公共关系调研是物业公司公共关系实施的起点和基础，也是确定其目标的基础，而公共关系调研本身也正是物业公司与公众进行沟通的方式。

（一）调研的内容 1.公司基本情况调研 全面了解公司的历史和现状，使公共关系管理人员在解答公众提问、制作宣传材料及向新闻界提供有关本公司的背景资料时，均可应付自如，取得良好的效果。

（1）物业公司经营管理方面的各种情况。它主要包括公司创办的背景状况，公司在历史上发生的重大事件及其在社会上和公众中产生的反映，公司经营管理的目标、思想和特点，公司资产状况及对物业经营、管理和服务的品种、价格、质量、特点等，与其他物业公司比较其竞争力如何，潜在的竞争对象有哪些等。

（2）公司领导者的情况。它包括领导者素质、个性、经营管理理念以及与员工的关系、与前任领导和上级领导的关系等。

（3）公司员工的情况。它主要包括公司员工队伍变化情况和目前的一般状况以及他们的需要、愿望、基本要求和意见建议等。

2.外部公众意见调研

调研外部公众的意见归根到底是对公司形象的测定，主要包括以下几个方面。

（1）知名度的调研。知名度的调研主要是调研公众对本公司的名称、经营管理业务内容的了解程度和范围。

（2）信誉调研。信誉调研主要是调研公众对本公司的信任程度，包括对本公司经营管理服务的内容、方式、品种的喜欢程度以及对本公司公共关系活动的看法、参加与否等。

（3）公众评价调研。公众评价调研主要包括公众对本公司所提供的经营管理业务、社会活动、人员形象的评价。

（4）公共关系活动效果调研。它主要是指对物业公司所采取的一种专门性的公共关系活动就其实效为内容进行的调研。

3.社会环境调研

社会环境调研包括一切与公司有关的环境资料（如政治法律环境、文化环境、经济环境等）都要进行调研。

（二）调研的程序

1.确立调研的目标

公司公共关系的调研目标可以分为两类：一类是配合性调研目标，也就是根据公司整体目标的需要，为了配合公司经营管理活动而进行的调研；另一类是问题性调研目标，根据此类目标设计的前期调研方案比较具体，它以针对某一具体问题的解决为目标进行调研。

（1）调研内容的选择。调研内容过多，不仅会增加成本，还会影响其准确性和科学性。所以，应根据调研内容的重要性和难度对调研内容进行细分。

（2）调研地点的选择。在选择调研地点时，可将重点调研和抽样调研结合起来进行。首先根据调研目标的要求选择符合目标的重点地区，然后根据随机抽样的原则进行调研。

2.确定调研的对象

确定调研对象是最关键的一个环节，调研对象是否真正载有调研者所需了解的信息是最为重要的。公司调研分析的主要对象是与公司发生联系的公众，这些个人或团体具有一些共同的东西，都受相同关系或问题的影响。在调研时应尽可能地将所面对的公众排列出来，然后根据调研的目的和要求确定所要调研的公众类别和组合。同时根据公司的实力将调研对象的具体构成，包括调研对象的总量、分布地区、背景、对问题的知晓程度进行可行性分析，综合公司的内部资源来确定公共关系调研的“合适”人群。

3.确定调研的方法

（1）观察调研法。观察调研法是调研人员在产生信息的地方，对被调研人员的情况进行直接观察，客观地记录信息源产生的过程的方法。由于调研人员是间接向被调研人员提问的，被调研人员没有意识到是处于被调研中而使其具有自然性，从而使得调研得到的公共关系资料具有客观性。这种方法的不足之处是使用范围有限，对被调研人员内在因素的变化不易察觉，而且调研的时间和费用也较高。

观察法可以分为直接观察法和跟踪观察法两种。直接观察法就是调研人员在现场实际观察。例如，公司的公共关系人员通过参与招标投标会来了解本公司的经营管理服务的质量和水平。跟踪观察法就是通过照相机、录像机、录音机等仪器来了解公众的反应。

采用观察调研法首先要有明确的目的；其次要有研究计划，拟订调研提纲；再次需要详细准确记录观察过程中出现的各种现象；最后要对所获资料及时加以整理和分析。

（2）访问调研法。访问调研法就是公共关系人员通过对被调研者进行访问，从而调研本公司公共关系现状的一种方法。访问调研法主要有面谈法、电话调研、书面调研和日记调研等。

面谈法是调研人和被调研人通过面对面地交谈进行调研的方法，有个别面谈和座谈会这两种形式。采用个别面谈法时，事先要拟订好调研大纲，以便在调研中有的放矢地了解被调研人对公司的意见和看法。采用座谈会式的面谈法时一般应选择熟悉有关问题的人员参加，人数不宜过多，一般为5～20人。(www.daowen.com)

电话调研法是调研人员根据调研的要求，用电话询问意见的一种方法。在解决简要的普遍性问题时，应采用电话调研法，如对广告效果的调研等。

书面调研法是调研人把调研表或调研提纲交给被调研者，由被调研者填好后收回的一种调研方法。书面调研法有信访和留存调研法两种，前者适合较为分散的调研对象，后者则是信访和面谈法的结合。书面调研法的关键在于提高问卷的回收率，为此，可给被调研者少量的报酬和纪念品，对被调研人较集中的地区，可采用面谈和书面相结合的方法。

日记调研是指由固定的被调研人逐日逐项记录，并由调研人定期整理汇总的一种方法，此法常用于广告调研。

访问调研法是公司公共关系调研最常用的方法。无论是面谈还是书面调研，都需要先设计问卷。问卷是民意测验的最主要的工具，也是访问调研全过程中的关键性问题之一。问卷设计具有很强的专业性、科学性和艺术性，一个好的问卷设计将意味着此次调研就成功了一半。

（3）案例调研法。案例调研法是指调研人员对各类公共关系管理事例进行案例分析和比较，从中总结出经验和教训以及一些规律性的东西，以便更好地做好公司的公共关系管理的一种调研方法。

4.确定调研的时间

一个良好的公共关系调研方案如果错过了有利的时机，就不能有效地发挥作用。调研时间的确定包括调研起止时间、时间分配和进度计划。当调研开始时间和结束时间确定以后，重要的是制订调研进度表，这样能够使调研的整个过程有条不紊地开展。

调研每一个步骤所需要的时间都需经过认真核算，弄清工作量的大小及人力、物力、财力的投入规模，以正确地加以估计。调研的时间分配和进度计划要根据调研的内容来合理地确定，把需要做的工作按时间顺序排列成一张详细的表：某年某月做某事，某时某刻做某事。

5.确定调研的成本

调研成本包括调研人员的酬金、差旅费、印刷费、调研中发出的奖品和赠品、资料购买费、杂费等。

具体的成本计算可以采用顺加法和分摊法。顺加法就是把每个调研项目实际发生的费用相加；分摊法就是根据公司分配给的资金来计算费用支出，将资金分摊到各调研项目中去。实际工作中，人们往往用两种方法相结合来确定调研成本。

6.调研评价与调研报告的撰写

调研评价是为了确保调研的可靠性，在调研结束后、调研报告撰写前，对整个调研活动进行检测和评估。调研评价是前期调研过程中必不可少的一个环节，只有经过严格的调研评价，调研结论才能被接受，所以调研评价一般由专家或权威人士组成评价小组来进行。

调研评价一般包括两个方面：一是调研方法的科学性，如调研的程序是否合理，样本选择是否具有代表性，调研课题的选择是否有意义等；二是调研所设立量度指标的科学性，如问卷设计是否合乎原则等。

调研的最后一个步骤是撰写调研报告。一份调研报告应包括以下几个方面的内容：

（1）对调研活动目的和意义的说明。

（2）调研方案的确定和调研方法的采纳过程介绍。

（3）样本选择方法和代表程度。

（4）问卷回收率，对各项提问的回答比率。

（5）调研评价的意见。

（6）调研资料总的数据显示。

（7）调研结论及意义。

（8）向公司有关部门提出的建议。

调研报告应尽量采用图表和曲线，也可以把主要结果写成报告，而把如何进行调研以及详细数据作为报告的附属文件。

公司将根据公共关系调研报告制订切实可行的公司公共关系行动计划和方案。