（一）设备日常管理规定

1.总则

为了加强公司设备的日常管理工作，规范供水、供电及机电设备的日常使用和维护，公司特制定本制度。

2.设备日常管理的具体规定

（1）业主（使用人）不能往厕所及下水道乱扔菜叶、垃圾等，如因使用不当导致堵塞厕所或者下水道被损坏，将由业主（使用人）全面负责偿付相应的修理费用。

（2）业主（使用人）不得在屋楼内的公共地方摆放家具、货物、神位，更不得烧香。如果小孩在墙面上乱涂乱画，则按照相关规定由小孩的监护人承担相应的责任。

（3）业主（使用人）不能在电梯内嬉戏，不能乱按对讲机、电梯开关键，如属人为损坏的，当事人负责修理费用，具体罚款多少要根据公共设施被损坏的程度而定。

（4）由于小区供水、供电及机电设备是经过静心设计的，所以业主（使用人）不得随意进行任意更改，如果业主（使用人）未获相关部门批准擅自作了更改，将由业主（使用人）承担相应的责任。

（5）由于小区各楼宇均装有公共电视天线，为了确保其外观整洁，业主（使用人）不得增设户外天线。

（6）如果业主（使用人）长时间离开住所，请将水、电开关都关好，如因跑水、漏电造成经济损失的，由业主（使用人）支付相应的赔偿金额。

3.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（二）机电设备管理制度

1.总则

为了加强公司机电设备的管理工作，确保公司机电设备能够安全、正常、经济地运行，公司特制定本制度。

2.机电设备运行管理的标准和相关规定

（1）机电设备管理应依据的标准是：安全、正常、经济，工程管理部的专业技术人员负责操作、保养、维修机电设备，机电设备维修人员应持有相应的操作证和上岗证。

（2）为了加强控制、消防、电梯、供水设备的管理工作，公司专门建立了24h值班制度，其中规定值班员必须密切关注设备运行的实际情况，一旦出现问题应立即采取处理措施，同时还要做好相关记录，记录一定要完整、清晰、准确。

（3）值班员在当班期间应严格按照相关规定操作机电设备。

3.机电设备养护的具体措施

（1）相关人员要严格按照相关规定维护机电设备，保证设备完好。

（2）相关人员要做好机电设备运行和维修记录，建立相应的台账，定期清洁机电设备。

（3）维修人员必须按照相关规定维修机电设备。

（4）维修人员在维修机电设备时，先准备好材料并采取相应的安全措施和技术措施，以避免发生意外事故。

4.机电设备安全管理的具体规定

（1）机电设备管理人员对机电设备的运行规律等情况要有深入性的了解和掌握，始终坚持“以预防为主”的方针，以避免事故的发生。

（2）相关规定要求供配电设备房必须配备有消防类器材。

（3）操作人员在电源干线、低压配电柜上进行操作时，必须由专人监护，必须使用绝缘工具（如绝缘手套等），还要将标示牌悬挂在显眼的位置。

5.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（三）大宗设备使用管理制度

1.总则

为了规范公司大宗设备管理工作，使相关操作人员能够更好地使用大宗设备，保证设备正常地运转，公司特制定本制度。

2.操作人员使用大宗设备前的准备工作

（1）公司对员工应该进行两方面内容的教育，一是技术教育，具体有应知应会教育、安全教育等内容；二是业务管理教育，具体有经济责任制、岗位经济责任制、设备使用维护制度、设备事故管理制度等内容。

（2）公司对员工进行技术方面的知识培训，使操作人员对大宗设备的结构性能、使用维护、日常检查内容、安全操作等知识能够深入了解，同时对各自岗位的技术经济责任更加明确。

（3）大宗设备投入使用前应编制好相关的技术资料。因为，这些技术资料是大宗设备使用的重要依据和指导性文件，具体有设备日常检查和定期检查卡片、设备润滑卡片以及设备操作维护规程。

（4）大宗设备必须配备一些仪器、工具，专门用于检查及维护大宗设备。

（5）相关人员要对大宗设备的安装、精度、性能及安全装置进行全面性检查，并向操作者点交设备附件。

3.大宗设备操作规程和具体要求

（1）具体的操作规程。

1）对大宗设备实行定人定机，凭操作证操作设备。

2）确保大宗设备整洁，按时加（换）油。

3）严格按照相关规定去实施相关工作。

4）确保工具和附件的完好性。

5）一旦发现问题就应停机检查，自己不能处理的，通知检查人员。

（2）具体的操作要求。

1）相关部件要摆放整齐。工具、工件、附件放置要整齐，安全防护装置要安全，线路管道要完整。

2）设备里外要清洁。设备内外清洁，各滑动面、齿轮、齿条没有损坏、泄漏等现象。

3）润滑油性能要良好。按时加（换）油，确保油质性能良好，确保油具、油杯、油毡、油线整洁，油标明亮。

4）相关工作人员的安全要有保障。公司实行定人定机和交接班制度，为了避免事故发生，相关人员要按照相关规定熟悉设备结构等。

4.大宗设备报告管理的具体规定

（1）只要出现下列情况之一，就应立即向领班或者技术员汇报实际情况。

1）设备发生故障或者停机检修。

2）主要设备除正常操作外的调整。

3）主要设备非正常操作的开停。

4）领用维修材料。

5）零部件改造、代换或者加工修理。

6）设备运行人员短时间暂离岗位。

7）设备维修人员的工作情况。

8）联系对外班组。

（2）只要出现下列情况之一，就应立即向副经理或者工程师汇报实际情况。

1）重点设备除正常操作外的启动、调整及异常情况。

2）设备要采用新的运行方式。

3）主要设备发生故障或者停机检修。

4）重要零部件改造、代换或者加工修理。

5）系统故障及检修。

6）成批和大件工具、备件和材料领用。

5.大宗设备事故的发生、划分、处理

（1）大宗设备事故的发生与划分。

1）大宗设备事故的发生。因大宗设备非正常损坏引起的业主投诉或者造成经济损失的（如停水、停电等）皆为大宗设备事故。

2）大宗设备事故的划分。大宗设备事故具体可分为一般事故、重大事故和特大事故三类，以下为划分标准。

①一般事故：设备零件损坏，其修复费用至少为500元。

②重大事故：设备损坏，其修复费用至少为2000元；另外，虽然未达到以上标准，但情节严重的也属于重大事故。

③特大事故：造成死亡、三人或者超过三人重伤者属于特大事故；另外，情节严重、性质恶劣的其他事故也属于重大事故。

（2）大宗设备事故修复费用的计算。大宗设备修复费用具体有损坏部分的修理费、修理材料费、配件费、附加费和影响工时费等内容。

（3）大宗设备事故的处理方法。

1）操作人员在事故发生以后应立即采取紧急措施，及时果断抢救，避免事故范围的扩大，并立即向相关的上级部门汇报实际情况，各部门、各班组应在24h内将事故报告单填写好，交主管副总经理并报送至总经理。

2）相关部门在事故发生后进行相应处理时，要坚持“三不放过”的原则：事故发生原因不查清不放过；没有防范措施不放过；事故责任者未处理和员工未受教育不放过。如果没有按照上述要求去做，将处罚相关主管部门的经理。

3）相关部门对事故造成设备损坏及修复情况，要仔细填写在设备资料档案中，并报相关的主管部门。

4）相关部门应给予排除隐患避免重大事故者物质或者其他奖励，对造成事故责任者，在调查清楚具体原因之后进行相应处分。

6.大宗设备分级检查评比的具体步骤

（1）由大宗设备班组进行自检，及时填写设备评定表。

（2）相关部门定期检查所属班组，每个月至少要检查一次，评比结果作为评奖考核依据。

（3）每个季度，总经理办公室都要同部门对全公司进行一次重点检查评比。

（4）总经理办公室负责统计检查评比的结果，作为评奖考核依据。(www.daowen.com)

（5）考核内容按照设备管理制度要求进行，还要评出设备完好班组及部门，并把流动红旗作为竞争标准，逐一评定，如有任何一点达不到要求，就不能评为先进班组。

（6）在设备检查评级中，如果出现了某些问题，相关人员应立即进行相应处理或者提出整改措施，以确保设备状况的完好性。

7.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（四）设备润滑管理制度

1.总则

为了加强设备润滑管理，确保设备正常运行，公司特制定本制度。 2.润滑工作的方式

根据设备管理及其运行特点，采用由操作工及维修工共同负责的方式进行润滑工作。

3.润滑剂的选用

（1）由专业主管根据所管设备的运行特点和出厂使用说明书来选择润滑剂，报请经理批准后，交综合事务部统一采购。

（2）当出厂使用说明书的油种规格不清楚时，要根据设备的各种工作条件（转数、轴径转速、载荷、形式和温度等）来确定恰当的润滑剂。

（3）从技术管理、资料管理出发，应尽可能用同一润滑剂。

4.润滑剂的管理

润滑剂的管理包括采购、运输和储存几部分。

润滑剂在储存中，对各种油（脂）的存放，必须分品种、牌号储存，严禁混杂，更要保证清洁，防止尘沙、铁屑、水分等异物混入。润滑剂的使用部门要把润滑剂的消耗量做好记录，并取得月消耗量的数据，根据记录和每月的工作计划做润滑消耗预算表，并报库房由采购部门采购。

5.设备润滑工作

（1）定点。现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。每个操作工和维修工都必须熟悉这些供油部位。

（2）定质。为了确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按设备说明书上的品种、牌号使用。设备上的润滑装置要保持清洁。

（3）定量。在保证设备润滑良好基础上，执行定额用油。如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。

（4）定期。定期添油和清洗换油，是搞好设备润滑的重要环节。因此在进行润滑操作过程中，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。

（5）定人。设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分工负责。凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点由操作者负责加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洗换油（脂）。所有电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。

6.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定、修订和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（五）设备检查管理制度

1.总则

为了保持不同设备安全、正常、经济运行，公司特制定本制度。

2.总体要求

（1）拟订计划。工程管理部必须拟订对设备的季度、年度保养计划。

（2）制定制度。工程管理部根据不同设备性能、作用和运行情况，制定检查制度，包括检查内容、检查表格、检查时间要求。

（3）检查方式。采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备良好运行。

3.责任

（1）运行检查由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行状况（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查按部门制订的运行和巡视检查记录表格做好记录。发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报。

（2）工程主管、水电工根据责任范围进行巡视检查。工程主管主要着重于较重要的机电部位及设备进行巡视检查，并督促各水电工维护好重要设备，确保设备正常运行。

（3）工程主管必须保证设备安全使用，每天、每周均对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向部门经理汇报每周工作。

（4）工程助理与工程主管互相配合，对配电柜、空调机组、电梯等要制订停机检查程序，再根据检查结果进行详细全面检修、调度，以保证供暖、送冷、供电设备及电梯运行无误。

4.外包检查

（1）外包维修保养项目（如空调、电梯、消防设备、机械维修检查等项目），由外包维修商负责。外包维修商必须先到工程管理部办理所需手续才可到设备安装地点进行维修保养工作。

（2）外包检查内容包括设备的性能、故障部位、故障原因等，须填写维修检查记录表。维修中修理的部位、更换的零部件、修理后的运行效果也做好记录，交由工程管理部存档。

5.附则

（1）本制度由工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（六）设备保养管理制度

1.总则

为了规范公司设备的养护行为，加强公司设备养护的管理工作，从而使设备的使用期限得以延长，公司特制定本制度。 2.制订设备维护保养计划

（1）为设备制订下一年度的维护保养计划工作应由相关主管负责完成，规定时间是每年的11月，于12月10日前报至工程管理部经理，在该计划审核修订完毕以后，还必须由公司经理给予批准才可具体实施。

（2）公司设备维护保养计划具体有五种类型，即周、月、季、半年、一年设备维护保养计划。如果在大周期中又含有小周期计划的，则应按照相关规定做好小周期的维护保养工作，在大周期到来时，还需要对设备增设全面性检查和维修计划。

3.设备管理的具体方法

（1）由专人负责给所有设备统一编号。

（2）相关人员制订设备维修保养的周期、项目以及标准时，必须严格按照国家相关规定与标准。

（3）相关人员要合理地拆卸与组装一切设备，为了避免人为破坏情况的发生，严禁对一切设备进行盲目拆卸与组装。

（4）相关人员在维护保养设备的时候，要坚持切实可行的安全措施（防止触电、压伤、挤伤），并对作业面进行仔细观察，同时要严格按照操作规程去进行。

（5）相关人员每次在对设备进行维修保养时，都要认真填写维修（护）保养记录及设备管理台账，并在设备维修保养计划上有所体现。

（6）每次设备维修保养工作都应由专业主管负责安排、检查、指导，而工程管理部经理则负责审核重大维修保养项目的维修方案，并负责具体实施。

（7）如果出现了重大问题，又不能很快解决的，相关人员应及时报告给相关主管部门，并采取相应措施，尽快修复设备，从而确保其运行尽快恢复正常。

4.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（七）设备管理值班制度

1.总则

为了规范物业公司设备的日常使用和养护工作，公司特制定本制度。

2.具体规定

（1）每周指定一名系统员作为值班责任人，负责巡视检查相关设备，一旦出现问题，应立即作出处理使其尽快得到解决。

（2）值班人员必须一天24h一直保持通信畅通，而对于基层人员的故障咨询要作出详细地、及时地解答，同时还要在现场亲自指导。

（3）公司基层科所反馈值班人的一般故障要仔细记录在案，如果是能及时得到解决的问题就一定给予解决，如果问题一时不能解决的，则对其故障定位和行为过程进行详细记录，使其能够尽快得到解决。

（4）在当班期间，设备维护人员要做好属于自己职责范围内的工作，并且要在每周的固定时间里移交工作，同时做好记录。如果出现了故障，作为第一责任人的值班人员要及时作出处理，需要科室内部协作才能解决的，应将实际情况汇报给相关的科室负责人。

（5）由两名系统员在每周一的上午交接周设备巡检和故障处理进度情况，一起对公司设备运行状况进行确认。

3.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（八）设备管理交接班制度

1.总则

为了规范物业公司设备管理交接班的相关事宜，公司特制定本制度。

2.具体规定

（1）相关值班人员应按统一安排的班次上下班，严禁杜绝迟到、早退、缺勤的现象发生，另外值班人员绝不能私自调班、找人顶班等。如果因为某种原因不能按时上班的，应提前征得领班的同意，严格按规定办理请假相关手续。

（2）在交接班之前，交班人员和接班人员必须都做好相应的准备工作，具体包括，介绍设备的运行情况和运行方式及其相关记录，以及设备的检修、变更记录等。需要注意的是：如果是双方领班交接班，就需要分别在值班日志上签字。

（3）如果出现以下情况之一，值班人员不能进行工作交接。

1）物业公司领班或者由主管指定领班替代者还没有按时到岗。

2）到了交接班的规定时间，值班人员没有处理完事故或者刚刚开、关重大设备。

3）到了交接班的规定时间，值班人员仍没有完成手头上的工作。

4）接班人员神志不清或者喝醉了酒。

5）如果接班员工的数量未能达到规定人数的最低限度。

3.附则

（1）本制度由公司工程管理部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。