（一）说明

我公司于2007年接到××小区业主委员会发来的投标邀请函，经过对该小区的多方考察和我公司现有材料显示，该小区条件好、规模大、盈利前景广阔，有利于我公司的发展，同时又十分符合我公司的管理优势，经公司总经理会议研究决定，我公司参加此次竞标，力争与之顺利合作。

（二）人员安排

鉴于我公司对此项目志在必得，因此，此次投标工作总经理亲自挂帅，组建投标工作小组。其小组成员包括：王总经理、李副总经理、市场发展部赵经理、市场发展部市场拓展主管张××及市场调研专员龚××。该小组全权负责资料准备、项目深入调研、标书的编制、参加开标会议、接待项目考察、现场答辩、合同签订等各项工作。

（三）投标各项工作概要

1.各项资料准备

参加此次投标，我公司需要准备的资料有以下五项：

1）有关我公司物业管理的资质文件、营业执照副本的复印件。

2）我公司以往成功物业管理项目图片及简单介绍。

3）我公司以往获得的荣誉证书。

4）项目负责人简介。

5）标书。

2.项目的深入调研

投标小组在编制标书之前，应再次对该物业进行考察，深入了解该业主委员会的意愿、项目特点、业主结构特点及其需求等，做到“知己知彼”，使得物业管理方案切实可行。

3.标书的编制要求

（1）标书要有针对性。

（2）标书的可操作性要强。

（3）标书要体现我公司的优势和专业水平。

（4）标书应顺应该小区业主委员会的意愿。

（5）标书的文字要言简意赅、实实在在。

4.参加开标会议

投标小组时刻关注该业主委员会的工作动态，按其要求及时投递标书，参加开标会议等。

5.接待考察组

在业主委员会议投标工作结束后，若我公司成为待选中标单位，则投标小组应做好接待准备，迎接该业主委员会相关专家对我公司的考察。参观项目暂定于我公司在管理物业××小区和××花园，二者与该小区项目档次相当，也是我公司在管理物业中较好的两个项目。

6.现场答辩

现场答辩由李副总经理负责，请做好充分准备，既要体现我公司的实力和管理服务能力，也要体现领导魅力。

需要准备的工作包括答辩前和答辩中两部分。

（1）答辩前：

1）分析评委可能提出的问题，做好答案提纲。

2）准备一两件体现公司物业管理特色的秘密武器。

3）对竞争对手进行深入调查分析，充分了解其优劣势，并对比己方的优劣势。

4）自行模拟训练，主要是对陈述提纲、答辩总结及答辩人的仪表、声音、动作等进行训练，及时发现问题并纠正。

（2）答辩中：

1）保持仪容仪表的完美。

2）使自己的声音动听、富于感染力，适当具有幽默感。

3）把握好时间。

4）多利用视觉材料，提高自信，加深评委对自己的印象。

7.签订合同

如果我公司顺利中标，由总经理与该业主委员会签订物业管理委托合同。

（四）标书的编制

1.标书的主要内容

标书的内容主要包括以下项目。

（1）目标物业概况。

（2）我公司概况。(www.daowen.com)

（3）对目标物业投标的意图。

（4）对目标物业选择的管理模式。

（5）物业管理经营宗旨、方针、内容。

（6）对目标物业进行管理的组织架构及人员编制。公司对该物业的管理，拟建立四部一室的组织结构形式，即财务部、管理部、机电部、服务中心和办公室。其中，管理部下设护卫组、保洁组。

管理模式实行项目经理负责制，项目经理由我公司选聘专业人员担任。

（7）管理、技术、操作等各类人员的培训。

（8）目标物业管理服务费用测算。其测算内容主要包括五点，如表3-1所示。

表3-1 物业管理服务费用测算内容表

（9）目标物业管理的前期介入。

（10）目标物业管理的各项规章制度的建立。规章制度部分主要包括业主管理制度、岗位责任制度、内部管理运作制度和服务管理制度等。

（11）各项管理承诺，包括管理指标的承诺、无偿便民服务措施及社区文化开展等的承诺。

（12）提高物业管理服务水平的新设想。

（13）我公司愿意承受的有关奖惩，即向业主委员会承诺自己有能力和决心管理好该物业，并表示管理不好怎么办、管理好了怎么办等。

2.标书的编制

（1）标题：××小区物业管理投标书

（2）目录（模本如下）

第一部分 投标人的服务承诺……………………………………………第2页

第二部分 ××物业公司简介及相关资质证明材料……………………第3页

第一节 ××简介……………………………………………………第3页

第二节 ××主要业绩………………………………………………第5页

第三节 资质材料……………………………………………………第6页

第三部分 ××小区物业管理服务方案………………………………第11页

第一节 物业管理服务工作的整体设想及策划…………………第11页

第二节 拟采取的管理方式………………………………………第18页

第三节 工作计划…………………………………………………第22页

第四节 物资装备计划……………………………………………第24页

第五节 人员配备…………………………………………………第24页

第四部分 ××小区物业管理各项承诺及完成指标采取的措施……第27页

第一节 房屋及公共区域的维修养护……………………………第28页

第二节 治安消防管理……………………………………………第29页

第三节 环境清洁卫生管理………………………………………第32页

第四节 交通车辆管理……………………………………………第34页

第五节 住宅区档案资料管理……………………………………第35页

第六节 服务质量效果……………………………………………第39页

第七节 装修管理…………………………………………………第40页

第八节 无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准………第42页

第九节 社区文化与环境文化……………………………………第46页

第十节 物业维修基金的建立和使用……………………………第48页

第五部 分测算报价……………………………………………………第60页

（3）正文（略）

（4）附件：各种资质文件、营业执照等的复印件。