（一）电力设施维修管理制度

1.总则

为了搞好小区电力设备的维修保养，保证辖区电力系统的正常运行，公司特制定本制度。

2.一般要求

（1）应了解小区各楼宇电力供应的设备所在。如楼宇的电力总开关，业主的电路分线、保险丝、电表等，并且知道紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、电线、电表等，以备急修时使用。

（2）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。

（3）在楼宇出入口处，应备有充电式紧急照明设备，物管中心也应常备手电筒。

（4）楼宇内的开关房、机房及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。

3.检查

（1）经常检查、保养弱电系统，发现问题立即修理。

（2）楼宇供电设施由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。

4.故障排除

（1）业主（使用人）电力中断，应由工程管理部派人检查修理小区供电系统；如果属业主（使用人）室内设备故障，应由业主（使用人）自行请人处理，工程管理部可派人协助。

（2）小区楼宇电力突然中断，应先检查小区总开关是否正常，如属于正常则与供电公司联系询问有关情况。

（3）公共使用的电力设备（如电梯、走廊、水泵及消防系统的电线等）应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。

5.停电处理

（1）接到供电公司通知停电时，应立即贴出通告，清楚列明停电日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器，以便业主和使用人有所准备。

（2）公共照明、电梯不停，由自备发电机供电解决。

（3）停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各设施是否恢复正常。

6.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（二）配电房管理制度

1.总则

为了保证辖区供电系统的正常运行，公司特制定本制度。

2.值班人员要求

（1）配电房的全部机电设备，由机电技术人员负责管理和24h值班。未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。

（2）值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

（3）值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。

（4）严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

（5）严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。

（6）严格执行各种设备的安全操作规程。

（7）认真执行交接班制度。

3.配电房要求

（1）配电房地面及设备外表清洁无尘。

（2）室内照明、通风良好，室温控制在40℃以下。

（3）供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸和检修停电要挂标志牌，无关人员绝不能动。

（4）各开关状态和模拟盘严格保持一致，不能随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。

（5）经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

（6）做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

4.设备操作要求

（1）配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

（2）因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的业主发出停电通知。对于突发性的停电事故应通过广播向业主作出解释。

（3）操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等。

5.巡查要求

（1）建立巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次）。值班员应认真做好值班记录和巡查记录，不能解决的问题及时上报主管领导。

（2）巡查内容包括：记录电压、电流、温度、电表数据，检查屏上指示、电器运行声音是否正常，房内有否有异味等。

（3）在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡。当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按时做好记录。

6.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定、修订和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（三）变配电房养护管理办法

1.总则

为了加强供电系统的养护管理，确保小区供电安全，公司特制定本办法。

2.一般要求

（1）变配电房首先要符合“四防一通风”要求。

（2）凡变配电室内有两台以上变压器的，须配备专人值班管理，且值班人员应持有劳动局颁发的高压安全操作证。

（3）只有一台变压器的变配电房，则须有专人巡视。

3.具体规定

（1）定期打扫变配电房，始终保持其室内洁净。因为大量尘埃积聚会导致高压放电、造成短路。

（2）检查变配电房的各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头是否有异常现象，是否有焦味。发现问题要及时查明原因，立即予以解决。

（3）变配电房应每年进行一次预防性电气试验，试验报告（包括变压器油绝缘试验报告）均应妥善保管存档。

（4）变配电房停送电应严格遵照“低规”规定按倒闸操作顺序进行，停送电均需两人操作，即“一人操作，一人唱票监护”。停电前须事先发出通知，对高层住宅，通知中要提醒用户把水龙头关好，以免送电后，水箱来水了，造成家里漫水。

（5）变配电房如无备用电线路及设施的，还须配备柴油发电机。发电机也须有专人管理，并定期对发电机进行试运行检查。

4.附则

（1）本办法由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本办法自颁布之日起施行。

（四）变压器维护保养制度

1.总则

为了保证变压器正常使用，确保辖区供电系统的正常运行，公司特制定本制度。

2.检查项目

（1）变压器在运行中应监视以下内容：

1）电流、电压的测量读数。

2）声音是否正常。

3）油面温升是否超允许范围。

4）油面指示计的油色是否有异变。

5）运行中的变压器绝缘油，每年应做一次简化试验。

6）箱壳有无漏油现象。

7）金属外壳的接地线是否合格。

（2）检查湿式变压运行是否完好，是否符合质量标准。

1）螺栓、吊环、密封垫应齐全、完整、紧固。

2）油质合格，油量适当，油标完整、清晰，油门耐压合乎要求，油门压试验记录有效期为一年，压强度油标完整、清晰。

3）通气孔不堵塞，有护圈；放油孔不漏油，有护铁。

4）接地线整齐、连接紧固、导电良好。

5）油箱各部不渗油，无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过标牌规定。

6）高压侧绝缘电阻不低于250MΩ，低压侧不低于35MΩ。

7）变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

8）无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。

9）有检修记录和测试记录，试验有效期为两年。

（3）检查干式变压器运行是否完好。

1）螺纹、垫圈线嘴齐全、完整、紧固、密封良好。

2）接线紧固、齐全、导电良好，合乎防爆要求，绝缘电阻良好。

3）外壳接地良好。

4）外壳托架无严重变形和锈蚀。

5）壳内清洁无积水，壳外无积垢、无污泥。

6）有检查记录。

（4）其他检查项目。

1）检查变压器的油量位置是否适当。(www.daowen.com)

2）所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。

3）运行中的开关、母线、接头等一切载流导体，是否有跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

4）检查电缆坑是否有积水，如发现积水应及时清除。

5）各开关要标明控制供电范围，以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。

6）每月检查电表一次，发现有问题的应及时处理。

3.配电室要求

（1）配电室室内温度以不超过40℃为宜。

（2）配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。

（3）维修更换公共照明及其他开关。

4.附则

（1）本制度由工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（五）空调机房管理制度

1.总则

为了规范空调机房的管理，确保空调机的正常运行，公司特制定本制度。

2.值班人员

（1）领班必须组织好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化将空调区域的温度、相对湿度调至要求范围。

（2）空调机房值班人员必须持证上岗，不断提高专业业务水平，做到故障判断准确，处理迅速及时。

（3）空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。

（4）值班人员负责机房及机组的清洁卫生工作。

3.检查

（1）值班人员开机前，应严格按操作规程进行检查，确认机组、水泵等正常，才可按正常程序开机。

（2）空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常。如有异常情况，应及时调整处理，并做好详细记录。

（3）每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。

4.维护保养

（1）保持机房内良好的通风和照明。

（2）定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

（3）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。

（4）空调主机运行如有异常情况应采取应急措施，及时向部门经理汇报，并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。

（5）发现如下情况之一，必须停机查明原因并及时进行修理。

1）发现电动机发出嗡嗡的响声。

2）压缩机发生敲击声和杂音。

3）发现因负荷过大而产生剧烈震动。

4）电动机、压缩机转速明显降低。

5.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（六）机电设备运行制度

1.总则

为了规范物业公司机电设备的日常使用和养护工作，公司特制定本制度。

2.具体规定

（1）相关人员管理机电设备要始终坚持“安全、正常、经济运行”的原则，机电设备的操作、保养、维修工作由专业技术人员具体实施。另外，只有同时有操作证和上岗证的维修人员才能对机电设备进行维修。

（2）为了避免事故的发生，设备管理人员应对机电设备的运行规律有所了解、掌握。

（3）为了避免事故的发生，机电设备维修人员在维修机电设备时，必须采取具有针对性的安全和技术措施。

（4）为了避免事故的发生，机电设备维修人员需要在电源干线、低压配电柜上工作时，必须使用绝缘工具，同时在旁边悬挂上标识牌，由专人监护。

（5）相关人员要定期清洗机电设备，并根据机电设备实际的运行情况和维修记录建立相应的台账。

（6）物业公司的供配电设备房必须配备有专用的消防器材。

（7）值班人员要在全天内进行智能控制、消防、电梯、供电、供水设备的管理工作，值班人员必须密切掌握机电设备的运行情况，同时要做好相应的记录，一旦出现故障，应及时给予解决。

（8）为了保证机电设备的完好性，相关人员要严格按照机电设备维修保养规程具体实施其养护工作。

（9）相关人员操作或者维修机电设备时，都要严格按照相关的安全操作管理规程去执行。

3.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（七）电机械设备维修保养制度

1.总则

为了规范物业公司电机械设备的日常使用和养护工作，公司特制定本制度。

2.具体规定

（1）认真检查变压器的油量是否达到了相关标准。

（2）认真检查所有计量仪表及指示灯、信号灯装置等的工作状态是否正常。

（3）监视电机械设备的开关、母线、接头等一切载流导体在运行过程中，有无异常现象发生。

（4）监视变压器在运行过程中的指标如下。

1）变压器的油面温升是否超出了规定的范围。

2）变压器的油面指示计的油色是否有异常现象。

3）运行过程中的变压器绝缘油是否是一年进行一次简化试验。

4）变压器的箱壳中的油有无泄漏现象。

5）变压器金属外壳的接地线是否符合相关规定。

6）变压器的电流、电压的测量读数，要每一个月检查一次电能表，一旦出现问题，应立即给予解决。

7）变压器的声音是否正常。

8）认真检查电缆坑有无积水，一旦有积水，应立即给予解决。

9）相关人员要对配电室及时通风和降温，一般室内温度要求要低于40℃，同时还要保持配电室的清洁。

10）相关人员要每星期检查一次所有开关的接触点，同时还要标明控制供电的具体范围。

（5）湿式变压器运行必须符合相关的质量标准，具体衡量指标如下。

1）湿式变压器的螺栓、吊环、密封垫要齐全、完整、密封性好。

2）湿式变压器的油质要符合相关标准，油量要适当，油标要完整、清晰、油门耐压符合相关规定的要求，油门压试验记录有一年的有效期，压、强度油标也要清晰、完整。

3）湿式变压器的通气孔不堵塞，有护圈，放油孔也要有护铁，严禁油泄露出去。

4）湿式变压器的接地线要整齐，连接要紧固，导电性要好。

5）湿式变压器的油箱各部分不渗油，无严重变形，散热管不能有阻塞现象。

6）湿式变压器的高压绝缘电阻要高于250MΩ，低压要高于35MΩ。

7）湿式变压器的外壳及电缆系统有良好的接地，相关人员要每年测量一次接地电阻值。

8）湿式变压器要时刻保持清洁、卫生。

9）湿式变压器要备有检修记录和测试记录，有两年的试验有效期。

（6）干式变压器运行必须符合相关的质量标准，具体衡量指标如下。

1）仔细检查螺纹、垫圈线阻是否齐全、完整、紧固、良好的密封性。

2）干式变压器的接线要紧固、齐全、导电性要好，并符合相关规定的要求。

3）干式变压器的外壳接地要良好。

4）干式变压器的外壳托架无严重变形，没有锈蚀现象。

5）干式变压器的壳内清洁无积水，壳外要保持清洁。

6）干式变压器一定配备有检查记录。

（7）柴油机的运行和养护。

1）相关人员每月要进行两次柴油机的试运行，规定时间是30min。

2）相关人员每月要进行一次清刷加油的工作。

3）相关人员每年要保养一次柴油机。

4）一般情况下，每部柴油机应保持足够载机5个小时的用油，为了保持柴油机油质纯净，相关人员必须每年清理一次柴油机的油箱。

3.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。