（一）资金筹措管理流程

1.确定资金筹措的指导思想

物业公司为了确保简单再生产和实现扩大再生产，追求利润是必要的也是必需的。但目前我国国民经济发展水平和人民生活水平还未达到一定高度，物业管理的服务质量和水平都还不尽如人意。在这种情况下，如果片面追求利润，追求经济效益，不顾社会效益和环境效益，一方面会使业主或住户产生抵触情绪，使收费更加困难；另一方面会使企业信誉受损。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，掌握适当尺度，既能实现一定的利润，维持生计，又能搞好管理服务，提高管理服务水平，实现社会效益和环境效益，两者缺一不可。实现一定的利润是提高管理服务水平的基础和前提，而提高管理服务水平、注重社会效益和环境效益，又能够促进利润的实现。所以注重经济、社会和环境效益的综合平衡，是加强物业公司资金筹措管理的指导思想。

2.确定收费项目，明确收费标准

管理好物业公司的资金筹措，首先要根据不同物业的不同管理要求确定收费项目，做好费用的估计工作，并明确其使用范围，正确处理好收费标准与管理服务水平的关系。为了适应社会主义市场经济发展的需要，实现公平竞争、按质论价，不同的物业管理水平可制定不同的收费标准。

收费标准的确定可采取以下几种途径：

（1）政府部门审定。物业管理中最基本、最重要的收费项目和标准是由房地产主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施的，有政府指定价和政府指导价两种形式。例如，开发商、物业出售者和业主等缴纳的维修基金、住户缴纳的日常综合管理费、开发商缴纳的质量保证金等重要项目，是由房管部门提出标准，提交物价局核定后执行的。有些特约项目等委托服务的收费（如代管车辆、代管房屋、土木工程维修装饰等），可由物价部门规定指导价。对为某些业主（或用户）特别需要而提供的使部分人受益的特定服务（如高层电梯的维修养护、检修楼宇的公共设施等），原则上政府规定以成本价收取，按各业主的建筑面积分摊。

（2）会同业主商定。物业管理是一种契约管理，是由业主委托的一种契约行为，因而有的收费标准不必由政府制定包揽，可由物业公司将预算、收费的项目与标准，提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过后确定。此时，物业公司应及时拟订一份物业管理标准的审议会议决议，一同印发给每一位业主，从通过之日起按这一标准执行。

每次新标准的确立，经业主管理委员会通过之后，物业公司应将每一费用项目的标准一次性向业主公布通知，以后每月发收费通知单时，只要通知费用总额就可以了。这样既可以减少劳动耗费，又可节省纸张材料费。

（3）委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，如接送小孩、代订牛奶、洗衣烫衣、代订报纸、杂志等项目，凡物价部门已有规定的，按规定实行；暂未规定的可由委托方与受托方双方议定。根据不同的服务要求、不同的管理服务水平，确定不同的收费标准，由委托的业主和受委托的物业公司双方自行商议决定。

3.加强立法，搞好收费管理

（1）及时递送收费通知单。收费通知每月要及时递送到业主手中，并由业主签收，可由水电工每月抄表时，发送上月的缴费通知单。

（2）追讨拖欠费用。一般来说，业主委托物业公司来管理时，要签订契约书或管理协议书。在契约书或管理协议书中有条款规定，业主应及时足额缴纳物业管理费。如果业主未能在规定的时间内缴费，物业公司有权收取未付款项的利息，并征收一定的罚款，以弥补由于拖欠引起的额外工作成本。一般分为一般性追讨和区别性追讨两种。

一般性追讨。当上月费用被拖欠时，物业公司可在第二个月向业主发催款通知单。此单将上月费用连同拖欠款利息和罚款以及本月费用一起通知业主，并经常以电话催缴。电话催缴时，要注意文明礼貌和说话技巧，这一点很重要，经验表明，加强拖欠款的追讨，并注意催讨的艺术性，可以减少拖欠款项。如果第二个月费用仍然被拖欠，物业公司可以在第三个月第二次发催款通知单，此前两个月的费用、利息罚款和当月费用一并通知，并限期三个月缴清。三个月之后，物业公司可根据管理公约，采取强硬措施，停止对其服务（如停水、停电供应等）。如果业主屡次拖欠管理费，并对收款员上门催讨，仍然无动于衷，物业公司可根据有关管理制度及相应的法律程序处理。

区别性追讨。在追讨拖欠的物业管理费时，物业公司的公共关系管理人员应对拖欠费用的业主情况进行调查了解，对不同情况采取不同的措施。对费用大户，要亲自登门进行解释和劝导，争取其理解和支持。对于一些拒不交款的“钉子户”，则要严格按照法律执行。对于一些确有困难的“难点户”，则可考虑给予适当的优惠。资金筹措管理流程，如图2⁃82所示。

图2⁃82 资金筹措管理流程图

（二）资金使用控制流程

1.控制对物业管理资金的使用

控制对物业管理资金的使用是指物业公司要保证物业管理服务的资金需要，又要使这些管理服务资金在一定时期不会造成闲置和浪费。要实现其有效性，必须仔细计算预测所有的服务开支，并对物业所处的各个具体阶段进行评判，从而决定物业管理资金的使用重点，这样就能为之后的使用计划和预算方案的制订奠定下良好的基础。

2.制订物业管理资金的预算方案

制订物业管理资金的预算方案是指科学计算预测物业管理服务的所有费用开支，并对管理服务中的各项费用支出和资源消耗规定出一个具体的数量界限（也就是资金使用的核心部分），根据不同类型、性质物业的过去记录和经验，以及对未来费用开支的预测来形成不同的物业管理资金的预算方案。有了切实可行的预算方案以后，物业公司就会在依据相关标准的基础上轻松完成使用计划的制订工作，同时也能确保资金的使用量不会超出预算范围。一旦某项费用开支超出了预算范围，就会立即引起物业管理人员的注意，物业管理人员在对其进行深入分析后，就可找出具体原因，从而可以及时地给予纠正，使资金使用量始终控制在预算范围内。

3.制订物业管理资金的使用计划

通常情况下，物业公司接管的项目有办公楼、大厦等，可以说是种类繁多，而且接管的物业也有先有后、有新有旧，这样就使物业管理资金在需求资金的量上出现不同，也会使物业管理资金使用的重点出现不同。因此，为了更好地反映物业管理资金需求量在时间上的差异，既能保证物业管理资金的真正需要，又能提高物业管理资金的利用率，为了避免出现闲置和浪费的现象，就有必要在预算的基础上制订出接管的各物业每月（甚至每周）的资金使用计划，从而合理安排物业公司资金的具体使用，以便做到心中有数。

4.优选物业资金管理方案

在物业公司选择资金管理方案时，应基于物业管理资金使用预测的相关文件，依据物业管理使用计划的标准，满足技术上先进、经济上合理的要求，在所有的具体方案中挑选出一种最佳的并且适合物业公司的管理方案。

5.设立物业管理资金使用的专用账户(www.daowen.com)

若使物业管理资金的使用得到更好的控制，就应设立各种资金使用的专用账户，进行日常核算，编制报表，做好财务记录，注意提供相关信息一定要及时，这样才能使物业公司内部人员能够对资金流向有细致的了解，而对于已失去控制的项目内容，要及时地去发现。这样不光能接受国家综合管理和全国物业管理协会的监督指导，还能接受业主和住户的监督检查，从而形成一条明确的控制链，其结构为从上到下、由内而外。

6.分析、考核物业管理资金的使用

分析和考核物业管理资金的使用是以物业管理资金使用的日常核算提供的资料及其他有关资料为基础的，依据相关的标准去深入剖析，使其发生根源和相应责任更加清晰，并以此为基础定期评价资金使用预算的执行情况和结果，同时还严格实施相应的奖罚制度。通过分析与考核，不仅可以为以后科学地制订资金使用预算和计划提供依据，而且还有助于提高职工对控制资金使用的认识。这样一来自然就会形成一种良好的环境，使物业管理资金的使用得到有效控制。

资金使用控制流程，如图2⁃83所示。

图2⁃83 资金使用控制流程图

（三）物业费用入账管理流程

1.业主缴纳物业管理费

业主在规定时间内缴纳物业管理费的方式主要有三种，即以现金、支票、汇款的方式缴纳。

2.出纳核查业主交来的现金（支票）

（1）业主向物业相关部门交来现金以后，物业公司的出纳应对其进行清点、验钞，收取金额要严格依据物业管理费明细单中所规定的。

（2）如果业主采取的方式为支票支付，物业公司的出纳先要确保支票的支票抬头、日期、金额及大小写等的正确性，再进行签收。

（3）如果业主采取的方式为银行汇款的方式，物业公司的出纳应严格依据银行汇款单对业主缴费金额等项进行仔细核对。

3.出纳为业主开具发票

物业公司的出纳要仔细核对业主缴纳的管理费，待核对准确无误后再为业主开具发票。

4.出纳填写现金日记账或者银行日记账

物业公司的出纳在收取业主现金以后，应根据原始凭证如实填写现金日记账，收取支票后背书，填写银行日记账要严格依据原始凭证。

5.出纳进行账实核对，编制日结存表

物业公司的出纳应对现金实行日清月结制，在将支票和现金报送银行后进行账实核对，并负责日结存表的制订工作。

6.出纳送相应收入会计作记账凭证

物业公司的出纳应及时将日结存表以及原始凭证送相应收入会计处作记账凭证。

7.出纳月末清算，账实核对后上交财务经理

在每月的月末，物业公司的出纳去各银行取回银行对账单，并与出纳流水账进行仔细核对，账实完全相符后上交财务经理，由财务经理亲自审核。

物业费用流程，如图2⁃84所示。

图2⁃84 物业费用流程图