（一）利用级差地租是降低房价的一个途径

级差地租取决于土地等级和地理位置。卫星城建设的自然条件，即土地等级和地理位置，即同样关系到级差地租的高低，由此决定卫星城地价、房价、租金、工资补贴等的水平，并关系卫星城吸引力的大小。因此建设卫星城需要利用级差地租。

现行上海市的土地分为11个等级，卫星城大多设在市郊，属于7级地段以下土地。2012年10月上海市中心一级地段最高房价每平方米为55 555元，而崇明县仅为2 939元，为一级地段的5.29%。但郊区房产实际价格超出规定标准的不在少数。这就提出了一个现实问题：开发商不应以营利为唯一动机。在城市化过程中，有着远比房地产营利层次要高得多的城市发展目标。

卫星城地价以及房价理应远低于中心城区同类价格。但在卫星城开发建设过程中，出现了开发商和房产商借机抬价的情形，有的对商品房囤积居奇，待价而沽。这显然不利于卫星城开发建设，也不利于吸引居民动迁入住。对此，政府须加以规范，建议制定相关法规予以调控。对于官商勾结以及牟取暴利的行为应予以依法制裁。

世界银行以中等收入者住房的平均售价与中等收入者平均户收入相比，得出房价收入比，以此作为参照系，认为一套中等面积、处于中等地段的住房价格应为中等收入双职工家庭年平均工资的3～6倍。假设某上海职工在七级地段购置两室一厅（面积为60平方米）住房，年人均收入为40 000元，则房价应在240 000～480 000元，取中间数为300 000元。但现在的实际房价在90万元以上，即超出平均值的2倍以上。在发达市场经济国家，在平均利润和生产价格规律作用下，房产商盈利水平不过10%。英国的房产商若有10%的房屋售不出去，则意味着破产。但我国在商品房积压超过40%、达1亿～2亿平方米的情况下也少有发生房产商破产事件，显然与盈利水平过高并用公款开发有关。

（二）引进高等学校是提升卫星城品味的有效措施

卫星城应有突出的某些方面，无须百业兴旺。但哪一项突出的方面都离不开文教和科技。征地后的农民怎样做个城镇人，是做“盲流人员”还是守法公民？是围着麻将桌转还是围着事业转？这些人需要通过培训成为有文化知识、有一技之长、有公民意识、有法制观念的新市民，尽快实现从农民到市民的转变，融入城市，帮助卫星城建立良好的社会秩序。因此，卫星城办好学校既是培养学生成才的需要，也是培训新市民的实际需要。这是一项重要的教育投资。

大力提升卫星城居民的文化教育水平是建立社会主义市场经济体制的基础性、根本性投资。世界上凡是法制化程度高的发达市场经济国家和地区，那里的文化教育水平一定是高的。2013年，全球大学中的前十名，均被美英两国包揽。自然科学诺贝尔奖得主百分之一百产生在发达市场经济国家。相反，文化水平不高的国家和地区所建立的市场经济大多是贪污腐败、裙带成风的“坏的市场经济”（吴敬琏）。提高卫星城居民素质是一项长期任务。提高文化教育水平具有潜移默化的特点，是根本性措施，其有效途径就是把高等学校引进卫星城。

这样做既可以提高卫星城的品位、适应卫星城产业发展需要，也可以提高人们的文化素养。提高文化教育水平有利于提高人们适应市场经济的能力和素养。

上海现在受过高等教育的人数占9%，远低于东京的32%、中国香港的21.3%。有的卫星城（高桥）放弃主动送上门来的国内著名高校很是可惜。

（三）发展轨道交通是增强卫星城吸引力的重要手段(www.daowen.com)

迄今为止，轨道交通是有效缩短卫星城与中心城空间距离最经济的途径。国际经验证明，与其他通勤工具相比，轨道交通具有速度快、运能大、运输成本低、缓解地面拥挤状况、安全舒适可靠、污染少、节省土地资源等优点。轨道交通的各项效益当中，最大的一项是节约乘客时间，占全部效益的70%（参见表1）。

表1　各大城市轨道交通情况

资料来源：《经济日报》1998年2月5日。

资料显示，地铁在国际大都市是重要交通工具。与地铁配套的同类大运量轨道交通工具有高架铁路、轻轨铁路、轻轨电车等。后三种轨道交通工具还兼有成本低的优点。轻轨营运速度每小时达35千米，客运量可达25 000人次/小时。每千米投资仅为地铁的1/4～1/2，建设周期仅为地铁的一半，营运费用等于公共汽车的60%。轻轨铁路实际是在地面上行驶的地铁。能和地铁、铁路交通相互衔接，它们共同具有速度快、运能大、通达距离远、污染少等优点，因此构成大都市主要的交通网络和客运工具。德国的克雷菲尔德城市轻轨长度占7%，而运量却占35%。瑞士的苏黎世城市交通线路的长度为405千米，其中轻轨占105千米，客运量却占62%。

地铁早已成为国际大都市最主要的交通工具。纽约、伦敦、巴黎、莫斯科的地铁可通达市郊各个卫星城镇和多数居民点。大都市公交高峰时的汽车时速一般才10千米，多数城市不过15千米。俄罗斯研究人员测定，现代大城市中汽车可施展的速度，不超过全速的25%～50%。1907年，纽约的马车每小时平均速度为6千米，80年以后发现汽车的平均速度也是6千米，东京市交通高峰时才3～5千米。汽车的排气量在不同速度下是相同的，无疑，车速下降增加了空气污染。而地铁和其他轨道交通速度要高出1倍以上，轨道交通对于缩短卫星城与中心城之间的空间距离具有决定意义。巴黎的14条地铁线和铁路集中在同一个立体型枢纽点，几分钟内就能完成车辆换乘。莫斯科9条地铁线通向全市四面八方，并延伸到郊外各个主要居民点。苏联未来学家高尔鲍夫斯基举一条路为例：用小汽车每小时可通过4 500人，若乘公共汽车可通过40 000人，坐火车可通过70 000人，即火车的运输效率为小汽车的20倍。地铁单向最大运载能力为每小时30 000～60 000人，等于公共汽车的6～12倍；运行时速为35～40千米，等于公共汽车的2倍；每千米客运成本等于公共汽车的52%，可见其优越性。因此笔者提出如下两个建议。

（1）考虑到卫星城通勤需要，在铁路建设上可设计为环中心城一周设立多个铁路车站，既能有效缓解中心城人货交通压力，又能与不同方向的卫星城保持高的通勤率，使卫星城进出中心城的人员和货物减少转车转运次数。这也是缩短卫星城与中心城时间距离的一个有效途径。

（2）上海正需要通过发展轨道交通加快建设卫星城。迄今为止，全市400千米地铁中有70%分布于市区，通向卫星城镇的轨道交通里程仅为120千米。由于卫星城到市中心的距离一般都在20～40千米，因此，分布于市郊的120千米地铁也就无法实现卫星城相互之间、卫星城与中心区之间的地铁轨道交通。目前地铁已经通到莘庄、松江、嘉定、南汇，在规划上可考虑以人民广场为中心枢纽点，向郊外东南西北四个方向建成辐射状地铁网，通向各个卫星城。这对于提高上海城市的通达程度，具有决定性意义。

总之，缩小上海与世界城市的差距是当务之急，发展卫星城是上海建设国际大都市的重要抓手。为了增强卫星城的吸引力，当前迫切需要解决几个大问题：利用级差地租，降低卫星城房地产价格，以吸引居民入住，增加人气；引进高等学校，以提高卫星城的文化品位和居民的文化素养；发展轨道交通，提高卫星城的通达程度，缩短卫星城与主城之间的时间距离。

（原载《福建论坛》2014年第4期）