（一）小区接管验收管理制度

1.总则

为了加强小区接管验收管理工作，使小区接管验收的验收标准更加规范化，以避免给业主带来不必要的不便和麻烦，公司特制定本制度。

2.具体规定

（1）小区接管验收必须达到100%的覆盖率。如果相关人员在接管验收过程中漏检一个住户或者一项内容，公司相关人员应按照相关规定实施扣罚制度，其中项目负责人将被扣罚50元，当事人将被扣罚100元。

（2）组建接管验收工作小组如果在小区验收过程中发现了不合格项，该小组必须在一天内以书面形式通知房产工程部对该不合格项落实整改工作。需要注意的是，一定要有相关工程师的签收记录。在不合格项整改完毕的一天内，相关部门负责人必须对其重新验收。如果组建接管验收工作小组没有在一天内以书面形式通知房产工程部组织整改，或者没有相关工程师的签收记录，或者是尽管不合格项已经在规定时间内整改完毕而组建接管验收工作小组却没有重新验收，项目负责人均将一次被扣罚100元。

（3）项目负责人如果在接管验收的过程中发现了重大的质量问题，应立即向公司领导汇报实际情况，并在一天内以书面形式向房产公司领导汇报实际情况。如果存在漏报或者错报的现象，则一次扣罚项目负责人200元、服务中心负责人200元。如果存在不报或者迟报的现象，则一次扣罚项目负责人300元。

（4）组建接管验收工作小组必须每天对不合格项的整改情况进行跟踪检查。超过三天未整改完毕的，应书面加催一次，并在一天内将实际情况以书面形式向公司领导汇报。超过一周还未完成的，在一天内以书面形式向公司领导、房产工程部领导和房产公司领导汇报实际情况。如果没有在规定时间内催办整改情况，则一次扣罚责任人50元、项目负责人20元。如果没有在规定时间内上报上级相关部门，项目负责人和服务中心负责人每人将被扣罚100元。

（5）待接管物业项目的负责人必须每日都要抽查已合格的接管验收项目，抽检率不能低于20%。一旦有不合格项目，必须加抽30%。如果仍有不合格项的存在，相关人员必须全部进行复检。未按规定进行抽检和复检的，该项目责任人每次将被扣罚50元。

（6）待接管物业项目的负责人必须组织工程师或者专业人员专门验收该物业项目中的关键部分。未按规定进行专项验收的，该项目责任人每次将被扣罚300元。

（7）如果分户验收项目中有不符合标准的，在其整改完毕后，相关人员必须对其重新验收，并且要作全面验收。如果相关人员只验收了整改项而没有进行全面验收，那么每个住户或者每个项目责任人应被扣罚50元。

（8）如果组建接管验收工作小组在小区接管验收的过程中发现了不合格项，应立即以书面形式通知房产工程部组织整改。若经整改验收三次仍没有达到合格标准，组建接管验收工作小组必须在一天内将实际情况向公司领导汇报。如果组建接管验收工作小组没有及时上报，项目负责人将一次被扣罚100元。

（9）组建接管验收工作小组在小区接管验收过程中，必须严格按照规定的相关内容逐次进行验收，要做到有条不紊，并且其累计的验收差错率要低于3%。

3.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（二）房屋本体接管验收管理制度

1.总则

为了加强公司的接管验收管理工作，使房屋本体接管验收的验收标准更加规范化，公司特制定本制度。

2.适用范围

本制度适用于公司新建物业设备设施接管验收的相关工作。

3.职责范围

（1）物业公司品质管理部应积极协助相关部门做好验收、建立验收档案等工作。需要注意的是，验收时一定要严格按照设备设施的验收标准进行。

（2）一旦遇到不合格项目，物业公司品质管理部和验收工作相关部门应立即向地产提出整改要求，以确保设备设施移交工作的顺利完成。

4.接管验收的技术资料和各项验收内容

（1）技术资料要完整、全面。

1）小区总平面图要齐备，具体包括住宅规划总平面图和小区竣工总平面图以及地下管道网的竣工图。

2）相关许可证要齐备，具体包括房屋测绘验收许可证和环保达标验收许可证。

3）小区一切设备设施相关文件要齐备，具体包括产品合格证、检验报告、使用说明书和订货合同等。

4）小区一切设备相关记录要齐备，具体包括小区房屋验收、小区通风机风量测量调整以及小区空调性能测定调整的相关记录。

5）小区防雷系统相关记录要齐备，具体包括小区防雷接地电阻检测、防雷引下线焊接的相关记录以及地质沉降观测、勘测报告相关记录。

6）相关合格证要齐备，具体包括小区的水、卫生器具检验合格证。

7）相关证明书要齐备，具体是指单位工程竣工验收的证明书。

（2）房屋本体验收具体内容。

1）房屋验收的具体内容。

①相关人员要检查房屋的开间尺寸大小、高度和宽度是否符合相关规定中所要求的。

②相关人员要检查顶棚在平整度的基础上是否在同一水平线上，检查点每间应在5个点以上，允许偏差是否在5mm以内。

③相关人员要检查房屋的开间尺寸两头是否相等，允许偏差是否在10mm以内。

2）地坪验收的具体内容。

①相关人员要检查地坪表面是否平整，水泥是否有异常情况，其颜色是否一致，表面是否光滑、平整。

②相关人员要检查地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差是否在4mm以内，踢脚线是否平整顺直，高度是否统一，是否有开裂等现象，与墙面结合的连接处是否紧固，墙面上下连接处是否紧固，分色是否清晰，检查点每面应在3个点以上。

3）内墙面验收的具体内容。

①相关人员应检查内墙面的表面是否平整光滑，阴阳角是否方正顺直、是否有抹纹等现象，接槎是否平整、是否有开裂等现象，批嵌是否达到了细腻的标准、是否有脱皮等异常现象。

②相关人员应检查预留洞、槽、管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌是否具备严密性，色泽是否统一，尺寸是否准确，允许偏差是否在3mm以内，检查点每面应在3个点以上。另外还要检查墙表面细裂缝空鼓的地方，经修补后与原墙面是否存在色差、是否有裂痕等。

4）进户门、电能表箱门、弱电箱门、水表箱门验收的具体内容。

①相关人员应检查在开启门扇时是否灵活，是否有摩擦、回弹、自行开关的现象；表面是否整洁。

②相关人员应检查门框与墙体间砂浆填嵌是否饱满均匀；框的正面和侧面是否垂直，偏差是否在3mm以内，框的对角线允许偏差应该不超过3mm；

③相关人员应检查框与扇，扇与扇搭接宽度应为1.5～2.5mm，高低差应该不超过2mm；检查门锁、拉手等配件是否齐备，是否有被遗漏的现象，安装位置是否正确，其连接处是否紧固，表面是否整洁，油漆涂膜是否有磨损，门锁开关是否具备很好的灵活性、钥匙插入或者拔出时是否有被卡住等现象。

④相关人员应检查电能表箱、水表箱、弱电箱是否都使用了通锁。

5）阳台验收的具体内容。

①相关人员应检查阳台是否符合楼地面地坪的要求，是否有泄漏、泛水等异常现象，抗渗带高度是否统一，出墙厚度是否均匀、是否有开裂等现象。

②相关人员应检查阳台栏杆表面是否有凹坑和磨损，划痕是否小于0.5mm，栏杆安装位置是否正确，是否做到了统一性、完备性。

③相关人员应检查阳台挂落线宽度是否统一，阳台墙面涂料是否有颜色，阳台立管是否干净卫生。

6）卫生间、厨房间验收的具体内容。

①相关人员应检查卫生间和厨房间的墙面细砂批嵌粗细是否统一，表面是否整洁，是否有断裂等异常现象。

②相关规定中要求在卫生间地面48h盛水试验中，要以水覆盖满地面为准，检查是否存在泄漏等现象。

③相关规定中要求对各出水管道进行灌水通球实验时，每一根管道试验的时长应为2min。另外还要检查开启给水进户阀门时，动作是否灵活，水表在运行过程中是否有异常现象。

7）塑钢门窗验收的具体内容。

①相关人员应检查门窗的连接处是否紧固，安装位置是否符合相关规定中所要求的。

②相关人员应检查门窗开启是否灵活，是否有反弹等现象，五金配件的种类是否齐全，摆放位置是否正确。

③相关人员应检查门窗框扇外观是否清洁，是否有磨损现象。

④相关人员应检查滑槽内是否有垃圾堆积，排水孔排水是否畅通，玻璃表面是否干净、是否有磨损等现象。

⑤相关人员应检查硅胶槽是否顺直，槽口方向、宽度、深度是否符合相关规定中所要求的，硅胶施放是否均匀、其轮廓处理是否做到了既整齐又光滑。

8）公共部位（楼梯走道）验收的具体内容。

①相关人员应检查槽面是否平整，阴阳角是否方正、顺直、清晰。斜板表面是否平整，与梁等接点处是否水平，梁表面是否平整，梁底水平，高度宽度是否一致，腻子批嵌是否严密，是否存在色差、分布不均匀等现象。

②相关人员应检查地转铺贴是否平整，拼花图案是否清晰，是否存在色差，表面是否整洁，是否有断裂等现象，砖缝是否均匀、顺直，楼梯踏步尺寸是否统一，斜面是否呈一条线的形状，2m靠尺检查平整度允许偏差应该不超过4mm。

③相关人员应检查楼梯挡水线、挂落线、宽厚度是否统一，表面是否整洁，是否存在色差，轮廓是否清晰。

④相关人员应检查楼梯栏杆焊接的接头处是否有松动现象，焊疤处理是否平整，木扶的连接处是否有松动现象，扶手背是否平直，腻子批嵌是否严密，涂刷后的油漆表面是否有生锈等现象。

9）外墙验收的具体内容。

①相关人员应检查墙面是否平整，是否有开裂现象，大墙角、阴阳角是否清晰、挺拔通直，细砂批嵌是否均匀无接口，表面是否整洁、无波纹等，涂料颜色是否一致，是否有被污染的迹象。

②相关人员应检查窗台是否横平竖直，棱角线条是否清晰，窗框下槛应为20mm，是否呈圆弧状；窗台排水坡度要超过20mm；窗台滴水槽是否顺直，两边的粉刷是否做到了统一。

③相关人员应检查空调板的相关尺寸是否符合规定中所要求的，左右上下是否做到了横平竖直，阴阳角是否清晰、顺直。

④相关人员应检查阳台粉刷的曲线是否流畅，阴阳角是否清晰明快，挂落线在厚度和宽度上是否达到了全部统一，细砂批嵌是否严密，纹路是否顺直；涂料颜色是否存在色差，分布是否均匀、是否有脱皮等现象；上下阳台进出是否一致，梁底是否呈水平状、是否有断裂等现象，上口压顶流水是否向里。

⑤相关人员应检查外墙勒角线和明沟的表面是否有开裂等现象、是否平整，其颜色是否统一，颜色分布是否均匀；明沟里、中、外的相关尺寸是否符合规定中所要求的，转弯处是否光滑流畅、呈月亮弯状，是否有积水现象；伸缩缝宽度是否一致、是否有弯曲现象，油膏是否饱满，分布是否均匀、是否有外溢现象。

10）屋面验收的具体内容。

①相关人员应检查光棚油漆分布是否均匀、是否有生锈等现象，焊接工艺是否符合相关规定中所要求的；栏杆的连接处是否紧固，接口是否平整，表面喷漆涂是否均匀，涂料颜色是否统一，涂料分布是否均匀等。

②相关人员应检查飘板、圆柱表面是否光滑平整，线角是否顺直，涂料颜色是否统一，涂料分布是否均匀。

③相关人员应检查屋面地坪找坡是否在正确的位置上，基层与排水管等的连接处和基层的转角处是否呈圆弧状、连接是否紧固。

5.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行，修改时也如此。

（三）管理部接管验收管理制度

1.总则

（1）为了使物业公司的物业接管验收工作得以规范，使公司各有关部门的职责得以明确，从而确保物业接管验收工作运行正常，公司特制定本制度。

（2）物业公司的物业接管验收具体是指物业项目在竣工之后先取得验收合格证，再由物业公司负责检查待接管物业项目的使用功能和工程质量。

2.各部门职责范围

（1）负责物业公司物业接管验收工作的主要责任部门是客户服务部，该部门要负责验收待接管物业业主自用部分设施的使用功能和工程质量等。

（2）物业公司的工程部负责验收待接管物业一切公用设备和场地的使用功能和工程质量。

（3）物业公司的环境服务部负责接管验收待接管物业项目的环卫设施和环境绿化情况。

（4）物业公司的保安部应对待接管物业项目前一阶段的安全保卫工作负责，同时还应积极配合其他部门来完成相应的工作。

（5）物业公司的行政部负责对本制度的执行情况进行监督、检查，并负责按照相关规定认真考核相关部门。

3.组织、实施物业接管验收工作的具体规定

（1）在物业交楼前两个月内，物业公司的客户服务中心的负责人负责相关接管验收专题会议的组织、实施工作，使组建接管验收工作小组和待接管物业项目的接管验收负责人（以下统一简称为“项目负责人”）的职责范围更加明确化。如果没有按照规定的时间召开相关接管验收专题会议，客户服务中心负责人将被扣罚500元。如果按时召开了相关接管验收专题会议，而公司有的部门没有参加该会议的，那么没有参加会议的该部门负责人将被扣罚500元。

（2）待接管物业项目的负责人必须在接受任务的那一天起的一周内完成接管验收工作方案的实施工作，并向公司领导汇报实际情况，以确保领导能够按时批准，接管验收工作方案能够准时执行。如果没有按照规定时间实施接管验收的工作方案，那么责任人及待接管物业项目的负责人将每人被扣罚200元。

（3）待接管物业项目的负责人在接到任务的那一天起，在连续5个工作日内组织并召开接管验收联席会议，同时还要对接管验收进场的具体时间、双方需要注意的环节有所明确，并按照相关规定在会议结束后的三天内完成会议纪要的编写工作，并在一个工作日内分别向公司领导、分管领导以及房产客户服务中心呈报。如果没有按时完成与房产工程部的接洽工作，或者没有在规定时间内完成或者呈报会议纪要，项目负责人将被扣罚100元。

（4）在接管验收工作方案完成审批程序后的三天内，待接管物业项目的负责人和人事部负责人必须开展与接管验收相关的知识培训，培训课时不得少于20学时（含考试）。按照相关规定，该工作完成的具体时间必须在交楼前的一个月。如果按照规定的时间组织培训，但是培训学时不够，或者没有按照规定的时间完成培训工作或者组织考试的，项目负责人将被扣罚200元，人事部负责人也将被扣罚200元。如果有培训考试未通过的接受培训者，责任人将被扣罚100元；如果培训科目考试的合格率不高于90%，项目负责人、人事部负责人和主讲人将每人被扣罚50元。

（5）待接管物业项目的负责人在联席会议后三天内要开展前一阶段的摸底工作，具体实施者必须是项目负责人亲自指定的物业助理或者工程人员。如果没有按照相关规定安排相关人员进驻待接管物业，拖延一天，待接管物业项目的负责人将被扣罚50元，推迟的天数越多，项目负责人将被扣罚的金额也就越多。

（6）在正式接管验收待接管物业项目之前，项目负责人必须安排专人负责备齐与接管验收相关的各种文件等。如果没有按照规定时间备齐相关资料，每延迟一天，责任人将被扣罚50元，待接管物业项目的负责人将被扣罚30元，推迟的天数越多，责任人和项目负责人将被扣罚的金额也就越多。

（7）组建接管验收工作小组成员的工作由项目负责人安排，在所安排的工作中，优先级别最高的是接管验收工作，相关部门的负责人必须予以支持。如果存有不服从工作安排的现象，或者使接管验收工作受到了一定影响，那么相应的责任人将被扣罚500元。

（8）物业公司的客户服务中心负责人要对组建接管验收工作小组的所有工作全面负责，一周检查次数不能少于一次，并负责组织处理接管验收疑难问题。如果在规定的时间内，疑难问题仍未得到解决，那么物业公司的客户服务中心经理将被扣罚200元。

（9）在接管验收工作正式开展前三天内，待接管物业项目的负责人负责编制、呈报、批复接管验收的具体工作方案。如果没有按照相关规定完成具体方案的编制、呈报和批复工作，项目负责人将被扣罚200元。

（10）待接管物业项目的负责人在正式进行接管验收时负责组织并召开接管验收工作联席会议（该会议由三部分组成，即物业公司、房产工程部和施工单位），通报当天的接管验收情况，确定不合格项的整改具体期限，并形成书面记录。如果没有在规定时间内召开联席会议并形成书面记录，项目负责人一次将被扣罚100元。在不合格项中，如果存有漏报或者错报的问题，责任人每项将被扣罚50元，项数越多，责任人将被扣罚的金额也就越多。

（11）待接管物业项目的负责人每天必须按照计划负责接管验收的检查工作。如果验收人员完成的工作量没有达到相关规定中的要求，责任人一次将被扣罚100元。如果在规定时间内没有进行工作检查和安排第二天的工作，项目负责人一次将被扣罚50元。

（12）每份验楼单上都必须得有当天交楼小组负责人和项目负责人的亲笔签名。如果没有按照相关规定签名确认，责任人每份将被扣罚50元。在交楼一周前，相关人员必须完成所有的接管验收工作。如果无故拖延一天，项目负责人将被扣罚100元，服务中心负责人将被扣罚50元。

（13）待接管物业项目的负责人在接管验收完成后，必须在第二天以书面形式将实际情况汇报给公司领导，并具体负责与集团工程部办理移交手续。如果没有在规定时间内进行工作汇报或者无故延期办理移交手续，项目负责人将被扣罚100元，物业公司的服务中心负责人将被扣罚50元。

4.交物业项目前的具体管理规定

（1）物业单元一旦经过相关人员验收合格，相对应的钥匙就要经由验收人员检验，在当天完成交接事宜，并由项目负责人负责签收，接下来的复核、编号和封存工作要由专人来完成。如果钥匙对不上号，每发现一户，责任人将被扣罚50元。

（2）在交楼之前，已接管物业的所有钥匙在房屋需要清洁或者房屋设施需要检查和维修的情况下可以借用。相关人员在借用房屋钥匙时必须严格遵守《钥匙委托管理标准作业规程》中的规定，要经项目负责人批准，并必须在当天归还房屋的钥匙。未按规定封存、借用和保存钥匙的，责任人一次将被扣罚50元。由于管理不善而造成钥匙遗失或者错乱的，责任人一次将被扣罚200元，项目负责人将被扣罚100元。

（3）组建接管验收工作小组完成验楼后，必须关闭门窗水电。组建接管验收工作小组如果没有按照规定关闭门窗水电，一次将被扣罚50元；如果室内设施经检查出现了破损现象，不仅要赔偿损失，责任人的工资还要下浮一级，同时项目负责人将被扣罚100元。

（4）凡是已经经过验收人员验收合格的房屋，组建接管验收工作小组必须将封条贴在该房屋门口。物业公司的客户服务中心和保安部负责日常的巡查工作。如果出现了漏贴封条的问题，一家住户责任人将被扣罚30元，住户越多，责任人将被扣罚的金额也就越多。

（5）物业公司的工程部必须指定专人对已接管物业项目的一切公共设施设备按时巡查或者轮流值班。如果出现了问题，则应立即向房产工程部汇报实际情况，确保问题设备能够得到及时维修。如果在三天内仍未完成的，相关人员应将此情况向公司领导汇报。对于未按时报修和上报的，责任人将被扣罚100元，物业公司的工程部负责人将被扣罚50元。

（6）物业公司的所有人员在进入楼内房屋时，严禁使用室内洁具等物品。一旦被发现有私自使用室内物品的，责任人将被扣罚300元。

（7）对于那些无法整改的验收项目，组建接管验收工作小组必须在一个工作日内以书面形式向公司领导汇报实际情况。如果没有在规定时间向公司领导汇报，相关责任人将被扣罚50元。

（8）物业公司保安部工作人员负责看管已接管的房屋和设备房中的物品。如果因保安部工作人员的管理不善使室内物品出现了丢失现象，那么责任人必须照价赔偿，公司保安部工作人员将被扣罚50元。

（9）在每个星期，组建接管验收工作小组必须向公司行政部门呈报本周的接管验收情况和相关报表。在一周内，物业公司行政部抽查物业项目接管验收情况的次数不能少于两次。未按时报送报表的，该项目责任人将被扣罚200元，服务中心负责人将被扣罚100元。并且，还要按照报送相关报表推迟的天数计算罚款金额，每延迟一天，责任人加扣50元；如果组建接管验收工作小组发现相关报表中存在错报、漏报现象，一项错误就要扣罚项目负责人、服务中心负责人各50元。如果相关报表已经经过督导室的抽查，但是公司领导仍发现其中存在漏报、错报和不报的现象，那么行政部负责人将被扣罚，一项扣其200元。

5.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（四）工程完善和工程遗留问题管理制度

1.总则

为了加强工程完善和工程遗留问题的管理工作，为小区业主营造一种良好的生活环境，避免给业主带来不必要的不变和麻烦，公司特制定本制度。

2.工程完善和工程遗留问题

（1）工程完善的具体实施必须在相关人员验收完已竣工的房屋本体工程以后，具体是指对工程中的部分公共的配套设备、设施均加以完善。

（2）工程遗留问题具体是指在物业项目竣工验收和小区业主使用的过程中，由于所使用的原材料不符合相关标准、工程设计方面不符合相关规定中的要求等，导致小区存在某些安全隐患。实质上，工程遗留问题必须及时得到解决，否则将会直接威胁到业主的人身安全。

3.具体解决办法

（1）相关部门要对噪声施工时间加以限制，确保业主或者使用人的生活不受其影响。

（2）为了避免工程施工现场人员和施工队成员相混淆，要严格按照相关规定给施工队人员办理进入证件。

（3）相关人员应监督并完善配套工程的整个执行过程，其中的协调工作由专人来完成。

（4）相关人员一旦发现小区存有工程遗留问题，应立即汇报给物业管理部门。

（5）增加小区保安的数量等，以监督、管理工程施工队施工人员的具体工作。

（6）在施工队成员需要吃饭、休息时，他们在离开工程施工现场之前，必须到管理公司申请“放行条”，经由相关人员检查准确无误并且亲自签字后，才能撤离工程施工现场。

4.附则

（1）本制度由公司客户服务部附则制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（五）游泳池检验管理制度

1.总则

为了给小区业主创造良好的游泳环境，使游泳者的健康不会受到伤害，物业公司品质管理部严格按照国家相关标准，由专人定期检验游泳池的水质等实际情况，并且特制定本制度。

2.适用范围

本制度适用于物业公司检验游泳池相关参数的管理工作。

3.品质管理部具体职责范围

（1）物业公司品质管理部负责检验游泳池的各项参数并建立相应的检验台账，制订游泳池的检测周期并负责具体的实施工作。

（2）物业公司品质管理部负责监督、检查游泳池相关仪器和设备的检验工作。

4.游泳池水质要求和具体测量指标

（1）游泳池水质的基本要求。符合国家相关标准的游泳池水质应该是清澈透明、没有任何异味、PH值应控制在6.8～8.2的范围内，游泳池的池水浑浊度要小于5度。另外还有一个简单的检验方法：一个人站在游泳池的岸上，如果水深1.5m的池底四、五泳道线能够清晰可见，那么水质则符合要求。

（2）游泳池水质的相关测量指标。

1）每毫升游泳池池水，其细菌总数量要低于1000个。

2）每升游泳池池水，其大肠杆菌含量要低于18个。

3）每升游泳池池水，其尿素浓度要低于3.5毫克。

4）每升游泳池池水，其游离余氨的具体范围应控制在0.3毫克～0.5毫克，而其化合余氨的含量应大于1毫克。

5）在寒冷的冬天，游泳池池水的温度要保持在22～26℃的范围内，而室内儿童池池水的温度要保持在24～28℃的范围内。一般情况下，相关工作人员要将游泳室的温度控制在比游泳池池水的水温高出1～2℃即可。

6）对于游泳室内的浸脚消毒池，相关规定要求每升消毒池里的水，其化合余氨量的含量应控制在5毫克～10毫克的范围内，每隔4h相关工作人员必须更换一次水。

5.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（六）小区设备设施维护检查控制制度

1.总则

为了使物业公司的各种设备、设施能够运行正常同时确保其安全性，提高相关工作人员对设备、设施的专业管理等水平和能力，公司特制定本制度。

2.适用范围

本制度适用于物业公司各种设备、设施的维修和检查工作。

3.小区设备房具体管理规定

（1）相关人员要检查设备房是否贴有明显的标识，如“机房重地，闲人勿进”等类似字样。需要注意的是，标识应该贴在显眼、恰当的位置，标识上的字样一定要清晰、准确。

（2）相关人员应检查设备房的地面是否清洁，里面摆放的物品是否整齐、有序。

（3）相关人员应检查相关的作业指导书是否具备有效性和完备性，是否有相应的记录以及记录是否准确、完整、清晰。

（4）相关人员应检查设备房内是否配备充分的应急灯和灭火器，设备及其防护装备是否完备、整洁。另外，如果设备上端有排污管等设施，检查是否已加装挡板、喇叭口等。

（5）相关人员应检查开关、阀门单体设备的状态标志是否显眼，流体是否流向标识，重要设备还要配备有警告标识，如“有电、危险”等类似的字样。

（6）相关人员应检查监控中心、电梯机房、消防控制房、发电机房、电话机房等重要设备房的室内温度，温度不能高于40℃，相对湿度应控制在80%以下。

（7）相关人员应检查设备房各类仪表的有关负责人的职责是否已经明确，仪表运行是否正常，有无“跑、冒、滴、漏”现象的发生。对于24h无人看护的设备，检查其是否干净，是否加了明锁，并且由维修人员和物业公司控制中心相关人员掌管该明锁的钥匙。另外，还要着重检查设备房的排水系统是否通畅、防暑措施是否完备等。

（8）相关人员应检查设备房内的专用工具、安全用品是否放在了所指定的位置；相关的管理维护办法是否真正地已经落实，电动工具的检修工作是否按时；保管维修工具的现状是否良好以及是否有完备的保管清单。

（9）相关人员要检查供配电房是否有“严禁合闸”等类似字样的标识，以及标识的位置是否明显、统一。

4.小区相关资料管理规定

（1）物业接管验收应提交资料的具体范围。

1）产权资料包括用地批准文件、项目批准文件、建筑执照和拆迁资料。

2）技术资料所包括的具体内容如下。(www.daowen.com)

①竣工图，具体包括小区总平面、结构、给排水、通风、配电、建筑、电力等设备、设施和有隐蔽管线的附属工程所有相关图样。

②小区隐蔽工程验收签证。

③小区沉降观测记录。

④小区竣工验收证明书。

⑤小区主要材料，如钢材、水泥等的质量保证书。

⑥小区新材料、构配件相应的鉴定合格证书。

⑦小区地质勘察报告。

⑧小区工程合同开工报告和竣工报告。

⑨小区工程预、决算书。

⑩小区图样以及相应的会审记录。

⑪小区工程设计变更通知以及相应的技术核定单位，另外还包括质量事故处理记录。

⑫小区电、暖、水、卫生器具等设备、设施相应的检验合格证书。

⑬小区混凝土、砂浆试压报告。

⑭小区供暖、供水、管道煤气相应的试压报告。

⑮小区各种类型的配套设备、设施相应的使用说明书和合格证明。

（2）原有房屋接管验收时应提交资料的具体范围。

1）产权资料包括土地使用权证、房屋所有权证、房屋设备及其固定附着物清册、房屋分户使用清册、相关文书和协议。

2）技术资料包括房屋及设备技术资料、房屋分间平面图以及房地产平面图。

5.小区各种设备、设施检查具体内容

（1）小区供配电系统检查具体内容。相关人员应针对小区供配电系统建立相应的检查制度，负责具体的实施工作，并做好相应记录，记录一定要完整、清晰、准确。

1）如果小区总配电房的配电设备属于三级用电负荷，相关工作人员在一天内巡查次数不能少于两次，并做好相应的记录，记录要完整、准确。如果小区总配电房的配电设备属于二级用电负荷，相关工作人员在一天内巡查的次数不能少于4次，并做好相应的记录，记录要完整、准确。如果小区总配电房的配电设备属于一级用电负荷，相关人员要每隔两小时就要巡查一次，并做好相应的记录，记录要完整、准确。

2）相关人员应检查配电柜各种开关动作是否灵敏、可靠，功能及指示是否正常、完好。同时，配电设备接地电阻值不能高于4Ω。

3）相关人员应检查变压器出口的线电压是否大于或等于380V，相关规定中允许其可以向上浮动的百分比为5%。进户电压原则上应大于或等于220V，相关规定中允许其可以向上浮动的百分比也是5%。对于干式变压器来说，继电保护报警的温度是110℃，继电保护的温度则是155℃。对于油浸式变压器来说，继电保护延时跳闸的温度是105℃，继电保护报警的温度是90℃。如果各自产品相关规定中有明确说明的应按照规定要求动作；如果无明确说明的则按照上述要求动作。

（2）电容补偿柜检查具体内容。

1）相关人员应检查功率因数是否能够实现手动或者自动调节控制、补偿柜内接触器是否具有可靠而又灵敏的动作，放电电阻和熔断器有无损坏现象发生。

2）相关人员应检查补偿控制在手动或者自动切换过程中是否有效。

3）相关人员应检查补偿电容的壳体是否有膨胀现象，相间对地绝缘电阻应该不小于0.5MΩ。

4）相关人员应检查功率因数的值是否大于0.9。

5）相关人员应检查高低配电柜内部连接螺栓是否已经紧固；是否有发热、变色现象；完成相关检查后还要确保蜂鸣器、仪表、电铃、按钮、指示灯的完整性；检查盘内装置是否有异常气味和声响；配电回路标识是否正确、清晰、完整。

6）相关人员应检查高压蓄电保护装置是否可靠、灵敏，对于各种吊牌信号的具体性质，电气操作工作人员要很快能够识别出来。

7）相关人员应检查操作直流柜、应急直流电源柜，并按照相关规定正确给蓄电池充电或者放电，以确保其功能能够充分发挥。一般情况下，浮充电压要控制在235～255V的正常范围内。

8）如果镍中倍率碱性蓄电池浮充在使用过程中进行，即使已经补充了电解液，也要避免以下任何一种情况的发生。

①蓄电池的电压在非正常范围内。

②蓄电池的电极板出现了膨胀现象以及气塞孔出现了堵塞现象。

③蓄电池的电解液内掺杂着有机杂质。

④蓄电池的电解液过少或者已经有部分蓄电池极板明显地露在外面。

⑤蓄电池出现了外部短路现象。

⑥蓄电池的爬碱非常严重，直接影响其功能的充分发挥。

9）相关人员应检查酸性蓄电池是否长期保持在浮充状态，其保养工作是否按时、专业。电池端子绝缘是否良好，表面是否干净。电线绝缘是否有锈蚀现象，是否保持完好。需要特别注意的是，蓄电池在充电的状态下严禁任何人开盖。

（3）小区发电机设备具体检查内容。

1）相关人员应检查内燃机、减速箱、启动电动机、发电机润滑是否正常、完好。润滑油泵管线接头阀门是否有泄漏现象。

2）相关人员应检查发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电动机是否有异常情况发生。柴油发动机转速是否符合相关规定中所要求的，发电机输出电压值是否符合相关标准。

3）相关人员应检查备用柴油量是否保持在容器容量的80%左后或者发电机的储备油量是否充足，足可以确保其工作连续一天。冷水箱水量是否保持在容积的80%以上。另外还应检查四滤的更换时间是否严格按照相关规定中所要求的。

4）相关人员应检查是否配备有两套蓄电池，轮换使用的频率是否是每隔两个月换一次，同时还应检查是否有合格的切换开关装置。

5）相关人员应检查蓄电池组电压是否在24V左右浮动。

6）相关人员应检查柴油储备房的灭火系统及设备是否完备。

7）相关人员应检查发电机转换开关在通常情况下是否打在了自动位置。在每周内，工作人员是否按照相关规定正常启动运行一次，时间是否为20min。

8）相关人员要检查发电机接地是否紧固、可靠，以及发电机房是否采取了隔降噪音的相应措施。

9）如果小区突然停电，停电时间必须少于5min，在特殊情况下，可以延长到15min，发电机必须能够启动运行，连续运行的时间不能少于4h。

（4）小区消防设备实施系统具体检查内容。

1）相关人员应检查小区消防控制中心主机，消防联动控制柜，以确保其运行正常。另外，还应检查消防专用工具配备是否完备，以及是否有相应的报警记录等。

2）相关人员应检查消防水泵、喷淋水泵供水系统在任何情况下，都不会发生启动不堵转跳闸现象的发生。另外还应检查止回闸是否有既可靠而又灵敏的动作，消防栓配置及功能是否良好、完备，水流开关、水压力开关是否具有准确而又稳定的动作；每隔半年，相关工作人员是否带载试验一次消防水泵，是否严格按相关规定执行，以及相应记录是否完整、准确、清晰。

3）相关人员应检查喷淋头外观是否完整、清洁，是否有泄漏现象；消防烟感、温度传感器的检测工作是否在定期内完成，相应的记录是否完整、清晰、准确。

4）相关人员应检查消防广播系统、消防排烟系统、区域火焰报警器，各种模块的工作运行状态是否正常，以及相关设施的功能发挥是否良好。

5）相关人员应检查卷帘门电气自动和手动控制、关门动作程序是否正确，以确保设备能够正常运行。

（5）检查消防监控中心设备具体规定。

1）相关人员应检查音频视频线路接线是否良好，布线结构是否合理美观，标识是否清晰、准确。

2）相关人员应检查监视摄像头是否有灰土，其主要部件是否有可靠而又灵敏的动作。

3）相关人员应检查录像画面是否清晰，画面切换是否稳定；更换录像带的时间是否符合相关规定，是否由专人负责录像带的保管工作。

4）相关人员应检查监控的控制设备是否具有正常的运行状态，按旋钮、开关等是否已出现了缺失或者损坏现象。

5）相关人员应针对消防监控中心相关设备建立起相应的检查制度，并负责具体实施工作，同时还要做好相应记录，记录一定要完整、清晰、准确。

（6）小区电梯系统具体检查内容。

1）电梯系统检查主要内容。

①相关人员应检查电梯相关证件是否完备，具体包括电梯准用证、年检合格证、维修保养合同。相关规定中要求非维修保养人员对运行维修电梯不能私自操作，另外电梯不仅要让业主感到乘坐舒适，电梯里的照明等环境也要好。

②相关人员应检查乘坐电梯时是否能感到舒适，即在电梯的工作过程中，用身体感觉确认从启动到平层有无异常现象发生。

③相关规定中要求电梯合格的平层状态平层误差大小不能超出7mm。

④相关人员应检查电梯曳引机制动器，在电梯曳引机转动的时候，闸瓦制动带与制动轮之间有无出现相互摩擦的问题、有无异常声响等。相关规定中要求闸瓦与制动轮之间的间隙应为0.7mm。电梯曳引机的制动器线圈温升应控制在相应电梯温度的正常范围内。

⑤相关规定中对电梯曳引机的电动要求是轴承温度应该低于80℃。另外，电梯曳引机的电动机连接不能有松动、异常声响等；电梯用润滑脂应及时更换新的，至少是一年一次。

⑥相关规定中要求应随时保持电梯曳引机减速器内润滑油的干净，及润滑油的品质、性能良好。油面高度应时刻控制在相关规定所要求的，其中箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接不能有松动和漏油现象。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，按照相关规定，在这个部位可以使用少量的润滑性涔油，3～5min的时间滴一滴。另外，电梯曳引机减速器的机件和轴承的温度控制在75℃以下，油温控制在85℃以下。减速器在工作过程中，不能出现异常的声响，紧固螺栓不能出现生锈、不紧固的现象。

⑦相关人员应检查电梯曳引轮，确保钢丝绳和槽底不出现意外情况。相关规定要求钢丝绳与槽底之间的间隙不小于1mm。

⑧相关人员应检查电梯限速器在运行过程中的相应动作是否灵敏、可靠，润滑是否良好。

⑨相关人员应检查电梯安全触板是否具有既可靠又灵敏的相应动作，其碰撞力应低于5N。如果电梯因某些问题而使其运行停下来时，在轿厢内能用手将门拨开，相关规定要求其拨力应控制在200～300N的范围内。

⑩相关规定要求电梯轿厢门完全关闭以及安全开关闭合后才能乘坐电梯。电梯轿厢门刀对厅门地勘之间的间隙范围应控制在5～8mm，轿厢地勘对厅门地勘之间的间隙应为25mm，门厅锁齿合影要在7mm以上，门扇下端距地砍之间的间隙范围应控制在为5～8mm，门垂直误差要在0.5mm以下。

⑪相关人员应检查门导轨、电动机、轴承、锁钩、臂及各滚轮的运行是否正常，动作是否灵敏、可靠，有无生锈等现象发生。其中，要求门厅锁齿合应在7mm以上。

2）电梯其他部件的具体检查内容。在电梯的其他部件中，相关人员主要负责检查缓冲器、轿厢导轨导靴、安全钳、丝绳的运行是否正常，是否有破损现象发生，连接部位是否紧固，以及各项参数是否符合相关标准等。

①缓冲器具体检查内容：检查油压缓冲器用油固点应小于-10℃，其油面高度应高于最低油位；检查缓冲器所有螺栓连接是否有松动现象，并且不能产生锈蚀、泄露现象；检查缓冲器低速压必须指在全压缩位置，释放恢复自由高度位置的具体时间应不高于90s。

②轿厢导轨导靴具体检查内容：检查电梯轿厢内的滑动导靴的寸垫的受损程度有多大，寸垫工作面磨损量应不高于1mm；检查电梯轿厢内的导轨自动润滑装置的储油盒油位，其位置应该高于最低要求的油位，最低限度是要求达到最低要求的油位处；检查电梯轿厢内的导轨工作面是否有受损现象，是否光滑；另外，还要检查电梯轿厢内的导轨固定装置螺栓是否有松动现象，有没有生锈等。

③安全钳检查内容：应对传动杠杆配合转动处的钳口进行仔细检查，检查钳口处的润滑机油性能是否良好以及钳口相关部位是否涂上了锂，同时还要检查其运行中的动作是否正常；相关规定要求，一般情况下，安全钳锲块与导轨工作面间间隙应在4mm左右浮动。

④丝绳具体检查内容：检查电梯轿厢和对重侧的钢丝绳的张力是否均匀；检查电梯用钢丝绳断丝在各绳股之间分布是否均匀，相关规定要求在一个拧距内最大断丝数必须小于32根；检查电梯用钢丝绳的断丝集中在一个绳股或者两个绳股中，相关规定要求在一个拧距内最大断丝数要在16根以下；检查电梯用钢丝绳的表面是否有生锈、破损等现象，相关规定要求电梯用钢丝绳磨损的钢丝绳直径应大于原直径的90%。另外，要检查补偿装置补偿链在工作过程中是否有噪声现象。同时还要着重检查消音绳是否有破损现象。

3）电梯电气部分具体检查内容。相关人员应针对电梯建立起相应的检查制度，并具体实施起来，仔细填写相应记录，记录一定要完整、准确、清晰。电梯电气部分的检查内容具体如下。

①小区电梯的继电器接触器触电应吻合，不应出现机碳和熔焊的现象。有些部件在工作过程中必须处于正常状态，也不能出现缺失或者破损问题，具体包括各种开关、控制盘、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲机和照明设备等。

②小区电梯的接地电阻要控制在4MΩ以下，动力线绝缘电阻要控制在0.5MΩ以上，控制线绝缘电阻要控制在0.25MΩ以上。

③小区电梯盘车、救人设置要设在显眼的地方，尤其是平层的相应标志。

④在小区电梯出现问题使其运行停止时，相关工作人员必须及时向有关部门汇报，救援人员应在10min内到达指定地点。

⑤如果电梯承包方负责维护保养电梯，相关规定要求该承包方必须具有相应的资质证明。在每个季度，相关的电梯负责人必须评估电梯承包方的工作情况等，向相关部门进行汇报，并按时存档。

⑥小区电梯轿箱内的所有设施、标识要齐备、干净，在其工作过程中没有异常声响（如撞击声等）。

⑦相关规定要求小区电梯的机房温度要控制在0～40℃的范围内，电梯盘车操作作业指导书必须完整、清晰、有效。同时，机房内和设备表面都要保持清洁。

（7）小区采暖及空调系统具体检查内容。相关人员在检查小区采暖系统（如锅炉、分气缸和水泵）时，应着重检查其出口压力数值是否恒定，是否符合相关规定中的实际要求，供回水的温度是否符合相关规定中所要求的，安全阀是否由专人定期排放，管道阀门是否有泄漏现象，保温层的保温性能是否良好；在检查小区空调系统时，冬季供暖居室内温度应高于16℃。夏季空调的温度也不要调至过低。对不同系统的具体要求分别罗列如下。

1）燃油锅炉具体要求。

①相关人员必须对锅炉的进水进行一定的水处理，并定期检测水质量。

②相关人员应检查并确保流量开关（或者其他流量传感器）是否有可靠、灵敏的动作，是否符合相关规定中的实际要求。

③相关人员应检查锅炉排烟道是否通畅，相关规定要求锅炉运行时，燃烧室内的水柱微负压应该低于20mm。

④相关规定要求，在通常情况下，燃烧器自动一次启动成功率要在95%～98%的范围内。如果燃烧器第一次启动失败，责任人要对其进行详细调查、分析；如果燃烧器第二次启动失败，那么自动点火安全排风延时要在3min以上。

⑤相关人员应检查火焰传感器对明火是否能够输出信号，相关规定要求高压点火变压器电压要控制在5000～10000V的范围内，点火电极绝缘不漏点，之间的距离应为3～5mm。燃油泵输出压力要控制在10～30巴（BAR）的范围内。

⑥相关人员应检查锅炉本体、阀门、法兰等部件是否有泄漏，螺栓是否有松动等。

⑦锅炉温度要满足相关规定中的实际要求，使其控制体系稳定地得以实施，从而提高锅炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作的可靠性与安全性。

2）热力换热站供暖具体检查内容。

①相关工作人员在对市网供热时，一些计量仪器（如热量计量、热水差压等）的精度应不低于0.5级。着重检查传感器、变送器显示表、传输线等连接有无松动，标识是否已经齐备。

②要严格按照相关规定正确使用换热器，排气阀和排污阀是换热器必不可少的部件。设备应有水质和介质的实际情况，由专人进行定期检测和养护。对于1～3年的换热器，如果在很长时间内不会使用，相关人员应将夹紧螺栓放松到说明书中规定的尺寸大小；如果换热器第一次被使用，相关人员应注意将换热器两侧同时加大压力。

③相关规定要求热水循环泵进口管路必须充满热水，并且严禁热水循环泵在气蚀状态下连续运转，以确保其密封装置不会受到损坏。泵电动机避免超过额定电流运行。轴封泄漏每分钟不能高于3滴。每次在管道泵大修时，相关人员都必须对其实施润滑脂润滑保养措施。

④相关人员应检查分水器、集水器是否漏水、生锈等，保温性能是否良好，损坏率应不高于5%，排污阀、压力表、进出阀是否生锈、漏水等异常现象。

⑤相关工作人员在对锅炉供热时，膨胀水箱应保持在相关规定要求的水位或者系统排气畅通。在对市网供热时，为了避免不必要的麻烦产生，开启总进气阀前，应该先提前打开分气缸排污阀，再将蒸汽阀慢慢地打开，等凝结水排完以后，看到排出的都是蒸汽时才可以开启总进气阀。

3）空调补水装置具体检查内容。

①相关规定要求高位水箱补水系统的水箱不能产生生锈、漏水、渗水等现象。溢流水管无堵塞，水位控制装置的相关开关动作既要可靠又要灵敏。采用闭式定压补水，要严格按照相关规定的设计要求，对于电接点压力表要每隔两个小时检查一次，并且其具体值一定不能偏离所要求的正常范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱的运行不能出现异常现象。

②相关规定要求变频补水系统的热水膨胀控制装置远行要可靠、安全，相关工作人员还要确保其膨胀压力设定既准确又有效。另外，水泵、变频器、压力传感器、执行器、调节器运行要恒定，以确保控制补水压力的稳定性和准确性。其中，波动压力不能高于0.05MPa。

4）循环水系统具体检查内容。

①相关规定要求采暖循环水过滤器必须每年进行一次清理。一般情况下，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，粒度不能高于0.2mm。另外，还要检查过滤器、排污阀、旁通阀是否有生锈等异常现象。

②相关规定要求风机盘管出口风速和温度都要达到规定中所要求的额定值。风机控制相关开关要同时具备灵敏性和可靠性，按钮、指示灯必须要齐备。电动机运转无噪声，电动机运行电流不能高于相关规定所要求的电动机额定电流。设备无漏水，保温性能要良好。另外，要由专人每半年清洗一次风机盘管。

5）电加热采暖具体检查内容。

①检测电热膜装置、导线绝缘电阻值应该不低于0.5MΩ。

②检查电热膜、空气开关、导线、接线端子是否有异常现象发生，如发热、变色等。

③检查空气开关过负荷保护和短路保护是否同时具备可靠性和灵敏性。

6）冷却塔设备具体检查内容。相关人员要检查冷却塔噪声应该在65分贝的范围内，同时检查滤网是否干净、卫生，是否备有防虫措施。另外还要检查冷却塔转动是否正常，冷却水、冷冻水相应的检测报告是否完备。

①相关人员应检查电动机、风扇连接是否良好，其风速是否符合相关规定所要求的。

②相关人员应检查减速器润滑油位是否在相关规定的范围内，润滑油的性能要良好。

③相关人员应检查风机扇叶安装是否牢固，是否有变形的现象，运动过程中震动情况如何。

④相关人员应检查滤料排列是否统一、整齐，是否有损坏现象，经过滤料到节水盘应如下雨。另外，还应检查节水盘中自动补水阀的实际动作是否安全、可靠，在水塔运行过程中，盘中水不能出现缺失，停塔后盘中水不溢流。在其实际的运行过程中，允许塔外有少量漂水现象出现。

7）冷却水、冷水系统检查具体内容。

①相关人员应检查冷却水、冷水系统相关开关运行是否正常，相应的输出参数与冷水机组所要求的是否相匹配。

②相关人员应检查水泵流量、压力应该符合相关规定所要求的，而对于电气控制，水泵的水流量应该和冷水机组电气控制联锁。另外，还要检查补水箱内是否有充足的水，但是水也不能太满。自动补水阀运行也要实现恒定性。

③相关规定要求离心式冷水机组润滑油位应该在油标上下限规定范围内浮动，温度要保持在60℃。在压缩机运行过程中，其油温应不低于43℃，在设备的运行过程中，润滑油的压力应该控制在103～207kPa的范围内。

④相关规定要求冷凝器压力要控制在690～1450kPa的范围内，温度要控制在15～41℃的范围内。

⑤相关规定要求蒸发器压力要控制在410～550kPa的范围内，制冷剂温度要控制在1～8℃的范围内。

⑥相关规定要求螺杆式冷水机组在启动之前冷凝器进水温度要在15℃以上，在运行过程中冷却水进水温度要控制在20～42℃的范围内，而出水温度要控制在25～45℃的范围内。

⑦相关人员应检查冷却水、冷水系统电气部分是否出现了被损坏的现象，设备表面是否清洁、是否有生锈等现象，各个螺栓是否出现了松动现象。

8）电动机检查具体内容。相关人员应针对电动机设备建立相应的机制，并负责具体实施，并做好相应记录，记录一定要完整、准确、清晰。

①相关人员应检查水泵电动机绕组温度是否在70℃以下，正常状态下壳温度要控制在30～50℃的范围内，电动机轴温度不要超过80℃。

②相关人员应检查电动机运行是否有异常声响（如撞击声等）。

③相关人员应检查电动机风扇冷却效果是否明显。

④相关人员应检查电动机运转时是否有异常现象发生（如冒烟、有异常味道等）。

⑤相关人员应检查电动机三相运行相电流是否已经归零。根据相关规定，运行电流不能超过额定电流的1.1倍，对地绝缘电阻应不低于0.5MΩ。

⑥相关人员应检查水泵润滑油位是否在油标内。另外，还要着重检查轴承部位的润滑油性能是否良好，泵轴承运行过程中是否有泄漏、异常现象。

（8）给排水设备设施具体检查内容。相关工作人员应针对给排水设备设施建立相应的检查制度，并负责实施，仔细填写记录，记录一定要完整、准确、清晰。

1）相关人员应检查水泵在运行过程中是否保持正常，水泵轴无泄漏（正常机密封泄漏每分钟不超过3滴，填料密封泄漏每分钟应不超过10滴）。润滑油箱内不能混入水分，油位一定要控制在油标范围内。

2）相关人员应检查设备、阀门管道在工作过程中是否有异常现象，止回阀是否具有既可靠又灵敏的相应动作。

3）如果小区因故限制业主用水或者将要停水，相关部门应及时提前通知业主，并对紧急停电停水突发事件处理要有可行性的预备方案。

4）相关人员应检查高层变频供水电气系统，即控制柜、变频器、压力调节器接线有无松动、是否清洁、是否通风。相关规定要求供水压力波动要控制在正负0.03kPa的范围内。另外，在每年内定期校验重要管道上的压力仪表。

5）相关人员应检查排水设施，具体项包括污水泵运转时是否有异常现象，阀门、法兰、止回阀、管线有没有生锈、漏水等现象。污水位控制装置相关动作是否灵敏、可靠，日常手动转换开关处在自动控制状态。另外，还要检查控制箱开关、指示灯是否完好，电动机使用的电池是否在相关规定所要求的范围内。

6）相关人员应检查下水管道、水沟、污水池、地漏有没有被淤泥堵住等，各种井盖的面板是否有松动、连接性是否良好。

7）要仔细检测仪器仪表，具体注意事项如下。

①相关人员在购买仪器仪表时，一定要仔细看上面有没有附上技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；按照相关规定，仪器仪表应由相关人员定期交公司指定部门进行检验或者送专业机构检验，同时标识要具备有效性。

②相关人员需要检查的项目具体包括安全操作的高压验电器、高压绝缘设备，对正在使用的防雷设施、摇表、消防管道出口压力表、重要设备用仪表、高压配电设备、变压器、燃气锅炉、锅炉等进行认真测试。

（9）弱电系统具体检查内容。弱电系统一般分为三大部分，即可视对讲系统、门禁安全报警系统、电话系统和有线电视，相关工作人员要针对其建立各自的检查制度，并具体实施，做好相应记录，记录一定要准确、清晰、完整。

1）可视对讲系统：相关人员主要检查室外机和室内机是否都有清楚的画面、通话过程中人的声音是否存在不清楚等问题，呼叫、振铃是否灵敏可靠。另外，还要检查其系统电路板安装接线有没有松动现象，布线结构看起来是否合理美观。

2）门禁安全报警系统：相关人员主要检查系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器是否具有既可靠又灵敏的动作。另外，还要检查连接线有没有松动现象，布线结构是否合理美观。

3）电话系统和有线电视：相关人员主要检查其主交换箱、分线箱、插座端子接线是否已经紧固，布线结构看起来是否合理美观，另外，还要检查其箱体内外是否已经出现了损坏。

（10）其他设备设施具体检查内容。

1）相关人员应检查防雷系统，房屋本体的防雷设施接地电阻值要控制在10Ω以下；引下线及屋顶避雷网线是否有锈蚀、脱焊现象。

2）相关人员应检查外墙面、建筑小品的表面是否干净、完好，如果用料是建材贴面，检查是否有脱落迹象或者已经脱落；如果是玻璃幕墙，检查是否有破损现象，表面是否光亮；如果是墙面涂料，检查表面是否干净，是否有脱落迹象或者已经脱落。

6.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行。

（七）新建物业公共设备清洁验收管理制度

1.总则

为了加强新建物业公共设备清洁验收的管理工作，使物业项目接管验收的验收标准更加规范化，以确保小区业主能有一个干净卫生的居住环境，公司特制定本制度。

2.公共设备的验收具体标准

（1）天台：相关人员应检查屋面隔热层、防水层板端缝，以及伸缩缝游膏是否处于紧贴状态；隔热板、防水层表面是否有裂缝迹象；天沟、落水口及其管道是否完好、使用是否畅通；天面扶栏是否已经生锈或者形状已经改变或者已经有破损现象。

（2）相关人员应检查消防栓、消防箱表面上的油漆分布是否均匀，是否有漏刷的地方，闸门是否完好、是否有泄漏的现象，消防箱、消防管、消防带等配备设施是否完备，箱门上的标识是否清晰、准确，箱门玻璃连接处是否紧固，开启门锁时是否有很好的灵活性，消防管是否有泄漏现象，闸门是否完好。

（3）明暗沟渠下水道：相关人员应检查沟底是否有断裂现象，是否有积住的水，沟壁和底抹灰是否统一、平整，沟盖板的连接处是否紧固，排水是否畅通。下水道坡度是否符合规定中所要求的，基层是否已经填实，排水是否通畅，相关规定中要求窨井吊底是否在15cm以上，井盖放置是否平整、稳妥，路面是否清洁、齐平。

（4）小区路灯：相关人员应检查小区路灯的设计是否符合规定中所要求的，各连接处是否紧固，配件是否安全，灯罩是否有磨损现象，灯泡照明是否正常，灯柱的连接处是否紧固，柱面油漆的表面是否分布均匀，是否有破损现象。

（5）岗亭：相关人员应检查铝材和不锈钢类的连接处是否紧固，配件是否齐全；型材面是否有磨损现象，玻璃是否清洁；电动闸的连接处是否紧固，配件是否齐全，开启时是否有很好的灵活性，道闸栏是否有磨损现象。

（6）车库：相关人员应检查露天停车场的路面是否清洁、平整，是否有断裂等现象，地下车场车道入口、出口标识是否清晰、完整，油漆分布是否均匀；单车架焊接的连接处是否紧固，油漆分布是否均匀，是否有生锈迹象；照明设备配套是否齐全，灯具是否完好，开启时是否具备很好的灵活性，照明是否正常；排水系统是否有专门的配备设施（即排水沟的设置）。

（7）沙井、污雨水井和化粪池：相关人员应检查池内是否有垃圾杂物，进排水是否有堵塞现象；污、雨水井和化粪池进出水口高差是否超过了5cm，井盖是否有井图设置，搁置是否平稳；台阶踏面、踢面是否有磨损现象，阴阳角是否有异常现象，如有缺口等。

（8）小区道路：相关人员应检查小区道路是否平整牢固，路面是否有积水、磨损现象，路沿砌筑是否整齐，灰缝是否饱满，是否有磨损现象，块料面层拼砌是否齐整，块料的表面是否有断裂等现象，路面修补的接槎是否平整、顺直，用料是否统一。

（9）垃圾池、垃圾箱、冲洗水管：相关人员应检查垃圾池通水率是否为100%，水管安装是否牢固，凡是连接处是否紧固，有无泄漏现象，水闸开关是否有泄漏现象，箱面是否已经生锈，油漆面是否已呈现不均匀状，开启锁头时，是否有很好的灵活性。

1）砌筑类：相关人员应检查砌筑是否平直，底层是否出现了断裂等现象，装饰面层砖线缝是否顺直，砖面是否有磨损现象（如缺棱掉角等），投入口和铁门是否有生锈现象，油漆表面是否清洁、油漆分布是否均匀，连接处是否紧固，在开启的时候是否有很好的灵活性。

2）铁箱类：相关人员应检查油漆面层是否均匀，是否有磨损现象，表面是否光洁。

3）塑料类：相关人员应检查桶身是否完好，桶底是否有裂纹、泄漏现象，及其配备设施是否完整。

（10）相关人员应检查小区的娱乐设施，如雕塑、景观等是否符合相关规定所要求的。

3.附则

（1）本制度由公司客户服务部负责制定和解释。

（2）本制度自颁布之日起施行，修改时也如此。