（一）目的

为了体现公司在物业项目承接管理方面的专业化、社会化、经营化，提升公司的企业形象，有利于公司更好地开拓市场，从而增加公司的经济效益。同时，为了给公司相关人员在开拓物业市场、制订相关方案等环节上提供很好的依据，公司特制订本方案。

（二）在建物业分析和市场供求分析

物业项目市场分析包括在建物业分析和市场供求分析两方面。

1.在建物业分析的原因和意义

在建物业分析是公司的主要目标。由于物业行业最主要的特点是投资大、建设周期长，所以投入市场的新建物业必定是有限的，最后也势必会引起物业市场的激烈竞争。这就需要公司市场发展部人员对一些实际情况进行逐步分析和掌握，将主攻的目标加以明确。

2.市场供求分析的原因和意义

市场供求分析的相关人员除了分析公司的供求总量以外，还应对不同档次的物业和能提供相应水平管理能力之间进行比较。值得一提的是，对于那些物业管理机构不满意的物业管理项目，需要公司相关业务人员提前做好一定的准备，一旦物业委托人需要重新招标或者中断现行的物业管理合同，就可以和委托人协商以后再承揽或者采取立即投标的方式。

（三）物业管理项目的竞争技巧 目前在物业管理市场中，竞争应该说非常激烈。经营者要想真正战胜竞争对手，必须取其长补己短，充分利用自己的优势在市场上站稳脚跟。

1.调查、分析、确定对手

由于现在的物业公司主营的业务存在着很大的差异，所以不是每一个物业管理机构或者企业都是本公司的竞争对手。例如，有的是经营高档写字楼物业管理的物业公司，有的是经营工业区物业管理的物业公司，有的是经营住宅物业管理的物业公司等。实际上，只有那些与自己的管理业务接近或相同的物业管理企业才是最直接的竞争对手。所以要轻松面对、战胜自己的竞争对手，就应对直接、间接的竞争对手进行详细调查、分析，一一比较，并依此采取相应的竞争策略。

2.分析对方优势和劣势

（1）深刻分析对方的优势，具体是指应了解其竞争成功的经验、管理效率良好的主要原因，要以“取其长补己短”为切入点，从而确保最后能够战胜竞争对手。

（2）深刻分析对方的劣势，具体是指应掌握对手的弱点，了解其失败的主观和客观因素，同时对于一些常见类似的错误要尽量避免。

3.提高公司竞争力的关键环节

树立公司形象是提高公司竞争力的关键环节，下面具体介绍。

（1）通过各种方式提高公司的管理质量，具体包括提高公司员工的综合素质、完善公司各项管理制度以及提高公司管理的服务质量。

（2）树立在人们心目中的良好外部形象。例如，通过变革办公环境以取得对方的信任；员工着装统一、整齐，有礼貌，这就足以给委托人留下好印象，从而可以彰显公司的竞争优势。

4.加强公司的宣传、公关力度

公司通过各种形式进行宣传，可以让社会上更多的人对公司有所认识，可以进一步增加公司的竞争力。由于现代科学技术的不断发展与经营手段的不断提高，也使公司宣传的形式变得多样化。公司可以采取一些新型的推销方式，如广告、会议、印刷品寄送、招牌、上门宣传等，这样公司的业绩和声誉不仅得以提高，而且可以使公司在市场上争得一席之位。

（四）物业管理项目的招标步骤和投标规定

现阶段，物业公司常常采用公开招标的方式来实施选聘工作。公开招标一般先是委托人通过媒介的形式将招标广告发布出去，上面注明了招标时间等详细信息；接下来公司再按招标广告要求制订标书投标，由招标单位在规定的招标时间、地点依次展开开标、评标环节；最后中标者被决出。

1.物业管理项目招标的具体步骤

（1）招标单位编制招标文件、发出招标广告，同时公布招标时间和地点等信息。

（2）招标单位对投标单位进行资格审查。(www.daowen.com)

（3）投标单位亲自到物业管理项目现场进行调研。

（4）招标单位接受投标单位递送的标书。

（5）招标单位展开开标、评标、决标环节。

（6）招标单位和中标者双方签订合同。

2.开标、评标、决标的操作方法和原则

（1）开标的具体操作。开标的具体时间和地点须在招标广告中详细注明。开标时应举行开标仪式，同时现场监督工作由公证人员负责。所有标函也应在开标时当众开封，每份标函的内容（即投标报价、管理方案及各项服务标准）都由宣读人一一公布。

（2）评标的具体方法。评标物业管理项目时，一般采取打分评标的方法，把服务标准分为若干项，按其达到的程度逐项评分，最终进行综合确定。需要注意的是：评标时还要结合报价的实际情况。人们常说的废标是指那些不符合招标规定的，相关人员有权给予拒绝。

（3）决标应坚持的原则。决标可以在开标后随即评标、决标，也可以在以后制定的时间决标。决标应严格依据两项重要原则：第一，报价一定要控制在一个合适的范围内，确保其合理化，并应尽量接近委托人预估的标底价格。但是，如果报价过低，有时反而会使委托人遭受相应的损失。第二，对于投标单位的管理方案、服务标准，要严格审查其与委托人的要求是否一致。

3.投标时的注意事项

（1）向相关部门报送投标申请。投标申请是投标单位将投标意愿和相关重要文件报送给招标单位。但是投标单位在投标申请中需要注意两点：一方面要着重反映自己的强劲实力，另一方面要避免弄虚作假现象的发生。通常情况下，应对公司设备、人力资源、管理技术等情况进行详细介绍。

（2）招标单位对投标单位进行资格审查。这样资格审查主要是查投标单位的资质证明；同时，投标单位需要准备以下相关资料：企业营业执照、专业人员配置、固定资产情况、管理的制度体系等。

（3）招标单位制订投标书的重要环节。投标单位最终能否最终拿到项目，投标书起着决定性的作用，因为它是评标、决标的主要根据。投标书中最为重要的内容是投标项目的报价。因为报价往往受市场因素的影响，所以投标单位需要了解国家相关政策、市场供求和其他公司的实际报价等重要信息，然后给出自己的投标价格。

（五）物业管理委托合同

通过上述物业管理项目招标投标的过程，最终承揽到该项目后，接着委托人与公司签订物业管理委托合同。物业管理委托合同大致包含以下几方面的内容：

（1）委托管理范围及内容。

（2）委托管理的形式（如管理目标、经济指标、实行风险抵押经济承包责任制）。

（3）委托管理期限。

（4）双方的责任、权利、义务。

（5）管理费用。

（6）风险抵押。

（7）奖惩措施。

（8）合同更改、补充与终止。

（9）其他。