（一）目的

为了加强物业公司公共消防设备的管理工作，使公司所管物业的安全能够得到保障，公司特制订本方案。

（二）公共消防设备设施养护的技术标准

（1）公共消防设备设施使用或者管理单位应当按照国家和地方的相关规定对消防设备设施进行管理、维护和保养。为了确保其有效性和完好性，一旦有问题，就要立即采取相应的紧急措施。

（2）公共消防设备设施维护管理人员应当熟悉消防设备设施的原理、性能和操作规程，设备设施检查记录和值班记录都要做到及时、准确。

（3）公共消防设备设施每日检查内容。

1）每天检查屋顶供水水箱的储水水位位置和消防用水是否被用于其他地方。

2）每天检查消防泵房间的防火门，确保其完好性。

3）每天检查火灾报警器的功能是否出现异常、指示灯是否被损坏。

4）每天检查消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电状态是否正常。

（4）公共消防设备设施每季度检查或者试验内容。

1）将消防电梯强制停于首层，进行相关试验。

2）为了确保水流指示器的正常功能，需要对其进行相关试验。具体操作方法是：利用末端试水装置排水，检查水流指示器是否动作，消防控制室是否能产生相应信号，水力警铃是否能发出报警声，并应启动消防水泵。随时检查供水系统的供水能力，这就需要对报警阀旁的放水试验阀进行相关试验。

3）仔细检查火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志灯工作的有效性，另外还要对主、备电源进行自动转换试验，从而确保其运行正常。

4）仔细检查喷头外观，一旦喷头出现异常就应及时更换，一旦出现异物，就应立即采取相应措施。

5）仔细检查室外阀门井中进水阀、屋顶水箱水阀门和管道中的阀门，着重检查它们的运行是否正常。

6）仔细检查与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）是否能完成联动，以确保它们的完好性和工作有效性。另外，还要仔细检查防排烟系统的运行是否正常。

（5）公共消防设备设施每半年检查或者试验内容。

1）仔细检查室内消火栓及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能的完好性以及有无生锈等现象，并确保接口垫圈、消火栓箱门的完好性以及相关开关能否正常开启等。

2）确保公共位置的自救逃生器、逃生绳的有效性和运行正常性，并检查它们是否已有破损现象。

3）仔细检查灭火器的压力是否达到规定中所要求的，有没有失效、生锈等。

（6）对于安装的探测器，须每年试验一次，并对全部报警控制装置也要试验一次。火灾探测器投入运行两年后，每隔三年时间，不仅要进行一次清洗，还要及时更换不合格品。

（7）如果消火栓箱门采用玻璃门，为了避免水枪、水带被盗窃，须对其进行加锁处理。

（8）当公共消防设备设施出现故障时，应在停水、停电前取得相关负责人的同意，并临场监督，加强防范措施后才可施工。一旦修理完毕，应立即恢复水、电的供应。

（三）公共消防设备设施安全检查操作标准

1.烟、温感报警系统

（1）每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接受状态。

（2）每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路是否有破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验。

（3）每半年对烟、温感探测器逐个进行保养，擦洗灰尘，检查探测器底端端子是否牢固，并进行逐个加烟试验。

（4）对一般场所每三年、污染场所每年进行一次全面维修保养，主要项目包括清洗吸烟室（罩）集成线路、保养检查放射元素镁是否完好等。

2.防火卷帘门系统

（1）每半月检查一次电气线路元件是否正常并清扫灰尘。

（2）每月对电气元件线路检查保养一次，检查是否有异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验。(www.daowen.com)

（3）每季度对机械元件进行保养检查，除锈、加油和密封。

3.送风、排烟系统

（1）送风系统。每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活；每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面灰尘；每月进行一次维护保养，检查电气元件是否损坏或松动，清扫电气元件上的灰尘，给风机轴承加油等。

（2）排烟系统。每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同时对各排烟风机控制线路进行检查。

4.灭火设备、设施

（1）灭火器。主要检查是否各楼层皆放置灭火器；灭火器是否在步行距离20m以内；灭火器悬挂高度是否离地板面1.5m以下；灭火器周围是否有障碍物影响其使用；灭火器是否有变形或损伤；标志的位置是否正确；如果是蓄压式灭火器，其压力有无下降。

（2）室内（外）消火栓。主要检查周围是否有障碍物影响其使用；泵周围是否整理干净；控制盘电源是否被切断；水带、瞄子是否破损或被撤除；消火栓箱门开启是否有困难，操作是否有障碍。

（3）自动洒水设备。主要检查控制电源是否有断线；洒水设备周围是否已整理清扫；控制阀是否被关闭；洒水头是否有变形，操作是否有障碍；送水口是否变形，操作是否有障碍；探测及洒水是否有障碍。

（4）其他消防设备（水雾灭火器、泡沫灭火器、CO₂灭火器、干粉灭火设备）。主要检查防护区划的防火壁是否变形、损伤，是否有开闭障碍；标志是否脱落或污损；储存容器是否放置于适当位置；灭火剂量是否充足；储存容器是否破损或腐蚀；控制盘的电源是否正常；激活装置是否破损，操作是否有障碍；探测及放射是否有障碍；喷头是否破损或脱落；移动式设备的水带及瞄子是否破损、皲裂，操作上是否有障碍。

5.警报设备、设施

（1）火警自动警报设备。此项主要检查电源是否被切断；主铃或地区铃是否被关闭；是否因隔间变更等而有未警戒部分；探测器是否破损、变形或脱落；发信机周围是否放置障碍物；标示灯是否明亮。

（2）紧急广播设备。此项主要检查电源是否被切断；音响装置鸣动是否良好；机器是否破损或腐蚀；广播声音是否清晰。

（3）手动报警机。此项主要检查按钮保护板是否损坏或变形；音响鸣动是否良好；附设的紧急电话插座是否有阻碍；标示灯是否明亮；屋外报警机防火性能是否变质。

6.避难设备、设施检查要领

（1）缓降机。此项主要检查设置位置是否适当；操作及下降空间是否有障碍；支固器具是否牢固，是否变形或损伤。

（2）标示设备。此项主要检查标示灯是否明亮，是否变形、损害或污损；广告物、装饰物等是否造成视觉障碍；紧急电源的功能是否正常。

7.消防抢救必要设备、设施

（1）消防蓄水池。此项主要检查是否有符合规定的水量；采水口等周围是否有使用上的障碍。

（2）连接送水管。此项主要检查送水口是否变形或操作上出现障碍；水带箱、放水口是否变形、损伤或操作上是否有障碍。

（3）紧急电源插座。此项主要检查保护箱开启是否困难，操作是否有障碍；插座是否变形或损坏；标示灯是否明亮。

（4）排烟设备。此项主要检查排烟口、管道及其他与烟接触部分是否有可燃物；排烟口手动开关装置操作是否有障碍；排烟口平时是否保持关闭状态；排烟机是否能随排烟口的开启而动作；排烟机是否已接上紧急电源。

（5）无线通信辅助设备。此项主要检查保护箱开启是否困难，操作是否有障碍；接头及电缆是否被拆除、变形或损伤。

8.防火设备、设施

（1）防火区划。此项主要检查防火区划墙壁及地板是否破损；防火区划是否无因改装工事而被改造或拆除；配管等装置是否良好。

（2）防火门、防火卷门。此项主要检查防火门、防火卷门是否已被拆除；防火门、防火卷门是否变形或损伤；防火门、防火卷门是否能完全闭锁；自动闭锁装置是否能充分发挥功能；防火门、防火卷门邻近是否放置可燃性物品；是否有锁链等物妨碍闭锁；门轨或门框等是否变形或损伤。

（3）内部装修限制、防焰物品。此项主要检查增建、改建等是否将内部装修材料变更为可燃性材料；是否使用无防焰性能的窗帘（是否有防焰标示）；洗涤后是否降低防焰功能。

（4）紧急进口。此项主要检查进口是否设于面临道路或宽4m以上各层通道的外墙面；进口间隔是否小于40m；进口宽度是否为75cm以上，高度为1.2m以上，下端离楼地板面80cm以内；进口处是否设1m×4m以上的阳台，并有红色灯作为为标志。

9.避难设备、设施

（1）避难通道。此项主要检查是否放置避难障碍物；避难设施地板面是否易绊倒或滑倒人；紧急出口是否能使用；楼梯是否变形或损伤；楼梯、走廊、紧急用升降机乘降口是否放置可燃物品或作其他目的之用；百货店等其避难通道的标示是否明确；出入口附近是否设有广告牌、百叶门板等障碍物。

（2）紧急升降机。此项主要检查升降机间出口是否为双向甲种防火门；是否设排烟设备；是否有紧急电源照明设备，并设置消火栓、出水口、紧急电源插座等消防设备。

（四）说明

本方案已经公司总经理办公会讨论通过，于2008年4月1日执行。