1.总则

（1）目的

维护开发商、业主及使用人的合法权益，明确小区的管理、维修责任，保障小区公共设备、设施的正常经营与使用，保证小区物业的保值与升值，并为小区业主创造一个安全、舒适、清洁、温馨、和谐的居住环境。

（2）用语释义

在本公约中，除文意另有所指需另作解释外，下列用语具体所指如下：

1）本公约是指《××小区管理公约》，并包括所有附属及相关文件。

2）开发商是指××房地产开发有限公司。

3）单元是指有房屋所有权的单元，包括住宅单位、商业单元或其他部分。

4）业主是指根据相关的商品房买卖合同拥有本小区全部或部分单元的房产所有权及其相应土地使用权的一个或多个法人与自然人及开发商以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处置抵押单元的抵押权人。

5）使用人是指业主所购单元的承租人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。

6）公共部位是指小区不被某一位业主单独享有使用权的地方，其中包括但不限于小区通道、走廊、楼梯通道、梯台、配电房、泵房、网球场、篮球场、足球场、绿化区、消防通道及开发商保留的场所。

7）公共设备设施是指小区所有产权人共有的机电设备、设施，包括供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、电话接线系统、花草、树木、邮箱和游泳池等。

8）维修基金是指由业主按照房屋管理部门的规定在入住时应缴纳的维修基金，此基金由物业管理公司用于支付小区内公共部位和公共设备的管理与大型维修的费用。

9）管理服务费是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳的用于支付小区正常运转及其管理日常维护小区而花费的费用。

10）不可抗力是指地震、台风、水灾、火灾、战争以及不可预见并且其发生和后果不能防止或避免的其他事故与事件。

（3）原则

1）在没有成立业主管理委员会之前，小区开发商有权委托专业物业管理公司负责本小区的物业管理工作。

2）本公约一经各方签署，其所有条款与规定就对物管中心、开发商、业主及使用人具有同等的法律约束力。

3）物管中心可根据实际需要对本管理公约进行修改，并就本公约未尽事宜，进行更详细的补充。

4）小区业主在政府主管部门的指导下有权召开业主大会，选举业主管理委员会，以维护全体业主的合法权益。

5）业主管理委员会有权就小区的管理事宜向物管中心提出建议，并监督物管中心的工作。

2.物业管理和服务

根据本公约的规定，小区物管中心向业主及使用人提供以下各项管理和服务：

（1）负责本小区的治安管理，维持公共秩序、交通秩序，使小区处于安全的环境中，保障业主、使用人和开发商的安全。

（2）负责本小区公共设备、设施的管理及小区公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境管理、绿化养护及垃圾清运。

（3）负责本小区的消防安全，对小区消防系统进行监督、维护，使小区内各项消防工作符合消防部门的有关要求，并全力配合消防部门的消防工作，保障小区内的人员安全。

（4）负责本小区公共工程机电设备、设施的一般性维修，对公共维修资金进行管理，并对其使用情况拟订维修工程计划，报请业主管理委员会同意后备案、实施；全体业主有义务按维修基金管理办法缴足资金。

（5）采取一切必要可行的措施或步骤以使本小区的各项工作符合各项有关法律规定，代表业主及其他使用人与政府部门或法律机构等交涉有关小区的住宅小区事务和管理等事宜。

（6）以管理公司的名义签订合同，聘用员工、律师、专业技术人员。以管理公司的名义提出抗议或进行任何涉及小区的法律诉讼程序。

（7）业主必须为其自有单元房产进行保险，业主可自行办理或委托小区物管中心代其办理保险事宜，费用由业主自付。

（8）在合理的通知下，维修、消防、安全、抄表等各项原因，物管中心人员可进入业主单元内部；遇紧急事故，在未经通知的情况下，有关抢险单位人员可由小区物业管理人员陪同进入业主单元内部处理事故；如因疏忽行为造成业主经济损失的情况，物管中心将酌情安排适当的赔偿。

（9）确保本小区始终处于良好运行状态。如果出现物管中心不能控制的情况或非物管中心原因，而使小区任何设备的正常运行中断，如水、电、煤气、空调的正常供应中断，则物业管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任。但出现该情况时，管理公司必须尽责，全力协助使设备恢复至正常状态。同时，本公约的规定以及业主缴纳的管理费和其他费用的责任也不因此而受到任何影响。

（10）防止出现和清除小区内外及该土地上违反本公约的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关业主或使用人对由于物管中心拆除上述物体而产生的损失作出赔偿。

（11）在业主书面委托或授权同意的情况下，代为业主联系房屋出租事宜。

（12）依合约向业主收取维修资金、管理费用、水电费、相关押金以及按法律和有关政府规定应由业主支付的其他费用。

（13）办理一切为维护和管理本小区而需进行的其他合理事项。

（14）其他约定服务项目。

3.管理费及专项维修资金 小区的物业管理支出费用分经常性支出与非经常性支出两种。费用分管理费与专项维修资金两部分。经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支付，非经常性支出由物管中心安排从维修资金中支付。

业主在入住前必须支付维修资金、管理费以及水电周转金。管理费由业主或使用人支付，单元空置时业主需如数缴纳管理费，各种费用均以人民币计算。

（1）管理费及水电周转金

1）经常性支出以每月收取管理费的方式支付，管理小区各部分的管理支出费用由全体业主或其使用人按建筑面积比例分摊承担。业主或使用人应付的管理费需足以支付各项有关管理小区所需的费用。单元内的电费、水费、煤气费等根据表数缴纳，由业主或使用人自付，各单元内部能源费根据小区实际发生额各单元按使用面积比例分摊，由业主或使用人自付。管理费将支付以下内容：

①与小区有关、政府规定的公共税、费。

②与小区有关的物业市场推广拓展、广告及公共关系费用。

③公共设备及水、电、电缆、通信、信息系统的日常维修及公共排污费。

④公共设备的日常维修保养（不包括大中修）、污水处理、卫生清洁、保安、环保、绿化等费用。

⑤聘请管理、维修、会计、法律等专业人员的费用。

⑥物业管理公司的行政费用。

⑦物业管理公司员工的工资、福利及劳保费用。

⑧在节假日期间布置小区的费用。

2）单元交付业主使用之前，业主需缴纳相当于三个月管理费数目的押金。从单元交付业主或使用人之日起，业主或使用人需在每月缴费时或之前付清当月的管理费。从单元交付业主或使用人之日起，业主或使用人需缴纳××元的（一次性）水电周转金。上述管理费无论业主或使用人是否使用小区内物业单元，均需按时缴纳。

3）管理费数额将依据物价部门规定的管理费收费标准进行由物管中心收取，业主或使用人在单元交付使用之前缴纳。

（2）专项维修资金(www.daowen.com)

1）非经常性支出由专项维修资金支付，包括电梯、外墙清洗、消防系统和给排水系统等大型公共设备的中、大型维修，更换及部分更换，公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。

2）包括支付小区公共部位及公共设备的保险。

3）业主同意在入伙前按政府部门规定的标准缴纳专项维修资金。

4）每年第一季度末向业主委员公布上一年度专项维修资金的使用情况，提供财务报告，建立并保存收支凭证，以供业主管理委员会审查。

5）上述专项维修资金无论单元是否闲置，业主仍需按本公约规定如数缴纳。

4.开发商保留的权力

（1）小区内的物业除开发商已售出或转让给他人的部分外，均为开发商所有（包括但不限于小区外墙和屋顶），并由开发商在不违反本公约规定的前提下独家排他合法占有、使用、收益和处置。

（2）开发商有权在任何时间经向业主及使用人发出不少于两个月的通知后，变更小区的名称而无须为此对任何业主作任何补偿。

（3）开发商或其指定部门在有关法规或政府机构允许的条件下，享有在小区外墙和屋顶及小区公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传物及其他物件，并拥有将其拆除的权力。

（4）开发商有权将其根据本公约所享有的管理权力、责任和义务转让予其附属公司或指定公司，转让条件由双方商议酌定，业主须予认可并予以具体配合。

（5）开发商享有将设置的水、电、煤气、空调管线、渠道通过于业主单元内部、上下或周围的权利。

（6）开发商在开发及前期管理过程中已为小区的教育、文化、住宅小区建设作出了巨大的努力和投资，因此，开发商有权将此作为今后管理权力、责任转让的无形资产。

5.业主的权利与责任

（1）业主的权利

1）单元交付使用后，在不违反政府有关规定、商品房买卖合同的有关规定以及本公约各项规定的前提下，业主对其所购单元享有独家排他权利，可以对此单元合法占有、使用、收益、合理处置和转让。

2）业主及使用人有权通过、进入公共区域，使用公共设备，但不得妨碍及容许他人妨碍其他业主及使用人对公共区域、公共设备的正当使用。

（2）业主或使用人的责任与义务

1）必须为其自有单元房产进行保险，保险手续既可自行办理又可委托小区物管中心代为办理。若业主或使用人未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的一切后果由该单元业主负责。

2）业主所购单元房产的所有权及其占有土地的使用权发生转让时，业主及其受让人应于发生转让之日起一个月之内书面通知物管中心。业主有义务支付在此项转让生效之前、书面通知之前或受让人正式与物管中心联系之前（以时间后者为准）的所有管理费及其他应缴纳的费用。

3）业主在转让所购单元的房产所有权及其占有土地的使用权时，业主保证受让人进入所受让的单元前与物管中心重新签订管理公约。该受让人有权利在所受让单元的房产所有权转达转让前知晓业主已付清所有管理费及其他按本公约规定该业主应缴纳的费用。

4）各业主及使用人不应作出与公约相违背，而使××单元房产的保险成为无效或令该保险的保险金提高的行为。如果发生，则违约的业主及使用人需对此产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔以及要求而引起的额外或增加的保金对其他业主承担责任。例如，因某业主或使用人违约的行为而令小区或其中任一部分遭受损毁，而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约的业主及使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付给物管中心或其他业主。

5）各业主或使用人无论何种原因损害了物管中心或其他业主及使用人的人身或财产权益，则该业主或使用人须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。

6）各业主或使用人应对其单元代理人、雇员、访客及其他使用人的行为疏忽或错误向物管中心及其他业主或使用人负责，因该等人员的行为疏忽或错误而发生损害、损失时，该业主或承租人应支付所有因此而产生的费用或赔偿金。

7）各业主及使用人不得在其单元内容许或容忍其他人员作出对其他业主及使用人构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补由此而引致的任何损失、费用及支出。

8）每单元设置独立电表，有关费用以抄表计并按政府或有关部门规定计算收取。禁止窃电，禁止未经物管中心批准私自增大负荷或私自架电气线路。非专业人员不准拆装电气线路和设备。否则，一旦查出或造成事故均由业主或使用人承担相应责任和费用。

9）使用人无权直接惩戒物管中心属下的职员，各业主及使用人如果对任何职员不满，就可向物管中心提出投诉，由物管中心采取其认为合适的必要行动。

10）各业主或承租人无条件承担其雇员、佣人、代理人、顾客及访客在小区内的行为后果；业主或承租人及其雇员、佣人、代理人、顾客及访客不得作出损害社会公德、小区的公共利益或其他业主及使用者的相应合法权益的行为；业主或承租人的任何雇员、佣人、代理人、顾客及访客违反本公约任何条文都被视作该业主或承租人违反公约。

11）业主及使用人的其他责任和义务详见本公约相关文件，并保证其雇员、佣人、代理人、访客及其他使用人遵守。

6.违约责任

（1）物管中心、开发商、业主及使用人应遵守和履行本公约的各项规定。由于业主的违约行为导致物管中心或其他单元的业主及使用人的权益受到损害的，该业主除立即停止违反本公约规定的行为外，还须赔偿因此产生的损失，或在收到物管中心书面通知后14天内，按通知要求执行本公约规定的义务和责任并停止违反规定的行为，否则物管中心有权自行代表该业主执行相关义务，因此产生的费用由该业主承担。

（2）业主或使用人应按照本公约的规定按期如数向物管中心缴付专项维修资金、管理费用及其他费用。如逾期缴纳除另有规定外，物管中心将向业主或使用人加收滞纳金，逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的0.10%的滞纳金，逾期一个月或以上仍未缴纳者，物管中心将有权采取包括但不限于停电、停水、停煤气等措施，直到该业主或使用人缴齐所欠费用连同滞纳金为止。

（3）由于不可抗力致使直接影响履行或者不能按本公约规定的条件履行本公约时，遇有不可抗力的事故或事件的一方可以免责。但其应在情况允许范围内尽快将因事故或事件情况不能履约的情况书面通知另一方，并在10天内提供事故或事件的详情及不能履行、需要延期履行或部分履行本公约的政府或公证机构证明。

7.有效期

本公约经物管中心及业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。除非物管中心以不少于两个月的事先书面通知终止或修改本公约或执行本公约第（二）条第（4）项、第（5）项有关规定，否则本公约的有效期限直至该物业管理公司管理的小区使用年限终止之日止。

8.适用法律及争议解决

（1）本公约任何一方未能行使或延迟行使本公约项下的任何权力将不意味其放弃该权力；部分行使该权力，也不应排除进一步行使其他部分的权力。如果本公约的条款规定在某些方面的任何时候根据适用法律的规定成为违法、无效或不能执行的权力，将不影响或损害本公约其他条款的合法性、有效性和可执行性。

（2）本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

（3）凡因本公约引起的任何有关争议，由本公约各方协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向本小区所管辖的人民法院提起上诉。

9.通知

（1）本公约中所需的所有通知都应是书面的。

（2）所有的单据催付单及通知函件，凡注明地址后送至乙方所购单元的所在地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄方式送到乙方以书面形式通知的其他通信地址，均被视为送达乙方。

（3）致物管中心的通知，送至设在××小区内的物管中心办公室即被视为送达；至业主的通知送至如下地址，即被视为送达。

电话：

传真：

地址：

邮编：

（4）业主的上述通信方法如有变更，需在变更前14日之内书面通知物管中心，否则由此导致业主不能到物管中心的通知也视为已送达。

10.附则

（1）本公约经开发商同意，由××物业管理公司、××小区物管中心负责解释修改并监督施行。

（2）本公约自订立之日起施行。