(单项)工程设计后，即对该部分进行招标，发包给一家承包商，无总承包商，由业主直接按每个单项工程与承包商分别签订承包合同。这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式，这种模式与过去那种设计图纸全都完成之后才进行招标的连续建设生产模式不同。CM模式与传统承发包模式的对比如图3-2所示。

图3-2　CM模式与传统承发包模式对比

1．CM模式的类型

CM模式分为两种形式:代理型CM模式和风险型CM模式。

1)代理型CM模式

在这种模式下，业主与建设管理公司(CM单位)签订施工管理合同，然后业主再与多个施工承包商分别签订施工合同，其中CM单位以“业主代理”身份参与项目工作，为业主提供专业性咨询服务，承担施工管理任务，收取服务酬金，但并不负责具体的施工、分包工程的招标发包，也不对施工任务负责。代理型CM承发包模式如图3-3所示。

2)风险型CM模式

在这种模式下，CM单位以总承包商的身份，受业主委托负责进行工程项目的发包和与设计商、承包商、材料供应商等签订合同，并同业主方签订保证最高价格合同(guaranteed maximum price，GMP合同)，如果实际工程费超过了GMP，超过部分由CM单位承担。但与施工总承包不同的是，CM单位不直接从事工程施工活动，其工作性质仍属于专业咨询服务的范畴。风险型CM承发包模式如图3-4所示。

图3-3　代理型CM承发包模式

图3-4　风险型CM承发包模式

代理型CM模式与风险型CM模式相比，两者最大的区别在于CM单位是否与分包商签约，两种模式比较如表3-1所示。

表3-1　代理型CM与风险型CM模式对比

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2．CM模式的优点

(1)缩短工程从规划、设计到竣工的周期，节约投资，减少投资风险。

(2)设计时可听取CM经理的建议，预先考虑施工因素，运用价值工程以节省投资，如果采用了具有GMP的CM模式，CM单位将对工程费用的控制承担更直接的经济责任，因而可以大大降低业主在工程费用、控制方面的风险。

(3)CM单位加强与设计方的协调，可以减少因修改设计而造成的工期延误，设计图纸质量提高，变更较少。

(4)在质量控制方面，设计与施工的结合和相互协调，在项目上采用新工艺、新方法时，有利于工程施工质量的提高。

(5)分包商的选择由业主和承包人共同决定，因而更为明智。

3．CM模式的缺点

(1)对CM经理以及其所在单位的资质和信誉的要求都比较高。

(2)分项招标导致承包费可能较高。

(3)采用“成本加酬金”合同的CM模式，对合同范本要求比较高。

4．CM模式的适用范围

虽然CM模式在很多方面具有优势，但是CM模式同任何其他模式一样，都有一定的局限性。因此在实际应用时，应了解其主要的特点和适用范围。根据CM模式的特点，其适合的工程项目应具有以下特点:

(1)需要抢工期，尽早开工和快速采购、不能等到设计全部完成后再招标的项目。

(2)业主单位的项目管理水平较低，需要引入专业单位，协助提高设计质量，减少工程变更和索赔。

(3)工程容易拆分，可在实施阶段采用发包法、快速路径法。

(4)业主以进度作为优先考虑的目标，宁愿多花费用也要优先保证进度。

业主在选用项目采购模式时，应根据项目的规模大小、技术复杂程度、投资额度、建设周期等因素来考虑。一般，复杂项目可采用CM模式，而对标准化的建筑更适合采用接下来要介绍的工程总承包方式。