（一）治安管理流程

1.建立健全物业治安管理组织机构

物业公司一般设秩序管理部，在秩序管理部下设治安处。根据物业区域的特点，治安处可以设立“三班一室”，即电视监视班、门卫班、安全巡逻班和保安办公室，负责本区物业的治安管理工作。治安处一般由部门经理、保安领班、安全巡逻人员、门卫人员和电视监视人员等组成。

上述安全巡逻班根据监视区域责任可划分为多个班组，每个班组可根据24h值班需要，分为3～4个轮换班。

2.制定和完善各项治安保卫管理制度

各地应根据自己的实际情况制定各项治安管理制度。针对业主和使用人的管理制度有：治安保卫管理规定、车辆出入停放管理制度、防风防火管理规定等；针对内部保安管理人员的管理制度有：保安员值班岗位责任制度、保安人员行为规范、保安人员交接班制度、对讲机使用管理制度、警械器具使用管理规定、保安人员奖罚制度和消防管理规定等。

3.加强保安员的培训

根据治安区域的大小和社会治安情况，为治安处配备必要数量的保安员，实行24h值班制度。同时，还要加强对保安员进行定期的职业道德教育与业务培训。培训内容包括心理学、法律、职业道德、文明礼貌用语、物业管理的有关规章制度、队列、擒拿格斗、治安保卫常识等。对保安员的教育与培训是在保安员的严格审查的基础上进行的。每一批保安人员的选入，都要严格把关，从文化素质、思想品德素质和身体素质各方面加以考核，合格者才能进行教育培训，最后上岗。

4.建立正常的巡视制度

建立正常的巡视制度，并明确重点保卫目标，做到点、面结合。具体可以分为门卫、守护和巡逻三个方面来实施该项工作。

1）门卫。门卫一般设置在封闭式住宅小区和商贸楼宇的进出口处，并实行24h值班制。

2）守护。守护是指对特定的（或重要的）目标实行实地看护和守卫的活动，如一些重点单位、商场、银行、证券交易所、消防与闭路电视监控中心、发电机房、总配电室、地下车库等。安排守护人员时，应根据守护目标的范围、特点及周围的环境，确定适当数量的哨位。

3）巡逻。巡逻是指在一定的区域内有计划地巡回观察，以确保该区域的安全。一是发现和排除各种不安全的因素，如门窗未关好，各种设施、设备故障和灾害隐患，值班、守护不到位或不认真等；二是及时处置各种违法犯罪行为。巡逻路线一般可以分为往返式、交叉式及循环式三种，无论采用哪种方式，都不宜固定。上述三种方式也可交叉使用，这样做既便于实现全方位的巡逻，又可防止坏人摸到规律。在安排巡逻路线时，一定要把重点、要害部位，多发、易发案地区放在巡逻路线上，这样便于加强对重点、要害部位的保卫，能有效地打击犯罪分子。

5.完善区域内的安全防范设施

物业的治安管理除了人力外，还应注重技术设施防范。物业公司应根据自己的财力与管理区域的实际情况，配备必要的安全防范设施。例如，在商住小区四周修建围墙或护栏，在重要部位安装防盗门、防盗锁、防盗报警系统等。

6.联系区内群众，搞好群防群治

社会治安是一项复杂的系统工程，不是仅靠某个部门、某些人就能管理好的，必须把各个部门、各个方面都发动起来，实行社会治安综合治理。物业的治安管理也不例外，仅靠保安员是远远不够的，必须把辖区内的群众发动起来，增强群众的自我防范意识，贯彻群众路线，积极开展群防群治。物业管理部门可采取定期上门的办法，及时走访群众，通报治安情况，听取他们的意见，改正工作缺点或失误，联络双方的感情；也可在物业公司办公地点附近设置信息反馈记录簿和来信来访登记簿等，由专人负责管理。

7.与周边单位建立联防联保制度，并与当地公安机关建立良好的工作关系 治安案件的发生，很多时候并不局限于某个物业公司管理的辖区，它往往涉及多个物业管理区域。因此，需要相邻单位或相邻物业管理部门的密切配合，建立联防联保制度，共同搞好治安工作。

同时，物业公司管理权限和可采取的工作措施有限，管理能力也受到各方面的限制，因此，与当地公安机关（如派出所）建立良好的工作关系，接受其指导，争取其配合，无论对于打击犯罪，还是减少保安人员的人身威胁，都有重要的意义。

8.为保安人员配备必要的保安器具，并为保安人员办理人身保险

必要的警械器具，既是震慑犯罪分子的需要，也是制服犯罪分子或制止犯罪行为的重要辅佐。保安工作是比较危险的，保安员随时都有可能受到伤害甚至牺牲自己的生命。因此，管理部门应为其办理人身保险，解决意外事故带来的一系列问题，也为保安人员解除了后顾之忧，从而更加全身心地投入到治安管理工作当中去。

治安管理流程，如图2⁃51所示。

图2⁃51 治安管理流程图(www.daowen.com)

（二）治安管理实施流程

1.预防犯罪活动

预防是关于人身保险与保护的基本组合，所以合适的技术设备（如合适的锁、钥匙、出入控制和可视保护器等）对于打击犯罪活动极为必要。有策略地放置摄像头，可以监视许多区域，包括中枢通信系统，并能够向特殊地带广播示警。因此，在物业设计或在项目重建前，就应向顾问咨询，安装合适的犯罪预防设备。

2.雇用保安人员

物业公司可以雇用自己的保安人员，也可以直接与保安公司合作，由保安公司派遣保安人员进行安全管理。如果物业公司自己雇用保安人员，他们需要对这些人员进行特殊训练；如果与保安公司联系，则需仔细检查选择能胜任的安保公司。

3.值班守护

社区值班守护是用来减少犯罪与降低犯罪影响所采取的普遍方法，现在被广泛地应用于公寓楼、购物中心和商业资产上。在减少犯罪发生的传统方法中，值班守护是所有形式中最有效的，其中包括门卫、守护和巡逻。门卫要加强对外来人员和车辆出入的登记管理，对指定的重要目标要进行实地看护和守卫。对一层、二层和顶层及长期不大居住的住户要加强保安。

社区的值班守护是建立在合作的基础上的，可以利用警察和业主的力量联合起来与罪犯作斗争，做到“群防群治”，还可以与社区内的单位建立联防、联保制度。具体来说，每月在管理部门、辖区派出所与出现不同安全问题的住户间举行会议，住户间的电话网络用于向人们警告可能发生的犯罪活动，住户间的传真网络用于传递信息与安全指示。物业安保人员可以通过报警式的无线电设备与警察取得联系，这样可在需要时得到警察的帮助。此外，秩序管理部应与当地政法执行部门联系，从已准备好的现有队伍中获得建议与帮助。

4.潜在危险地段的重点防卫

物业中的有些地方是非常容易发生犯罪活动的，因此需要特别加以防卫。例如，购物中心和社区的停车场就是犯罪分子和歹徒活动的主要地方。物业公司应在以下方面加以改进：

（1）人行道附近和停车场不应有藏身之处。

（2）通过增加路灯以加强顾客的自信心。

（3）机动车与非机动车的号码要醒目（能够依据它们自身醒目的色彩来引起视觉注意）。

（4）为顾客提供的岗哨应安排在停车场的重要位置。所有外来车辆和临时进入的车辆经管理处许可后，才能进入临时车位上停放；凡装有易燃、易爆、剧毒物品和污染品的车辆要严禁进入。

5.使用先进的技术手段防卫

解决安全问题防止犯罪还可以借助各种不同的先进设备，这些设备包括使用高科技、低感光照相的闭路电视，借以看到远距离的东西；配有视频监视、烟雾探测器、气味和热度探测器的机械巡查设备都可以使用，还可以用收音机或电话作为触摸式的报警器，随时向任何地方的警察呼救。

6.防治员工犯罪

物业公司的高层管理者应注意其是否为员工的犯罪提供了可能性。例如，一位住宅管理员进入楼房会被认为是在作例行检查，如果物业经理给他所有的钥匙以便他更好地行使其职责，那么物业经理就作了一个危险的选择。因此，为了将这种损失减少到最小，物业经理在录用员工时要认真审查申请者是否有过破坏或夜间抢劫公寓楼等的犯罪历史。在录用完所有人员后，物业经理必须仔细观察，绝不允许员工做对他人造成危险的事。如果物业经理因管理失当而造成员工犯罪或行为失当，那他就要对该员工所造成的任何事故负责。

7.审查租约条款

物业管理者和业主不能完全承担因为犯罪活动而导致的人员伤亡和财产损坏的责任时，可以利用租约条款将其责任降为最低。为此，物业管理者应向有能力的、经验丰富的代理人咨询，决定他们的物业委托管理条款是否应改变，从而帮助他们自己和业主避免承担过多的责任。

治安管理实施流程，如图2⁃52所示。

图2⁃52 治安管理实施流程图