（一）目的

为了避免发生在合作过程中与客户的冲突，顺利推动公司管理服务的业务，物业公司特制订本方案。相关人员、发展商或者业主委员会在合同签订和业务洽谈时要严格参照执行。

（二）合同基本内容

一份有效的物业管理委托合同，一般应包括以下几项基本内容。

1.管理方式的分类和选择原则

在物业委托管理合同中，先要明确的是目标物业的管理方式。

目前，我公司在相关业务中的管理方式有三种，即顾问咨询、合作管理和全权委托管理。选择管理方式的依据是，既要结合目标物业的实际情况，还要尊重发展商或者业主委员会的意向。但是始终要坚持一种原则，即责、权、利对等。

2.管理目标的制订标准

物业管理目标是指目标物业在管理运作之前，预期要达到的水平。它与目标物业的配套设施、设备状况、使用者层次结构，以及管理收入状况、素质状况等联系都非常紧密。因此管理目标的制订，不仅要结合目标物业的实际情况，还要与业主的实际需求相吻合。

3.管理酬金标准的制订原则

与管理酬金标准密切相关的因素包括对目标物业管理运作的难度、物业规模、业主的经济承受能力等。制订管理酬金标准要坚持对等的原则，双方都能接受，并且还要参照行业平均标准适当调整。

4.合作期限的具体规定

从物业管理的实际情况看，合作期限不能规定得太短，因为过短的合作期限会成为公司在目标物业管理运作中贯彻管理理念的不利因素，并且更不利于形成与目标物业相适应的管理模式与特色。一般情况下，合作期限规定为2～3年。

5.管理权限的界定

为了保障目标物业管理运作实现高效化，确保有充分的管理权限履行管理职责，在物业委托管理合同中，要明确界定管理权限。

6.违约责任的主要内容

在物业管理委托合同中，应说明以下三项各方须承担的违约责任。

（1）业主应及时缴纳物业服务费及其他各种应缴费用。对于逾期不交的，物业公司应要求其额外支付一定的滞纳金。

（2）由于物业管理公司管理不善致使公共设施损坏的，则须由物业管理公司承担经济责任，并赔偿一定的经济损失。

（3）如果已签订合同双方中的一方没有正当理由就要中断履行合同，那么该方要赔付一定的违约金。

7.争议问题的处理

如果发展商或者业主委员会在物业管理活动过程中与我公司出现了某些争议，应按照物业管理委托合同中的规定给予解决。所以在物业管理委托合同中，对此一定要有明确的规定。

（三）物业管理服务合同样本

××大厦物业管理协议

甲方：

乙方：××物业管理有限公司

根据《中华人民共和国经济合同法》及其他相关法律、法规的规定，甲、乙双方本着互惠互利原则，经友好协商，订立本协议，协议内容如下。

1.物业管理协议签订

（1）甲方使用区域为××大厦____座____单元，本单元的建筑面积为____m²（此面积与甲方签订的《商品房买卖合同》或《租赁协议书》中所提及建筑面积为同一面积）。

（2）甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《××大厦物业管理协议》，协议期限自____年____月____日起，至____年月____日止。

2.物业费及其他

（1）甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内），物业费收费标准为人民币____元/建筑m²·日。

（2）甲方应于本协议签订之日的次日将物业费（____×个月），计人民币（大写）____，人民币（小写）____元及物业费保证金（相当于____个月物业费）人民币（大写）____，人民币（小写）____元，共计人民币（大写）____，人民币（小写）____元，一次性支付给乙方，并按乙方的要求办理各项手续。

（3）物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方（不包含利息）。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。

（4）物业费为每月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交给乙方或汇入乙方指定的银行账号内。

（5）乙方开户行：××××××

乙方账号：××××××××××××

（6）其他费用。甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用。

1）自用电费。

2）电话初装费及资源占用费。

3）网络初装费及使用费。

4）工作时间以外的空调制冷使用费。

5）其他费用。

3.甲方的权利和义务

（1）甲方有权根据本协议及乙方制订的一切有关该房产规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。

（2）甲方有权监督乙方各项管理规章制度的实施。

（3）甲方有权向乙方投诉管理服务方面的问题。

（4）甲方有义务服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视为甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。(www.daowen.com)

（5）甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。

（6）甲方同意乙方（或乙方授权的代理人）在合理的时间内，经事先通知（或在紧急情况下，未经事先通知）进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方（或乙方授权的代理人）的要求立即自行出资予以维修；否则乙方（或乙方授权的代理人）有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应的赔偿责任。

（7）甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。

（8）如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，才可施工。

（9）因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。

（10）甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如果有上述行为，乙方有权终止与甲方的一切协议。

（11）甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如果发生上述情况，经乙方书面警告2h内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清理费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如果甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

（12）甲方不得在楼内存放任何易燃、易爆、剧毒等危险品以及不得进行任何危害楼宇和人身安全或导致投购保险失效，使保险费增加的活动。

（13）未经乙方批准，甲方不能擅自更改、迁移或增大用电、水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应缴纳超出部分的电贴费用及相应的工程改造费用。

（14）甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权予以纠正和制止。

（15）甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备、设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。

（16）甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后才可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后才可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。

（17）由于甲方系统设备出现故障而使甲方设备财产造成损坏或损失，由甲方自行承担，乙方不予负责。

4.乙方的权利和义务

（1）乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运作，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。

（2）乙方有权检查、视察大厦。乙方（或乙方授权的代理人）在合理的时间内，经事先通知（或在紧急情况下）可以进入该房产内巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由阻止。

（3）如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，乙方有权要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息。甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。

（4）乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。

（5）乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。

（6）乙方负责大厦公共设备、设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制订标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备、设施，乙方不负责其维护、维修。

（7）乙方负责大厦的绿化，创造优美、舒适的工作环境。

（8）乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。

（9）乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则的停放车辆。

（10）发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失。

（11）乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户；凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。

（12）乙方应做好各项配套服务。

（13）乙方须接受甲方的监督检查。

5.违约责任

（1）双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

（2）若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付，乙方不予退还甲方的物业费保证金。

（3）甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造价的2～5倍支付违约金。

（4）甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方有权向甲方收取清理费。

（5）若乙方在甲方未违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金；若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。

6.不可抗力

由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电话或传真的方式通知对方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。

7.法律适用与争议的解决

（1）本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。

（2）因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地法院解决。

8.附则

（1）若本协议部分条款根据法律规定无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。

（2）未尽事宜，由甲乙双方另行签订补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。

（3）本协议以中文为准。

（4）本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。

（5）本协议自签字盖章之日起生效。

甲方： 乙方××物业管理有限公司

授权人： 授权人：

日期： 日期：